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Vivienda

¿A qué responde el avance edilicio de las principales ciudades del Cono Sur?

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La construcción y descentralización de las grandes ciudades son protagonistas en el Cono Sur. La pandemia terminó de consolidar esta intención que se vislumbraba desde hace 10 años.

Decenas de familias han comprado en los últimos meses propiedades bien ubicadas, mientras que otros decidieron alejarse de las grandes metrópolis en busca de mayor contacto con la naturaleza, privilegiando la vida cerca del verde. Argumentando que si llega a generarse otro confinamiento, tendrían posibilidades de disfrutar al exterior e interior de su hogar.

Gonzalo Faccas, socio director de Eydisa

En Paraguay, hay varios factores que hicieron que transcurra ya una década con crecimiento. Entre ellos, se destaca en orden de prioridades la estabilidad macroeconómica. “Yo llegué a vivir a Paraguay en 2002, con el guaraní a 6,600 guaraníes por dólar y a la fecha tenemos la misma cotización de esta moneda local. La inflación anual nunca ha superado el 4% en este mismo período. En este país uno como empresario hace un flujo a cinco años y se lo cree, ya que es muy probable que se cumpla. Esto en un rubro como el Real Estate donde se desarrolla un proyecto pensando en cómo estará el mercado en tres o cuatro años cuando se finalice, es de vital importancia”, dijo a Inmobiliare, Gonzalo Faccas, socio director de Eydisa, empresa emprendedora en tierra guaraní.

Otros factores, son la libertad para mover capitales y una presión tributaria muy razonable que motivan la inversión. Las buenas rentabilidades que ha tenido el rubro inmobiliario tanto en lo residencial como en lo comercial ayudaron mucho. Esto se dio en forma paralela con las bajas de las tasas pasivas de los bancos, dado que se ha ido incrementando la liquidez del mercado y la confianza.

Como en varias capitales del mundo, en Asunción poco a poco fueron aumentando los precios de los terrenos, lo que llevó a que comenzaran a buscar los máximos potenciales de edificación en terrenos bien situados.

“También el aumento del tráfico ha sido enorme en los últimos años. Si uno mira datos del registro automotor, en 2012 existían en todo Paraguay 900,000 vehículos. Hoy en día hay más de 2.5 millones, sin que se haya incrementado prácticamente la cantidad de vehículos de transporte público. Esto ha hecho que las empresas definan con mucha cautela donde ubicarse, algo que no era relevante años atrás, así como que las personas busquen mejorar su calidad de vida viviendo en zonas urbanas para no pasar gran parte del día con dificultades por el tránsito”, comentó Faccas.

Proyecto en Asunción, Paraguay

La pandemia generó un auge en San Bernardino, una zona veraniega cercana a Asunción. Desde Eydisa informaron que vendieron desde agosto del año pasado los últimos 12 departamentos de un total de 75 que levantaron en tres edificios frente a una Crystal Lagoon, dentro del Condominio AquaVillage, desarrollado por Raíces Real Estate.

Los valores promedio de las viviendas de medianas prestaciones están en el orden de los USD 1,300 el m2 propio en el pozo. El segmento que más ha crecido en los últimos años son las unidades de un valor entre 60,000 y 150,000 dólares, monto que está dentro de los valores que el mercado bancario local financia hasta 20 años con tasas en guaraníes entre 10 y 12 por ciento.

Los valores de las viviendas con mayores prestaciones, terminaciones y ubicación, están entre los 2,000 y los 3,000 dólares el m2.

En la tierra del tango

La Argentina se debate entre el déficit habitacional, una ley de alquileres (la N° 27551) que trajo más dudas que certezas tanto a propietarios como inquilinos, vislumbra una reacción del Gobierno nacional que propuso planes para reactivar la construcción de viviendas. 

Se espera que en breve, el presidente Alberto Fernández, anuncie una línea de créditos hipotecarios para la construcción de unidades, que se actualizarán según la evolución de los salarios y dejarán atrás la indexación por inflación, como sucedió con sus antecesores, los créditos UVA, que trajeron dolores de cabeza, ya que la Argentina es un país con alto proceso inflacionario desde 2013 a la fecha.

De todas formas, el apalancamiento de los últimos tiempos, fue por medio de inversores privados y desarrolladores que apuestan por el ladrillo como por distintos sistemas constructivos en seco.

Nordelta (la ciudad pueblo que impulsó el empresario Eduardo Costantini.

En la tierra del tango se vive una descentralización de las ciudades, en las que está aumentando el número de personas que opta por vivir fuera de Buenos Aires, como a barrios privados o barrios semi abiertos.

Al respecto y sobre el perfil del comprador, Matías Terrizano, director comercial de Nordelta (la ciudad pueblo que impulsó el empresario Eduardo Costantini), comentó lo siguiente: “Las operaciones del último año fueron en su mayoría de usuarios finales, que adquirieron lotes para construir sus casas para vivienda permanente. Actualmente, tenemos en Nordelta más de 750 casas en distintos estados de avance en el proceso de construcción. Y también hay 1,200 departamentos en obra”.

En Nordelta se movió intensamente la venta de Virazón, El Yacht y Carpinchos, que son los tres barrios en los que hay lotes disponibles y en los que se puede construir. El Yacht tiene lotes de 1,000 m2 promedio. Virazón tiene el 85% de sus lotes con costa sobre el Lago Central de 180 hectáreas. Carpinchos fue el último barrio en lanzarse en Nordelta; los valores de los lotes parten de los 130,000 dólares (530 m2) y superan los 300,000 en algunos de los barrios.

El efecto de descentralización también sucede en Córdoba, Rosario, Mendoza y Salta, donde avanza la venta y construcción que potencian el avance edilicio en localidades periféricas de las grandes urbes argentinas.

