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Vivienda

Activos residenciales Clase B, negocio rentable en tiempo de crisis

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De acuerdo con la firma especializada en gerencia de inversiones en el Real Estate, INMSA, cuando se atraviesa una fuerte crisis los inmuebles residenciales clase B, que están ubicados generalmente en las zonas donde viven los residentes locales y trabajadores de clase media, suelen ser uno de los segmentos que ofrecen más rentabilidad.

La razón es porque durante la crisis son loas activos que más sufren la caída de precios y, por lo tanto, ofrecen la oportunidad a los inversores de comprarlos a muy bajo valor, muchas veces, a menos del 50 % de su valor histórico. Lo que permite tener rentas inmediatas por alquiler muy atractivas, generalmente por encima del 10% anual neto.

Según INMSA, la mayoría de los propietarios de este segmento no pueden o no quieren pagar la hipoteca y devuelven los activos a los bancos, impactando negativamente en su historial crediticio. Esto hace que, por muchos años, no puedan acceder al crédito y deban alquilar en lugar de comprar. Al mismo tiempo, los inversores extranjeros que buscan aprovechar las crisis de los mercados, ya sea por desconocimiento de las zonas y/o por la gestión que requiere este tipo de activos, no suele adquirir este tipo de inmuebles y se concentran en los de clase A.

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Por lo tanto, se acumula un volumen muy grande de tipo B que finalmente se venden en subastas y en los bancos, que al no tener demanda y no estar preparados para administrarlos, deciden desprenderse de los mismos colocando carteras a grandes fondos con fuertes descuentos y a valores muy por debajo del valor de mercado y del costo de reposición.

Hoy en día, por ejemplo en España se adquieren activos Clase B a menos del 60% del valor histórico, al 40% debajo del costo de reposición y a más de un 20% debajo del valor actual de mercado.

Otra de las ventajas que tienen los clase B para ser un buen negocio es que, los gastos de mantenimiento (impuesto inmobiliario, seguros, reparaciones, etc.) son considerablemente menores a los activos clase A. Además, como los valores de alquiler, a pesar de la crisis y la caída del su valor se mantienen constantes, se genera un rendimiento alto de hasta 2 o 3 veces mayor a los retornos históricos.

A los altos rendimientos por alquiler se suma a la recuperación del valor del bien que, normalmente, sucede dentro de los 5 años de la compra. Si la misma es realizada cuando el bien se ha estabilizado y hay signos concretos de recuperación tanto de la economía como del mercado inmobiliario, se puede lograr una rentabilidad del 10% anual.

Por lo cual, INMSA recomienda que la mejor elección de activos sea en zonas consolidadas y muy demandadas por el residente local en tiempos de normalidad, cerca de sitios de influencia como colegios reconocidos, universidades, centros de salud y centros comerciales. Estos puntos son muy valorados por el potencial ocupante del inmueble y reflejados en el valor de alquiler y el precio futuro de venta.

Los contextos de crisis pueden representar también oportunidades para los inversores, siempre y cuando se tengan claras ciertas variables para transformarse en algo rentable y seguro.

Vivienda

6 estados que concentraron el financiamiento hipotecario en 2020

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En 2020, el comportamiento del mercado de vivienda experimentó diferentes etapas a raíz de la pandemia por Covid-19. Una ventaja fue que pese a que las condiciones económicas tuvieron altibajos, esto representó oportunidades coyunturales: las tasas de interés se mantuvieron en niveles mínimos históricos.

Esto permitió que adquirir una casa fuera más fácil y en consecuencia, la solicitudes de financiamiento hipotecarios presentaron una demanda importante. De acuerdo con lo observado por el portal inmobiliario Propiedades.com, fueron los 6 estados donde se solicitaron más créditos.

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Imagen vía Freepik

El portal retomó el reporte Situación Inmobiliaria México de BBVA Research, el cual indica que los costos para los créditos hipotecarios disminuyeron 14.8 por ciento. Esto se debió a que la falta de empleos e ingresos constantes se vio reflejada en una menor adquisición de viviendas.

Asimismo, señala que un alto porcentaje de empleos registrados en el país se concentran en seis entidades. Esto se debe a que las economías estatales generan fuentes de trabajo en áreas industriales y de servicios.

Por su parte, Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com indica que la tendencia actual al comprar casa es tener en mente una mayor orientación hacia vivir en lugares mejor ubicados. Como lugares de trabajo o zonas con alta calidad de vida y  servicios.

Las entidades que solicitaron más créditos hipotecarios

Jalisco

Entre los estados donde se solicitaron más créditos hipotecarios en 2020, Jalisco ocupó la primera posición. El informe muestra que es una de las economías estatales más grandes y fue la única entidad que tuvo un aumento en demanda de fondos para vivienda.

En la sección de Valores del portal inmobiliario se reporta que el precio medio de una casa en Jalisco es de 2.8 millones de pesos. Si se trata de departamentos, este valor corresponde a 3.7 millones de pesos.

Ciudad de México

Durante el año anterior, la capital mexicana tuvo una disminución en la demanda de créditos hipotecarios, por lo que aparece en segundo lugar. 

El reporte explica que el monto promedio de una hipoteca otorgada en dicho estado fue de 2.5 millones de pesos. En CDMX, el precio medio de una casa en venta es de 4.8 millones de pesos y 3.1 millones de pesos para un departamento. 

Nuevo León

El tercer lugar de los estados donde se solicitaron más créditos hipotecarios lo ocupa Nuevo León, que pese a ser una de las entidades con mayor demanda, se observaron tasas negativas respecto al monto otorgado.

En Nuevo León el precio medio de una casa es de 4.1 millones de pesos. Por su parte, este valor es de 4.5 millones de pesos al tratarse de un departamento.

Estado de México

Dicha entidad ocupa el cuarto lugar entre los estados donde se solicitaron más créditos hipotecarios en 2020. Aquí, de acuerdo con la información de BBVA Research, el monto promedio otorgado correspondió a 1.9 millones de pesos.

En el Estado de México, el precio medio es de 2.3 millones de pesos y para los departamentos, este valor es de 3.4 millones de pesos.

Querétaro y Guanajuato

En las últimas posiciones de este conteo se encuentran Querétaro y Guanajuato. El informe de BBVA detalla que la demanda de crédito hipotecario es directamente proporcional a la disponibilidad geográfica de trabajos.

Las casas en venta en Querétaro tienen un precio medio de 2.8 millones de pesos y en Guanajuato de 2.6 millones de pesos. Si prefieres comprar un departamento, estos valores son de 2.7 millones de pesos y 2.1 millones de pesos, respectivamente.

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