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Industria

Afectaciones en el sector industrial automotriz

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La crisis por la pandemia llevó a la industria manufacturera automotriz, a sufrir importantes ajustes en la estructura de las cadenas globales de suministro, debido al paro de actividades y por ende a la  disminución en la demanda de espacios por parte de estas empresas.

Sin embargo, datos de Solili, apuntan que “la ubicación estratégica y los precios competitivos de los edificios industriales, mitigaran la caída, puesto que se estima un aumento de la demanda del sector logístico en este estado”.

Pablo López señala que por el momento no se pueden establecer los efectos reales del Covid-19; sin embargo, las estimaciones apuntan a un incremento de empresas manufactureras asiáticas, como resultado del acuerdo comercial T-MEC. Por lo que la recuperación se prevé que inicie a finales del 3T 2020 e inicios del 4T 2020.

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“No sólo se trata de los asiáticos, también diversas compañías europeas ven con buenos ojos a México. En parte por lo competitivo en la mano de obra, tratados comerciales y la conectividad marítima, por lo que hoy por hoy los centros manufactureros siguen siendo un mercado competitivo”.

Frente a esto Avila Connelly, destaca que la aprobación del T-MEC en el corto plazo, dará nuevas perspectivas para las compañías chinas por la facilidad de acceso al mercado de Norteamérica con ventajas arancelarias. 

Asimismo, expresa que diversos proyectos no dependen solo del costo de mano de obra sino además, de la conectividad para facilitar la logística, la disponibilidad de talento, de servicios y de facilidades de gobierno. 

A pesar de que El Paso y Laredo Texas son muy competitivos en estos aspectos, sitios en México como Juárez, Reynosa y Tijuana, han registrado una alta demanda, por lo menos en el primer trimestre 2020, justo antes de la pandemia del coronavirus”.  

El Bajio, Saltillo y Monterrey serán las zonas en las que se focalice la mayor demanda, lo que dará como resultado un repunte como efecto de la relocalización de empresas. No obstante, si la actual situación continúa, esta recuperación se prolongará hasta mediados del 2021 o incluso finales, apunta Pablo López Gallardo, director de análisis de información de Solili. 

En tanto a lo referente con los precios, destaca que la depreciación del peso frente al dólar,  no mostró mucha afectación, ya que la mayor parte de los precios de salida en las principales zonas industriales del país se encuentran en esta moneda americana.

Según el informe de la plataforma, se estima que los precios se mantengan en los mismos niveles con ligera tendencia a la baja, ya que las tasas de vacancia de los mercados del país no ejercen presión en ellos. 

Datos confirmados por López Gallardo, quien expresa que a pesar de que la depreciación fue aproximadamente del 25%, en el caso de la Ciudad de México, Monterrey y Tijuana, prácticamente se mantuvieron. No obstante los mercados de Puebla y Mexicali, tuvieron una disminución de entre el 12% y 8%, respectivamente.

“Una vez que se estabilice el tipo de cambio podremos observar los precios que previamente se encontraban en el mercado. Mientras que a mediano plazo es decir dos o tres meses después de la depreciación, los precios continúan con base a la demanda y se ajustaran los precios que se encontraban en pesos”.

Como daño colateral del tipo de cambio, detalla, se verá afectada la demanda de los centros manufactureros, por lo que espera, algunos de los desarrolladores opten por bajar los costos. 

Aunque esto dependerá de la pronta regularización del peso, “si la depreciación continua, los precios o el porcentaje tenderá a incrementar, si el tipo de cambio se aprecia, los costos tendrá, incluso un ajuste a la baja en el tema de pesos, dependerá del comportamiento para los próximos trimestres”.

Por su parte, Claudia Avila, apunta que más allá de las fluctuaciones en el precio de las divisas, el principal problema es que la contingencia por Covid-19 ha generado la interrupción de las cadenas de suministro interconectadas a nivel mundial, obligando a los inquilinos a cerrar plantas y por ende, a enfrentar el reto del pago de rentas en dólares más caros, además de impuestos, salarios, etc. 

Situación que obliga a las partes involucradas a revisar contratos de arrendamiento, las garantías corporativas, la situación de cada inquilino y las cláusulas de salida.

CONSTRUCCIÓN

La construcción de nuevos inmuebles industriales, fue uno de los eslabones que más afectaciones presentó desencadenado de la situación de contingencia. De acuerdo con el directivo, la desaceleración se verá, principalmente en los proyectos buit-to-suit (BTS) o construcciones hechas a la medida. 

Cabe destacar que Vesta y Fibra Terrafina, desarrolladoras de inmuebles industriales informaron hace algunas semanas, la suspensión de inversión de proyectos especulativos y buit-to-suit, a fin de preservar liquidez y hacer frente a la crisis económica provocada por la pandemia.

Estimamos que la mayoría de los mercados tenga una disminución como efecto de los anterior, la manufactura se verá afectada en los próximos seis meses con proyección de incremento a finales del 2020 o inicios del 2021”. 

