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Industria

5 ciudades para un portafolio industrial

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Al segundo trimestre del año los principales mercados industriales del país han cerrado con nuevos metros cuadrados que se suman al inventario. Aunque aún hay cautela e incertidumbre la perspectiva es estable para la segunda mitad del año.

A continuación cinco datos sobre el mercado industrial de las principales ciudades:

Ciudad de México y Área Metropolitana

1.- El 2T 2018 culmina con 16 naves industriales en construcción que suman 438 mil metros. El corredor de Tepotzotlán concentra la mayor parte de estos proyectos.

2.- La comercialización de espacio industrial clase A cerró con una cifra total de 145 mil metros cuadrados, mientras que la absorción neta en poco más de 166 mil metros.

3.- Aunque hubo importantes desocupaciones, un proyecto BTS culminado en el corredor de Tepotzotlán hizo que la absorción neta fuese proyectada.

4.- Aunque este trimestre reporta una cifra de comercialización inferior a lo reportado al menos en los últimos tres trimestres, los niveles siguen estando sanos y el mercado se encuentra con fuerte dinamismo.

5.- La percepción de la demanda dividió opiniones ya que 55% de los comercializadores de espacio industrial que fueron encuestados manifestaron percibir incrementos en la demanda de espacio industrial, mientras que un 27% sintió que bajó, escenario similar a lo que proyectan para los próximos seis meses.

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Tijuana 

1.- La actividad de arrendamiento correspondiente al 2T 2018 cerró en alrededor de 655 mil pies cuadrados, de los cuales, el 55% se concentraron en el corredor de Otay-Alamar.

2.- Pese a que la cantidad de pies cuadrados arrendados presentó una disminución de 34% respecto al trimestre anterior, la absorción en el mercado se mantuvo dentro de parámetros similares a los que se presentaron durante el mismo periodo del 2017.

3.- Se incorporaron a inventario alrededor de 800 mil pies cuadrados, de los cuales, el 57% son de clase A y el resto de clase B, con lo que el inventario del mercado industrial de la ciudad de Tijuana creció 1.4%, ascendiendo aproximadamente a 72.5 millones de pies cuadrados.

4.- La tasa de disponibilidad presentó un incremento de 1.17 unidades porcentuales respecto al trimestre anterior, fijándose en 3.6%. El espacio disponible se localiza principalmente en tres corredores, PacíficoNordika, El Florido-Boulevard 2000 y Otay-Alamar.

5.- Actualmente la actividad de construcción se sitúa en cerca de 1.8 millones de pies cuadrados en inmuebles de clase A y B, de los cuales el 70% se encuentran vacantes.

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Guadalajara 

1.- Durante el segundo trimestre del año se agregaron 4 naves industriales en los corredores de Zapopan Norte, López Mateos Sur y El Salto, sumando al inventario poco más de 35 mil metros cuadrados. La tasa de vacancia del mercado culminó en 3.8%, siendo el corredor de El Salto quien concentra casi el 90% de la disponibilidad total.

2.- Los precios de salida se mantienen en los mismos niveles del trimestre anterior, mientras que la construcción tuvo una disminución de alrededor de 30 mil metros cuadrados.

3.- La cifra de comercialización durante este trimestre alcanzó 50 mil metros cuadrados, distribuidos en ocho transacciones; por su parte la absorción neta totalizó en casi 31 mil metros cuadrados.

4.- Como se ha caracterizado en los últimos años, el mercado de Guadalajara sigue manteniendo tasas de disponibilidad bajas y precios estables.

5.- Se estima que nuevos proyectos especulativos inicien construcción, con la finalidad de que los clientes interesados en rentar espacio industrial en la ciudad puedan contar con diferentes opciones en tamaño, características y precios.

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Monterrey

1.- Al cierre del trimestre el inventario industrial de Monterrey de clase A y B totalizó en poco más de 11 millones de metros cuadrados de los cuales el 49% corresponden a espacios clase A y el 51% a clase B.

2.- El 2T 2018 dejó un total de 37 naves en proceso de construcción, de las cuales el 50% se concentra en el corredor de Apodaca.

3.- La comercialización de espacios clase A durante el trimestre totalizó en casi 50 mil metros cuadrados, divididas en diez transacciones y concentrando Apodaca más del 85% del total comercializado.

4.- Por su parte la absorción neta, en espacios clase A, culmina con un total de 102 mil metros cuadrados, impulsada por la nueva oferta ocupada que ingresó al inventario.

5.- 55% de los desarrolladores encuestados comentó que la demanda incrementó entre moderada y fuertemente, sin embargo, solo un 33% considera que este mismo comportamiento seguirá para los próximos seis meses.

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Mexicali

1.- Al ser la capital del estado, ciudad fronteriza con el estado de California y contar con garita comercial, esta ciudad se coloca como una de las favoritas a nivel regional por las empresas de manufactura y logística.

2.- Al cierre del 2T 2018 el inventario cerró en 2.4 millones de metros cuadrados, de los cuales el 25% corresponden a espacios clase A, 69% a clase B y el 6% a clase C.

3.- La tasa de disponibilidad general del mercado ronda el 5.5%. Existe un total de 23 espacios disponibles, de los cuales 6 corresponden a clase A.

4.- Actualmente este mercado cuenta con tres naves en construcción, que suman poco más de 30 mil metros cuadrados, sin embargo, se espera que nuevos proyectos arranquen construcción ya que actualmente esta ciudad cuenta con una baja disponibilidad, terreno disponible para desarrollar y desarrolladores en busca de oportunidades.

