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¿Abusos de los despachos de cobranza?

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En las últimas semanas y meses, se ha visto el apoyo por parte de instituciones financieras que otorgan algunos planes para diferir los pagos e incluso no realizar el abono del monto mínimo de hipotecas. Sin embargo, de acuerdo con el equipo especialista de Homie.mx, algo muy importante frente a esta acción es no dejar de aportar y evitar una sobre acumulación de deuda e incluso caer en situaciones incómodas con los despachos de cobranza.

Cabe destacar que la cobranza se divide en dos: previo a los 90 días y posterior a este periodo. Dentro de este rango la labor la ejerce el área interna de cada institución financiera, posteriormente la deuda pasa a los despachos y es dónde suceden prácticas irregulares.

De acuerdo con Marco Torres, gerente de operaciones de la plataforma inmobiliaria, “en una primera etapa las instituciones financieras ofrecerán reestructuras de deuda donde no existen condonaciones, pero sí plazos fijos de pagos. Luego de los tres meses, aproximadamente, que la institución crediticia hace esta labor y no ven resultados, por lo que, pasa el esfuerzo a la representación que tiene a través de los famosos despachos de cobranza”.

Un punto importante señala el gerente, es que cuando la deuda está a cargo de los despachos de cobranza, estas empresas no pueden usar un nombre que se asemeje a una institución gubernamental y mucho menos pueden ejercer esta actividad hacia un menor de edad y, sobre todo, el tono debe ser negociador dejando fuera las amenazas y prácticas amedrentadoras. “En caso de sufrir cobranza con malas prácticas o incluso que se realice de una cuenta que desconoces o no es propia, se puede levantar una queja en REDECO” recalcó Torres.

Algunas actividades que pueden hacer los despachos, es ofrecer descuentos para liquidar la deuda, es necesario que todo convenio quede por escrito para evitar mal interpretaciones y quede bien estipulado el convenio.

No obstante, las llamadas que realizan suelen ser acosadoras, en este caso la ley no expresa un límite de las veces en las que se puede contactar para realizar el pago, pero se puede enfatizar en el horario en el que se puede recibir las llamadas. “Si en algún momento estos contactos son excesivos, puedes levantar una queja ante la CONDUSEF y quedará a criterio del gestor determinar si hay un abuso o no”.

En el caso de la Ciudad de México “…existe el término de cobranza ilegítima y está penado de 6 meses a 2 años de prisión y multa de 150 a 300 días de salario mínimo. Debes de tener mucho cuidado como se ejercen estas acciones, ya sea judicial o extrajudicialmente” afirma Torres.

El gerente de Homie.mx recomendó que primero hay que estar seguros que la deuda si sea propia y evitar situaciones de extorsión, una vez que lo validez, la mejor estrategia es la negociación además de brindar fechas compromiso de pago, “actualmente las instituciones financieras están muy abiertas a llegar a un acuerdo y evitar la cartera vencida es uno de sus principales objetivos”.

En cuanto a la cobranza inmobiliaria, es indispensable asesorarse y no incurrir en un delito como lo puede ser la cobranza ilegítima y hasta el allanamiento, hay entidades o empresas especializadas que brindan apoyo desde el inicio del arrendamiento y evitan complicaciones futuras.

“La negociación siempre será la clave del éxito, no importa si es una deuda con un banco, tienda departamental o conveniencia e incluso el arrendamiento, siempre será más fácil conciliar que llegar a un proceso legal que te quitará tiempo, recursos y hasta afectaciones en tu calidad de vida”, finalizó Marco.

Es importante recordar que si existen dudas sobre liquidación de deudas, se reciben llamadas en tono amenazante e inclusive visitas incómodas, hay que solicitar apoyo de las instituciones adecuadas como la CONDUSEF o en su defecto acercarse con expertos en finanzas personales y reparadoras de crédito para resolver cualquier situación.

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Panorama del mercado de oficinas en la CDMX al 3T 2020

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El mercado de oficinas de la Ciudad de México actualmente se encuentra en una fase de sobreoferta, ocasionada por la incorporación de nuevos inmuebles, baja demanda de espacios e incertidumbre política y económica. De acuerdo con el Reporte de Oficinas del 3T elaborado por Colliers International, en dicho periodo el inventario total corporativo en la ciudad fue de 6.8 millones de m2, al incorporarse dos edificios de Clase “A”, los cuales añadieron una superficie de 29 mil m2. Mientras que la tasa de disponibilidad se situó en 19.7%, siendo Norte, Santa Fe y Polanco los tres submercados con mayor inventario. 