Banda oriental

En Montevideo, la capital de Uruguay, desde 2013 el Gobierno nacional implementó una política que se llamó Ley de Vivienda Promovida que impulsó la realización de varios proyectos con un importante beneficio para promotores y compradores vinculados a exoneraciones fiscales. Esto hizo que Montevideo comience a tener una mayor relevancia en términos de desarrollo e inversión, y que sea interesante y favorable invertir allí, además de las zonas costeras de la ciudad donde la presión de la tierra suele ser mucho más alta.

Ventura Tres Cruces II

“A raíz de esto, muchos promotores comenzaron a desarrollar, de forma paulatina, bajo esta modalidad y generó que durante un tiempo la ciudad creciera y se generara una renovación del stock de emprendimientos existente. Siendo los principales focos, las zonas del Centro y El Cordón. También las del World Trade Center que creció no solo con viviendas sino también con oficinas porque había una necesidad muy fuerte de este tipo de unidades para las empresas que comenzaban a instalarse allí”, comentó a Inmobiliare, Fabián Kopel, CEO de Kopel Sánchez Desarrollos.

“Otras zonas de importante crecimiento fueron Tres Cruces y La Blanqueada; y comienzan a expandirse zonas más orientadas al este de la ciudad, que es el límite de Canelones, donde hay un crecimiento explosivo de emprendimientos a tener muy en cuenta. En otras ciudades uruguayas se destacan ciudades como Punta del Este y Maldonado”, añadió Kopel.

Los valores de una vivienda media en Montevideo están en el orden de los 2,200 y 2,300 dólares por m2 y en las zonas más costosas están en 3,600. Un monoambiente se vende en 75,000 dólares, una unidad de 1 dormitorio desde 110,000 y una de dos dormitorios a partir de 140,000 dólares.

Ciudad boliviana en expansión

Santa Cruz de la Sierra, ubicada a 870 km de La Paz, la capital de Bolivia, que baña sus costas sobre el río Pirai, es una de las ciudades de mayor expansión en este país.

Tiene un crecimiento demográfico interesante (entorno al 2,5%), el 76% de la población es menor a 40 años de edad, actualmente se estima que en la región viven cerca de 3.4 millones de habitantes y se proyecta que para 2030 la población ronde los 4.1 millones. 

Proyecto en Santa Cruz de la Sierra, Bolivia

Además, concentra la mayor cantidad de industrias y empresas del país, lo cual provoca una intensa migración en búsqueda de oportunidades, tanto de familias como de negocios del resto del país (como dato, Santa Cruz de la Sierra genera el 30% del PIB del país).

“Todo lo anterior se ve fuertemente apalancado por condiciones interesantes para acceder a créditos de vivienda, lo usual, actualmente, es entre un 15-20% de aporte propio, a tasas entre 5.5% y 6.5% fijo por 25 años, en moneda local. En algunos casos, a través del banco estatal, es posible financiar hasta el 100% del valor de la vivienda. Y un dato no menor, la deuda en caso de incumplimiento, se extingue con la garantía del inmueble”, explicó Luis Adolfo Valenzuela Roca, gerente general de Urbanova Desarrollos Urbanos.

Luis Adolfo Valenzuela Roca, gerente general de Urbanova Desarrollos Urbanos.

El crecimiento de la construcción y Real Estate en los últimos años se posicionó en tres focos de la ciudad, principalmente en la Zona Norte, de corte residencial y de clase media, el área conocida como Equipetrol, residencial de clase media alta, comercial y oficinas, y, la zona del Urubó, donde avanzaron los countries pensados para clase media alta y alta (segmento premium).

“El promedio de valor en departamentos por m2 en dólares se encuentra entorno a los 1,100, según las zonas y prestaciones del proyecto puede oscilar entre 900 y 1,400 dólares por m2”, acotó Valenzuela Roca.

En casas es muy variable debido a que se pueden encontrar vivienda social en torno a los 35,000 dólares, como casas en countries, de lujo que holgadamente superan los 200,000 dólares.

Hacia el Pacífico

En la capital de Chile, la fuerte explosión constructiva de Santiago, tiene que ver con un desarrollo económico sostenido del país, y un gran aporte de capital que no encontró otro punto en América latina, que le brinde la seguridad económica y jurídica allí presente. Es una tradición de aproximadamente 40 años de conducta, que hizo que varios grupos inversores extranjeros en los últimos tiempos, principalmente, provenientes de los Emiratos orienten sus negocios en tierra trasandina.   

Arquitecto Daniel Adelsky, socio director de Dessau Group

El arquitecto Daniel Adelsky, socio director de Dessau Group, señaló que, “las zonas más beneficiadas son Las Condes, Vitacura y Lo Barrenechea. Se tratan de puntos de alto poder económico; Providenzia se afianzó como foco comercial en desmedro del centro y surge Nuñoa, como zona para la clase media joven”.

En el rubro vivienda, Chile maneja Unidades de Fomento (UF) un valor que a diario cotiza en bolsa y que ronda los 36/37 dólares por UF. La variedad es amplia, “años atrás las grandes constructoras trataban de construir inmuebles de 2,500 UF promedio, hoy las exigencias en cuanto a confort y calidad han hecho que no bajen de los 5,000 UF y se pueden encontrar en los barrios acomodados arriba de 500,000 UF. Teniéndose en cuenta que se compran a 30 años con créditos hipotecarios con una tasa muy baja. Obviamente hay departamentos con cotizaciones más bajas, pero las grandes constructoras e inmobiliarias (grupo inversor) manejan esos números”, concluyó Adelsky.

Por José Luis Cieri

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