En un entorno de crisis económica derivada del SARS-CoV-2, el sector hipotecario mexicano comienza a dar señales positivas, pues ha entrado en una etapa de estabilidad, readaptación y reconversión. De acuerdo con diferentes reportes, la industria reportó crecimientos y repuntes en la mayoría de sus sectores durante el primer semestre de 2021, período en el cual el sector de la vivienda se consolidó como uno de los más resilientes ante los efectos provocados por la pandemia, y no solo dentro de la industria inmobiliaria, sino de la economía en su conjunto.
Una muestra de esta señal de recuperación es el mercado hipotecario bancario, el cual terminó creciendo en 2020. Durante el primer semestre de año, este mercado reporta en conjunto un crecimiento en el monto de financiamiento otorgado en términos reales en el número de créditos, lo cual se relaciona con un efecto de “rebote” de la economía, posterior a la etapa de confinamiento de las familias y de la contracción de la demanda en el sector inmobiliario en todo el territorio nacional.
En contraste con la mayoría de los mercados y giros inmobiliarios, la vivienda, principalmente del segmento residencial presentó resultados positivos. Sin embargo, dado el impacto en el empleo, y en los ingresos de los hogares derivados de la crisis sanitaria, se puede asociar esta mayor demanda de vivienda residencial, a un motivo de inversión patrimonial más que al uso habitacional.
En este sentido, es importante destacar que la banca desde el año pasado, impulsó los créditos hipotecarios con tasas de interés muy atractivas, lo cual generó competencia entre las diferentes instituciones financieras, para atraer a clientes potenciales e incrementar la participación de mercado en la originación de hipotecas para la adquisición de vivienda nueva, lo cual representó uno de los principales incentivos para generar demanda en los segmentos residenciales, desde antes del cierre de 2020.
No obstante, el empleo y el ingreso siguen siendo los principales factores que detonan el crecimiento del mercado inmobiliario de vivienda nueva; lo cual, a pesar del desempleo y la afectación en los ingresos de las familias de los últimos dos años, las condiciones crediticias de la banca comercial han mejorado la accesibilidad a la vivienda; de tal suerte que las tasas de intereses fijas que se han manejado durante la pandemia han sido las más bajas en la historia de la banca.
A junio de 2021, la tasa promedio ponderada de la banca comercial se ubicó en 9% lo cual representa un nuevo mínimo histórico; lo que también hace más atractivos los plazos del crédito o el nivel de aforo.
Además del aumento de la demanda por crédito para la adquisición de vivienda, resultado de las bajas tasas de interés, se pueden encontrar otros beneficios, como la disminución del costo financiero y el aumento en la capacidad de compra de las familias, en este sentido es importante destacar las acciones que están tomando los institutos públicos como INFONAVIT y FOVISSSTE, para promover nuevas reglas y esquemas para el otorgamiento de créditos, los cuales permiten mejorar la accesibilidad a la vivienda para los trabajadores que laboran tanto en el sector privado como en el público, en un momento de coyuntura para la industria inmobiliaria y la economía en general.
Evolución de los créditos Hipotecarios
En México, la evolución de los créditos hipotecarios muestra coyunturas importantes que han marcado y orientado las diferentes tendencias en el comportamiento del mercado a través de los años. En primera instancia, el desempeño de la originación de créditos se caracterizó por una tendencia creciente hasta la primera década del nuevo milenio, que estuvo marcada principalmente por los cambios y mejoras en la estructura de prestación de crédito por parte de los principales proveedores de financiamiento hipotecario.
En ese sentido el INFONAVIT, FOVISSSTE y la SHF han tenido la mayor participación en la originación de créditos hipotecarios, colocándose como los más importantes prestadores de crédito. Actualmente los bancos juegan un papel importante en la colocación de créditos hipotecarios en el mercado mexicano. Dentro del contexto histórico de la originación de créditos, tienen una menor participación en el número de créditos originados, en comparación con el INFONAVIT, sin embargo, en el valor de las hipotecas colocadas, la banca comercial ha ido escalando posiciones de forma considerable.
La inversión hipotecaria anual de los principales programas presentó resultados muy interesantes el año pasado, en lo que se refiere al desempeño de mercado, de tal suerte que, del valor de los créditos otorgados, la participación de mercado por institución financiera se presentó de la siguiente manera: La Banca colocó el 51%; Infonavit el 38%; Fovissste el 9% y la SHF el 2% restante. De tal manera que, en lo que se refiere al valor de los créditos otorgados, la Banca colocó 31% más que el Infonavit.
En los últimos 20 años, la caída más importante que tuvo la Banca en lo que se refiere al monto de la colocación de créditos fue en 2009, sin embargo, a partir de ese año hasta la fecha, cada año presenta un crecimiento en el valor de los créditos otorgados, de tal suerte que en los últimos 10 años presentó un crecimiento promedio anual del 11% y en los últimos 3 años creció en promedio el 10 por ciento.
En tanto que el desempeño que ha tenido Infonavit en la participación de mercado del valor de los créditos otorgados ha sido más irregular en los últimos 10 años; en los cuales en promedio ha crecido el 5% en este período, mientras que en los últimos años el crecimiento promedio anual fue del 3% en el valor de los créditos otorgados. El Fovissste presenta menos variaciones en el monto de los créditos originados en los últimos 10 años, donde en los últimos tres años refleja un crecimiento promedio anual del 1 por ciento.
En tanto que la SHF presenta la participación más baja en lo que se refiere al monto de los créditos originados y esta ha sido la más baja de los principales programas de inversión hipotecaria desde el 2009. Para finales del año 2020 el total de créditos otorgados fue de 832,173 acciones, de las cuales INFONAVIT representa el 53% del total, seguido de bancos que representa el 28%, por su parte FOVISSSTE aportó 49,232 créditos y Sociedad Hipotecaria Federal 77,965.
Las hipotecas originadas por los principales programas en 2020 contabilizaron 405,925 créditos, cifra que representó un incremento del 1.1% respecto a 2019. En lo que se refiere a la inversión hipotecaria conforme lo muestra la gráfica, presenta una tendencia de crecimiento constante desde 2014, en el último año la inversión se incrementó de $388 mil millones de pesos de 2019, a $402 mil millones de pesos en 2020; lo cual representa un incremento del 4% en el monto invertido.
En cuanto a las viviendas financiadas por los principales programas hipotecarios, destaca la colocación de INFONAVIT en 2020 de 263,451 viviendas, los bancos con 90,631 viviendas, FOVISSSTE con 45,360 viviendas y la SHF con 6,438 viviendas. En total sumaron 405,523 unidades, un 1.1% más que en 2019.
Por: Ana Sánchez, consultora de estudios de mercado Softec, S.C.
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Este es un fragmento del artículo Financiamientos para la vivienda de la edición 130 https://inmobiliare.com/inmobiliare-130/