5.- Al cierre del trimestre, el 67% estimó que la construcción tuvo un repunte, sin embargo, la proyección a seis meses parece no quedarles del todo clara ya que algunos consideran que va a incrementar fuertemente y otros que va a tener una tendencia a la baja.

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*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Por Solili

Industria

Desarrollos que solicitan un financiamiento

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En el crowdfunding también se acercan los desarrolladores, pero ellos para poder construir o continuar con un proyecto; así como en el inversionista se realiza una investigación; por ejemplo en Expansive se analiza:

•¿Quién es el desarrollador inmobiliario y cuál es su trayectoria?
• ¿Qué tipo de proyecto es?, “vemos con mejores focos si es un desarrollo vertical”.
• El mercado, “si está en una zona de crecimiento, además pedimos un estudio de mercado para saber cuál es la causa de la asociación que tiene, así como para conocer cuál es la competencia comparable que se está edificando”.
• La forma financiera.
• La garantía, que es la que está dispuesto a ofrecer.

Una vez que decidimos si ese proyecto es viable, un comité técnico de valuación también lo analiza, el cual nos aconseja si se aprueba su garantía o si es necesario solicitarle algo más, lo cual nos da certidumbre de que tiene forma, que se va a ejecutar y que se va a pagar”, comentó Adolfo Zavala, Director general de Expansive.

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En Expansive la garantía hipotecaria debe cubrir dos veces el monto del crédito solicitado y es la que se grava a favor de la plataforma en representación de todos los socios.

Adicionalmente, en el caso de que el proyecto a fondear sea a principio de obra, Expansive solicita que el terreno en donde se va a edificar esté comprado o acordado y cuente con permisos de construcción para poder iniciar.

Apetito de los inversionistas en 2020

Como es bien sabido el 2020 fue un año de mucha incertidumbre, esto en mayor parte por la pandemia del Covid-19, la cual sigue presente; durante el primer trimestre del año estuvo decaído, pero según Adolfo Zavala a partir de abril, las personas empezaron a investigar más sobre las plataformas de
crowdfunding.

“Hubo bastante apetito de inversionistas por colocar su dinero, pero el hecho de que la pandemia frenará las obras detuvo a los desarrolladores. En cuanto a Expansive hubo un récord en el levantamiento de capital contra la expectativa que habíamos tenido al principio de que pudiera haber sido un año más desacelerado”.

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Simón Dalgleish, Director general M2Crowd, observó a principios del 2020 que mucha gente contemplaba cómo se desarrollaba el mercado; pero con la llegada de la pandemia, marzo y abril fueron “pésimos meses, si llegó algo de inversión, pero era menor a lo que estábamos acostumbrados y nos preocupó mucho”. Para los siguientes meses volvió a reactivarse, “en agosto tuvimos un mes récord de inversiones, y en septiembre-octubre regresó a la normalidad”.

En cuanto a las solicitudes de los desarrollos por un crédito, Simón Dalgleish mencionó que muchos decidieron esperar por la situación de la pandemia del Covid-19, “fue más lento de lo que yo hubiera querido y de lo que se pensó a inicios de año, pero es un tema normal de tiempos de crisis e incertidumbre, es natural que la gente tenga un proyecto y diga mejor no voy a construir porque es mucho riesgo; pero si se ha mantenido y hemos tenido una buena demanda por parte de los desarrolladores”.

La gran ventaja del crowdfunding es que sus plataformas son 100% en línea, por lo que, para Simón Dalgleish ha sido resiliente en el tema de la pandemia “realmente todo es en línea, el proceso de validación, de firmar un contrato, o los depósitos, entonces en ese sentido estamos con cierta ventaja de que el modelo de negocio coincidiera bastante bien con las exigencias de una pandemia. No quiero dar a la idea de que no nos afectó, el 2020 hubiese sido un gran año si no hubiera pandemia”.

Perspectiva para el nuevo año

Para Adolfo Zavala el crowdfunding es un modelo de negocio que llegó para quedarse, “la gente se dio cuenta de que el tener el dinero en el banco no les va a dar casi nada y están buscando formas de optimizar su dinero; y el fondeo colectivo permite tener un monto importante de tu ahorro, por lo que creo que esta tendencia cada vez será más grande”.

Por su parte Simón Dalgleish pronosticó que el 1T2021 será un poco lento. Dependiendo del éxito de los programas de vacunación contra el Covid-19 y la disminución de casos se empezará a observar una mejora en la situación, tanto para el país como para el fondeo colectivo.

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Además, el directivo hizo un llamado a los inversionistas para que volten a ver otros esquemas de inversión como el crowdfunding, en donde pueden idealmente, establecer con respecto a qué opciones el crowdfunding presenta menor riesgo; y en cuanto a los desarrolladores comentó que hay trabajo por hacer para adoptar otros esquemas de crédito como el fondeo colectivo.

Expansive: Actualmente Expansive está esperando la certificación por parte de la Comisión Nacional Bancaria de Valores, para seguir operando; hasta el momento esta plataforma ha fondeado más de 69 proyectos de forma exitosa, “hemos podido colocar más de 103 millones de pesos en proyectos y contamos con más de 4 mil 900 inversionistas”, destacó Adolfo Zavala.

M2CROWD: Esta empresa de fondeo colectivo presentó su solicitud ante la Comisión Nacional Bancaria de Valores para seguir operando. Desde su fundación ha recaudado más de 200 millones de pesos y ha fondeado más de 38 proyectos.

Por Rubi Tapia

Este es un fragmento del artículo Crowdfunding inmobiliario: modelo de inversión que llegó para quedarse de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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