Inventario y tasa de disponibilidad  3T 2018 – 3T 2020

Al respecto, en entrevista exclusiva para Inmobiliare Ausencio Lomelín, Managing Director de Colliers International Ciudad de México, comenta: “En la crisis de 2008 y 2009 que se juntó con la pandemia de AH1N1, en México se registraron absorciones negativas, pero solo en determinados corredores. El 3T 2020 ha sido el único trimestre en los últimos 10 años que ha mostrado una absorción neta negativa general”, y agregó: “El alargamiento de la pandemia y el confinamiento ha mantenido alto grado de incertidumbre y las decisiones de mediano y largo plazo para la contratación de espacios o renovación de contratos se han venido postergando”.

Absorción Neta Acumulada A+ y A

 Absorción Neta Acumulada
2008                            99,134 
2009                            16,612 
2010                          216,700 
2011                          269,052 
2012                          319,122 
2013                          261,018 
2014                          485,269 
2015                          289,694 
2016                          428,221 
2017                          313,348 
2018                          457,854 
2019                          293,911 
3T 2020–                           36,071 

Absorción Neta Acumulada A+ y A (miles de m2)

Frente a este panorama, expresa el directivo que un gran número de empresas con vencimientos de contratos próximos han optado por renovaciones y extensiones de contrato a corto plazo mientras que redefinen su estrategia y la forma de operar de ahora en adelante. Asimismo, “las que aún tienen vencimientos a futuro siguen buscando obtener apoyos temporales de parte de sus arrendadores para poder continuar con sus arrendamientos. Las organizaciones que están tomando decisiones en estos momentos requieren soluciones y alternativas de espacios basados en flexibilidad, eficiencia y seguridad”.

La pandemia ha generado y continuará generando cambios tanto en la estrategia de operación como en los espacios de trabajo de las organizaciones. En los últimos meses ha ocasionado ajustes en los principales indicadores del mercado: crecimiento del inventario, disponibilidad, nuevas construcciones y una contracción importante en la demanda de espacios. 

En cuanto a los precios de salida en renta han mostrado ligeros ajustes a la baja, esto desde los últimos años ocasionado en gran medida por inmuebles nuevos que han entrado al mercado, aumentando la oferta de espacio disponible y por la contracción en la demanda. Al término del 3T de 2020, el precio promedio ponderado de salida en renta mensual fue de USD $23.3 por m2 para edificios Clase “A+” y de USD $20.9 por m2 para Clase “A”, conservando un ajuste de cuotas a la baja.

Por su parte, en los precios de cierre de operaciones, en los últimos meses se observa un mayor ajuste de alrededor del 20 hasta el 25% con respecto a precios de salida.

Precios Promedio Ponderado de Salida A+ y A  (4T 2017 – 3T 2020)

Cabe destacar que la sobreoferta en la CDMX se encuentra muy marcada en algunos corredores, pero no en todos.“Se espera que en cuanto el virus sea controlado, la demanda en la Ciudad se normalice y se de una recuperación gradual en los indicadores”, afirma Lomelín.

Absorción trimestral vs Nuevos inmuebles (Clase A+ y A 3T 2019 – 3T 2020)

Sin embargo, el mercado de oficinas de la CDMX, siendo el más grande de Latinoamérica, aún pese a la situación coyuntural presenta oportunidades de inversión, renegociación de contratos y servicios de consultoría estratégica. “El momento por el que vivimos es completamente anormal, sin embargo, se estima que en cuanto exista un control sobre el virus, las oficinas, centros comerciales, hoteles, etc., regresarán a una operación como la que se registraba previo a la pandemia (con los debidos protocolos de sanidad, eso no va a cambiar)”.

En este sentido, la implementación de modalidades de trabajo remoto home office, espacios flexibles y colaborativos, rediseño de los espacios tradicionales, protocolos sanitarios y de operación para garantizar la seguridad de los usuarios en los edificios de oficina seguirán siendo una constante. Por ello Colliers International ha incorporado a su oferta de servicios  consultoría en workplace strategy con productos innovadores como back to work navigator y back to reliable spaces. Además recientemente lanzaron su plataforma digital global Colliers mobility pass junto con otros servicios y procesos para el rediseño y readecuación de los espacios de trabajo.

“Los efectos de la pandemia y el trabajo en casa han puesto a prueba a los diferentes corporativos, sin embargo, el trabajo en equipo, la conectividad, seguridad de la información, condiciones de confort para trabajar, tecnología  entre otras variables, confirma el hecho de que es importante contar con un espacio adecuado para el correcto trabajo entre los miembros de una organización por lo que consideramos que la empresas en mayor medida regresarán a sus lugares tradicionales de trabajo. Para operar de manera segura es importante seguir con los protocolos de sanitización de espacios y distintos protocolos para el regreso a los lugares de oficina”, puntualizó Ausencio Lomelín.

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