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Vivienda

Activos residenciales Clase B, negocio rentable en tiempo de crisis

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De acuerdo con la firma especializada en gerencia de inversiones en el Real Estate, INMSA, cuando se atraviesa una fuerte crisis los inmuebles residenciales clase B, que están ubicados generalmente en las zonas donde viven los residentes locales y trabajadores de clase media, suelen ser uno de los segmentos que ofrecen más rentabilidad.

La razón es porque durante la crisis son loas activos que más sufren la caída de precios y, por lo tanto, ofrecen la oportunidad a los inversores de comprarlos a muy bajo valor, muchas veces, a menos del 50 % de su valor histórico. Lo que permite tener rentas inmediatas por alquiler muy atractivas, generalmente por encima del 10% anual neto.

Según INMSA, la mayoría de los propietarios de este segmento no pueden o no quieren pagar la hipoteca y devuelven los activos a los bancos, impactando negativamente en su historial crediticio. Esto hace que, por muchos años, no puedan acceder al crédito y deban alquilar en lugar de comprar. Al mismo tiempo, los inversores extranjeros que buscan aprovechar las crisis de los mercados, ya sea por desconocimiento de las zonas y/o por la gestión que requiere este tipo de activos, no suele adquirir este tipo de inmuebles y se concentran en los de clase A.

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Por lo tanto, se acumula un volumen muy grande de tipo B que finalmente se venden en subastas y en los bancos, que al no tener demanda y no estar preparados para administrarlos, deciden desprenderse de los mismos colocando carteras a grandes fondos con fuertes descuentos y a valores muy por debajo del valor de mercado y del costo de reposición.

Hoy en día, por ejemplo en España se adquieren activos Clase B a menos del 60% del valor histórico, al 40% debajo del costo de reposición y a más de un 20% debajo del valor actual de mercado.

Otra de las ventajas que tienen los clase B para ser un buen negocio es que, los gastos de mantenimiento (impuesto inmobiliario, seguros, reparaciones, etc.) son considerablemente menores a los activos clase A. Además, como los valores de alquiler, a pesar de la crisis y la caída del su valor se mantienen constantes, se genera un rendimiento alto de hasta 2 o 3 veces mayor a los retornos históricos.

A los altos rendimientos por alquiler se suma a la recuperación del valor del bien que, normalmente, sucede dentro de los 5 años de la compra. Si la misma es realizada cuando el bien se ha estabilizado y hay signos concretos de recuperación tanto de la economía como del mercado inmobiliario, se puede lograr una rentabilidad del 10% anual.

Por lo cual, INMSA recomienda que la mejor elección de activos sea en zonas consolidadas y muy demandadas por el residente local en tiempos de normalidad, cerca de sitios de influencia como colegios reconocidos, universidades, centros de salud y centros comerciales. Estos puntos son muy valorados por el potencial ocupante del inmueble y reflejados en el valor de alquiler y el precio futuro de venta.

Los contextos de crisis pueden representar también oportunidades para los inversores, siempre y cuando se tengan claras ciertas variables para transformarse en algo rentable y seguro.

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