Los aranceles impuestos por el presidente Donald Trump han añadido una capa más de presión al mercado de vivienda en Estados Unidos.
En un entorno ya marcado por escasez de mano de obra y precios elevados, el encarecimiento de materiales está afectando de forma directa la estructura de costos de los constructores.
De acuerdo con Rob Dietz, economista jefe de la National Association of Home Builders (NAHB), los aranceles podrían incrementar los costos de construcción entre 7,500 y 10,000 dólares por vivienda. 
En un mercado donde el precio promedio de una nueva construcción ronda los 422,000 dólares, este aumento es material y se traslada, tarde o temprano, al comprador final.
Madera más cara, márgenes más estrechos
El impacto más visible se ha dado en la madera.
Según Leading Builders of America, los incrementos de precio suman alrededor de 4,900 dólares por hogar.
Aproximadamente un tercio de la madera utilizada en la construcción residencial en Estados Unidos proviene de Canadá.
Cuando los precios de importación se elevan por aranceles, los productores estadounidenses suelen ajustar sus precios al alza para igualar el nuevo nivel de mercado.
El resultado es una presión generalizada sobre uno de los insumos críticos para vivienda unifamiliar, con efecto directo en:
- Presupuestos de obra.
- Estructura de precios al consumidor.
- Viabilidad de proyectos de vivienda asequible.
Contratos a precio fijo en un entorno volátil
Steve Martinez, presidente de Tradewinds General Contracting en Boise, Idaho, señala un problema operativo clave: la volatilidad de precios en un entorno donde los contratos con clientes se firman a precio fijo.
Mientras gigantes como Home Depot tienen mayor capacidad para absorber o diferir parte de los incrementos de costos, operadores más pequeños quedan expuestos a:
- Erosión de márgenes en proyectos ya contratados.
- Necesidad de renegociar condiciones con clientes o proveedores.
- Mayor riesgo financiero ante errores de estimación de costos.
Este diferencial de resiliencia entre grandes cadenas y jugadores regionales se profundiza cuando los aumentos son rápidos y sostenidos, como ocurre con insumos sujetos a aranceles o tensiones comerciales internacionales.
El caso North American Builders Supply: estrés en la cadena de suministro
La presión sobre la cadena de valor ya está dejando efectos visibles.
North American Builders Supply, competidor de Home Depot y Lowe’s, se declaró en bancarrota bajo el Capítulo 11, buscando reorganizarse y continuar operaciones.
La compañía, con sede en Illinois, reporta activos y pasivos estimados entre 500,001 y 1 millón de dólares.
El caso ilustra cómo proveedores medianos, sin la escala ni el poder de negociación de las grandes cadenas, quedan atrapados entre contratos, inventarios más caros y clientes sensibles al precio.
Para desarrolladores e inversionistas, la fragilidad de proveedores clave es un riesgo operativo:
cualquier quiebre o reestructura puede derivar en retrasos, cambios de especificaciones y costos adicionales.
Costos crecientes y vivienda cada vez menos accesible
Los aranceles y el aumento en precios de materiales no se quedan en las hojas de cálculo de los constructores.
Se trasladan a la economía real de la vivienda:
- El precio promedio de una nueva construcción en Estados Unidos se ubica en torno a 422,000 dólares.
- Las alzas derivadas de aranceles podrían añadir entre 17,000 y 22,000 dólares por unidad cuando se suman madera, concreto y otros insumos.
En paralelo:
- Los precios de la madera canadiense han subido alrededor de 14.5%.
- Los precios del concreto muestran incrementos cercanos al 8%.
En este contexto, producir vivienda asequible se vuelve cada vez más complejo.
Los desarrolladores tienen menos espacio para absorber costos sin ajustar precios, y la oferta de vivienda de entrada se reduce, empujando a más compradores hacia el mercado de vivienda usada, donde los precios también se presionan al alza.
Lectura estratégica para inversionistas y desarrolladores
Para inversionistas, desarrolladores y fondos inmobiliarios expuestos al mercado residencial estadounidense, el mensaje es doble:
- Los aranceles y la política comercial ya son variables estructurales del modelo financiero. No basta con proyectar tasas de interés y demanda; el riesgo de insumos debe integrarse en escenarios de sensibilidad.
- La volatilidad en materiales exige nuevas estrategias:
- Diversificación de proveedores y regiones de abastecimiento.
- Mayor uso de coberturas, compras anticipadas o contratos indexados.
- Exploración de sistemas constructivos alternativos menos dependientes de materiales afectados por aranceles.
En un entorno donde los costos laborales suben, los materiales se encarecen y la regulación sigue aportando alrededor del 24% del costo de una vivienda unifamiliar, la ventana para mantener márgenes estables se reduce.
Los aranceles de la era Trump son un recordatorio de que la política comercial puede reconfigurar la economía de la vivienda.
Para quienes desarrollan y financian proyectos residenciales, anticipar estos choques y diseñar estructuras flexibles deja de ser una ventaja y se vuelve condición de supervivencia.