Por su parte, la plataforma de data inmobiliaria Datoz, señala que las mayores afectaciones derivadas de la suspensión de actividades no esenciales, se observaron en los 21 mercados más dinámicos, durante el segundo bimestre de 2020.

“Lo que derivó en una caída de 40.19% en los inicios de construcción de naves industriales durante marzo y abril de 2020 respecto a los mismos meses del año previo”, afirma Datoz en su artículo ‘COVID-19 tiró construcción de naves industriales’.

Asimismo, destaca que durante los meses de marzo y abril del año en curso, se inició la edificación de 267,959 m2 de área neta rentable en cinco mercados el país, mientras que en el mismo lapso de 2019 se construyeron 448,054 m2 en diez ciudades.

Mercados como el de la Ciudad de México y Ciudad Juárez encabezaron los inicios de construcción  con 169,738 m2 y 29,072 m2, respectivamente. Sin embargo, Guadalajara, Guanajuato, Querétaro, Monterrey y Tijuana tuvieron una caída de entre 40% y 100%, lo cual repercutió a nivel nacional.

No obstante, Pablo López Gallardo, comenta que esta disminución sólo se presentó en construcciones nuevas, por lo que toda la parte que estaban en acabados finales tendrán un comportamiento normal.
“En términos generales, el mercado inmobiliario industrial será el menos afectado, mientras que el sector residencial, hotelero y retail son los que presentan más números negativos”, finalizó el director de análisis de información de Solili.

Por Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Afectaciones en el sector industrial  ¿Qué esperar para el próximo año? de la edición 120 https://inmobiliare.com/inmobiliare-120/

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Industria

Por primera vez Chile reporta una gran desocupación de oficinas

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De acuerdo con el Reporte de Oficinas 4º Trimestre 2020 de Newmark de Contempora, Chile finalizó el 2020 con una disminución de 39.553 m2 en la absorción de oficinas de clase A+B

Según Contempora ese periodo es el de menor crecimiento económico desde la crisis de 2009. “Los indicadores sanitarios de la pandemia provocada por el Covid-19 se mantuvieron estables durante el último trimestre del año, si bien la fragilidad de este equilibrio, tal como se ha evidenciado en Europa, no permite a los agentes económicos ni al Estado retomar las actividades con normalidad”. 

Por su parte, la vacancia de oficinas de Clase A+B en Santiago aumentó 1.7% durante el año hasta ubicarse en 6,4% del total de la superficie, pero de acuerdo con la empresa de servicios financieros, las anteriores cifras deben ser vistas con cautela, debido a que las estadísticas son equivalentes a las de 2018 y más bajas que las de peak de vacancia registradas en 2016, las cuales fueron de 10,6 por ciento. 

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Lo inédito es que la absorción neta anual de todas las oficinas Clases A+B en Santiago destinadas para renta, sean negativas. Lo que se observa con mayor frecuencia son absorciones netas negativas trimestrales, que luego se revierten en los próximos periodos,  o en un determinado submercado o Clase (A o B), pero no el total general anual. Y hay que tener presente que la vacancia hubiese crecido aún más si en el 2020 se hubieran entregado al mercado los proyectos de oficinas que estaban previsto inaugurarse, especialmente superficie en la comunidades de Providencia, Las Condes y La Dehesa”, explica Ignacio Errázuriz, gerente de servicios corporativos Newmark Contempora.

Asimismo, se destaca en el comunicado que una absorción neta negativa refleja que se restituyó a los propietarios de los inmuebles más superficie de la que se les fue arrendada, comparado el último periodo de medición versus el anterior. 

En el informe también se comenta que debido a la nueva forma de trabajo de las empresas se han optimizado espacios y recursos en el corto plazo, por lo que “una decisión activable rápidamente es comercializar sus propias oficinas a terceros, y si bien es prematuro hacer una estimación y cuantificar su impacto en el mercado, la sensación predominante apunta a una reducción en la demanda agregada como consecuencia del teletrabajo y la incertidumbre respecto a las nuevas tendencias”. 

Contempora menciona que grandes ocupantes que son propietarios en la industria de los servicios financieros han reorganizado por completo su layout de sus edificios corporativos haciendo más espacios flexibles. En tanto que los pisos de cada oficina se han rediseñado para que tengan plantas libres con menor cantidad de espacios privados, con el fin de promover la interacción informal y espontánea. 

El submercado que alcanza la mayor vacancia en Clase A es el Central Bussiness District (CDB), que en Santiago corresponde a El Golf, delimitado a grandes rasgos por los ejes de Andrés Bello, presidente Riesco, Vespucio, presidente Errázuriz y Tobalaba, con un 7,0%. En la Clase B, el submercado con mayor vacancia es el sector de Estoril, que presenta una desocupación de un 18,37% de desocupación.

Con respecto a este año, la empresa de servicios financieros indicó que la mejora en el desempeño del mercado de oficinas dependerá de una solución de manera permanente como es la vacunación del Covid-19.

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