Planear una inversión inmobiliaria en España, sin tener claro cómo llevarla a cabo, puede poner en peligro la rentabilidad de la misma.
Para evitar sorpresas “ingratas” es necesario conocer las cuestiones relativas al procedimiento de adquisición del activo, los aspectos tributarios ligados a la compra, explotación de la inversión, y en su caso, posterior desinversión (llegado el momento).
Con el objetivo de apoyar en el proceso de toma de decisiones sobre si invertir o no en el sector de “real estate” en España, explicamos las cuestiones antes mencionadas.
Cómo rentabilizar la inversión mediante la reducción de los costos fiscales
Para poder realizar cualquier tipo de inversión en el mercado español, el inversor extranjero, no residente en España, debe contar con un número de identificación denominado “NIE” en caso de que la inversión se haga a título de persona física, o “NIF” si la realiza una sociedad extranjera.
El primero, “NIE” es otorgado por la Policía en España, el segundo, “NIF”, por la Administración Fiscal de dicho país. La obtención de uno u otro no requiere la presencia física del inversor, sino que es posible recabarlos a través de un apoderado al efecto.
El siguiente paso será realizar una revisión (“due diligence”) de la propiedad que se pretende adquirir. Es práctica habitual en el mercado español, la firma de un contrato de “arras” con la finalidad de “asegurar” la compra de la propiedad.
La situación actual del mercado español, en especial en zonas como Madrid, Barcelona o la costa, se aconseja la firma del citado contrato, teniendo en cuenta que es habitual que la demora en la toma de la decisión lleve aparejada la pérdida del activo, es decir, cuando uno decida que quiere comprar, el activo ya no se encuentre disponible en el mercado.
Este tipo de contratos, previo desembolso de una parte del precio en concepto de “arras” (entre el 10% y el 15% del precio de venta), dan tranquilidad al inversor para que pueda realizar las comprobaciones pertinentes y tomar la decisión de compra.
Superada la “due diligence”, el siguiente paso será firmar la correspondiente escritura de compraventa ante notario. Es importante señalar, que al notario se le debe aportar la documentación relativa que justifique el pago del precio de compra.
Generalmente en España el pago se realiza mediante cheque bancario certificado o bien mediante transferencia bancaria. No es preciso tener una cuenta bancaria en España para realizar la inversión.
Firmada la escritura, y para el caso de que la operación de adquisición esté sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el inversor contará con un plazo de 30 días, con carácter general, para proceder a abonar el citado impuesto ante la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma (región) en la que se encuentre localizado el inmueble.
El tipo de gravamen aplicable oscila entre el 6% y 11% del precio de compra, dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el activo inmobiliario.
Pagado el impuesto, el siguiente paso lo constituye la inscripción de la escritura notarial de compraventa en el Registro de la Propiedad correspondiente. El proceso de inscripción se demora hasta tres semanas.
En lo que atañe a los costos de notario y Registro de la Propiedad, para una inversión de alrededor de 1 millón de euros, es de aproximadamente 3,000 euros. Si a esos costos añadimos el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el coste ligado a la adquisición (sin considerar honorarios de asesores, abogados, peritos, etc.) es de 63,000 euros.
La primera oportunidad de ahorro surge, en el momento de la compra y desde el punto de vista fiscal, en relación con la imposición indirecta ligada a la adquisición del activo. En este sentido, la canalización de la inversión a través de una sociedad localizada en España plantea cuantiosas oportunidades de ahorro.
Inversión de activos residenciales
En lo que atañe a la compra de activo residencial, la normativa que regula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con carácter general en las distintas regiones, prevé un tipo de gravamen reducido del 2%, siempre y cuando, la inversión la realice una sociedad que se dedica a la compraventa de este tipo de activos. La aplicación del mentado tipo reducido requiere que la vivienda sea vendida dentro del plazo de los tres años posteriores a su adquisición. Resulta interesante esta fórmula para aquellos inversores con la mirada puesta en rentabilidades de corto plazo.
Si en lugar de la compra de activo residencial para su venta en el corto plazo, el inversor está pensando en otro tipo de activo inmobiliario con la intención de explotarlo en alquiler, con la canalización de la compra a través de una sociedad localizada en España, se podría evitar el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, quedando la operación sujeta y no exenta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
En este caso, atendiendo a la normativa que regula el impuesto en España, el vendedor no repercutiría IVA en la factura por aplicación de lo que se conoce como regla de “inversión del sujeto pasivo”. La imposición indirecta, en este caso, no supondría un coste para el inversor.
Para inversiones de cuantía relevante (por encima de 10 millones de euros), existe un régimen especial en la normativa fiscal española: el régimen de las SOCIMIs (“REITs” españoles), que, entre otras ventajas, prevé la exención del 95% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. La cual implica un ahorro en costos por imposición indirecta de 570,000 euros.
Una vez realizada la inversión, desde el punto de vista fiscal en España, es importante considerar que la tenencia o explotación de un inmueble por parte de un no residente fiscal en España (ya sea una sociedad extranjera la titular del activo o una persona física), está gravada en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes al 24% para los inversionistas latinoamericanos.
La tenencia, además del activo, cuando el inversor extranjero es una persona física, puede llevar aparejada tributación en el Impuesto sobre el Patrimonio, excepto cuando el inmueble se encuentre localizado en la Comunidad de Madrid. El Impuesto sobre el Patrimonio puede llegar al 3.5% del valor de adquisición y se trata de un pago de carácter anual. Las sociedades no tienen que pagar este impuesto.
La existencia del Impuesto sobre el Patrimonio en España aconseja, nuevamente, que la inversión sea canalizada a través de una sociedad y que no sea realizada por una persona física.
Nuevamente, en la tenencia y explotación, surgen oportunidades de ahorro cuando la inversión se realiza a través de una sociedad localizada en España. Al respecto, el tipo de gravamen general en el Impuesto sobre la Renta de sociedades en España (Impuesto sobre Sociedades) es del 25 por ciento. A este tipo se gravan tanto las rentas procedentes de la explotación del activo, como las derivadas de su posterior transmisión.
En el caso de sociedades radicadas en España que se dedican al arrendamiento de viviendas, el tipo de gravamen efectivo es posible reducirlo hasta el 15% mediante el cumplimiento de una serie de requisitos. Por otra parte, el tipo de gravamen aplicable en el Impuesto sobre Sociedades a las sociedades españolas acogidas al régimen SOCIMI, que permite la inversión en todo tipo de activos inmobiliarios (residencial, comercial, retail, industrial), es del 0% para las rentas procedentes de la explotación de dichos activos o de su transmisión.
En conclusión, la realización de una inversión en el mercado inmobiliario en España para el inversor latinoamericano plantea desafíos importantes en lo que respecta a los costos fiscales ligados a la realización de la misma.
La regulación fiscal en España, dejando a un lado inversiones de cuantía no relevante, aconseja que la inversión sea canalizada a través de una sociedad localizada en España. La utilización de un vehículo societario español presenta importantes oportunidades de ahorro fiscal, no solo al momento de realizar la inversión, sino también durante su mantenimiento, y en la posterior desinversión.
En la compra se puede reducir considerablemente e incluso eliminar el costo ligado a la imposición indirecta en la adquisición. En lo que atañe a las rentas que se pudieran poner de manifiesto con ocasión de la explotación del activo, la existencia de regímenes fiscales espaciales dirigidos a las empresas que operan en el sector inmobiliario en España permite limitar de forma considerable la carga fiscal.
Por último, señalar que una estructura óptima de inversión en España desde el punto de vista del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones aconseja que el inversor latinoamericano, en todo caso, no sea titular directo de la inversión como persona física.
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