Agentes de IA que operan edificios: caso Uniti

La ronda que cerró Uniti no es, en sí misma, la noticia. Lo que importa es dónde decidió poner ese dinero: no en mejorar un chatbot de bienvenida, sino en profundizar una capa de software que ya toma decisiones operativas dentro del ciclo de vida de un inquilino. La startup neoyorquina, fundada en 2023 por Francesco Decamilli y Emre Altinok, obtuvo 12 millones de dólares en una serie A liderada por Pathlight, con participación de MetaProp, después de un round semilla de 4 millones liderado por Prudence a inicios de 2025.

El dato que sí se puede sostener

Según declaró Decamilli a Bisnow, la plantilla de Uniti creció de 10 a cerca de 40 personas en un año y la empresa proyecta cerrar 2026 con 50 a 60 empleados. En el mismo periodo, el número de instalaciones de self storage donde operan sus agentes pasó de 100 a 1,500, y los sitios de vivienda manufacturada donde tiene presencia pasaron de cero a más de 230,000. La compañía asegura procesar más de 300,000 conversaciones bidireccionales al mes y reporta que un operador de autoalmacenaje obtuvo un retorno de inversión de 214 por ciento, mientras que la retención neta de ingresos entre clientes que expanden el servicio a más propiedades alcanza 306 por ciento. Estas cifras provienen de declaraciones del cofundador y de materiales publicados por la propia empresa, no de una auditoría independiente, por lo que deben leerse como métricas autorreportadas.

El mecanismo detrás del titular

Lo relevante desde el punto de vista operativo es la posición que ocupa el software. Uniti describe a sus agentes como una capa que se sienta entre los canales de contacto (voz, SMS, correo, WhatsApp y chat web) y los sistemas de administración de propiedades y CRM, con más de 15 integraciones ya activas. En ese espacio, los agentes no solo contestan: triangulan solicitudes de mantenimiento, dan seguimiento a renovaciones noventa días antes del vencimiento del contrato, ejecutan cobranza automatizada sobre cuentas vencidas y procesan pagos con estándares PCI, sin que los datos completos de tarjeta lleguen a tocar sus propios servidores, según la ficha técnica publicada por la compañía. La empresa también declara certificaciones SOC 2 tipo II, y cumplimiento con GDPR, CCPA, PCI y HIPAA, aunque esas certificaciones responden a marcos estadounidenses y europeos y no equivalen automáticamente a cumplimiento con la legislación mexicana.

El contexto de mercado ayuda a entender por qué esto ocurre ahora. Según el Center for Real Estate Technology and Innovation, las proptech nativas de inteligencia artificial captaron cerca de 4,500 millones de dólares en capital de riesgo durante 2025, un crecimiento de 42 por ciento en su participación dentro del capital total destinado a proptech. Otras firmas del mismo segmento también aceleraron: EliseAI levantó 250 millones de dólares en una serie E para automatizar procesos en vivienda y salud, según reportó BusinessWire.

Lo que cambia para México: dos frentes distintos

El primer frente es regulatorio. En marzo de 2025 entró en vigor una nueva Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares que desapareció al INAI y trasladó sus funciones a la Secretaría de Anticorrupción y Buen Gobierno. La ley amplía el concepto de tratamiento de datos a procesos automatizados y, de acuerdo con análisis legales publicados sobre su implementación en 2026, exige que la persona titular sepa si una decisión que la afecta fue tomada por un humano o por un algoritmo, y le da derecho a solicitar una revisión humana cuando la decisión fue completamente automatizada. Para un agente de IA que decide cuándo escalar una cobranza, cuándo negar una renovación o cómo clasificar el riesgo de un inquilino, ese derecho de oposición deja de ser un detalle legal y se convierte en un requisito de diseño del producto.

El segundo frente es el de la cobranza misma. En México, la actividad de cobranza extrajudicial ya está sujeta a reglas de trato digno y horarios de contacto que vigila la Condusef a través del registro de despachos de cobranza, el REDECO, aunque ese marco se construyó pensando en agencias financieras, no en agentes de software que operan dentro de una administradora de propiedades. No existe, hasta donde se pudo verificar, una prohibición explícita para cobrar por WhatsApp, pero las reglas de horario razonable y ausencia de hostigamiento aplican sin importar si quien envía el mensaje al celular del inquilino es una persona o un modelo de lenguaje.

Sobre la adopción real en México, la evidencia pública disponible describe un mercado todavía en etapa temprana: reportes de la industria proptech local hablan de interés creciente en foros como PropTech Latam Summit, pero no se encontró evidencia verificable de que Uniti o un competidor directo ya opere con administradoras de autoalmacenaje, coworking o vivienda en el país.

Qué deben vigilar los actores del sector

Operadores de self storage y coworking, los dos segmentos donde Uniti dice tener más tracción, son también los más expuestos en México a una adopción temprana si algún proveedor decide entrar. Antes de delegar cobranza, conviene exigir protocolos de escalamiento humano documentados, no solo una demostración de producto.
FIBRAs y fondos con portafolios operativos deberían tratar cualquier piloto de este tipo como un proyecto de cumplimiento antes que de eficiencia: el aviso de privacidad tendría que explicar en lenguaje simple qué decide el algoritmo y qué decide una persona.
Administradores de vivienda para adultos mayores, otro de los verticales que Uniti busca escalar, enfrentan un riesgo reputacional mayor si automatizan comunicaciones sensibles sin supervisión clara, dado que se trata de una población con mayor vulnerabilidad frente a errores de un sistema automatizado.
Proveedores tecnológicos que quieran vender este tipo de plataforma en México necesitarán demostrar cumplimiento específico con la nueva ley de datos personales, más allá de certificaciones diseñadas para Estados Unidos o la Unión Europea.

Una proyección con matices

Es razonable pensar que en los próximos meses aparezcan más pilotos de agentes operativos en el sector inmobiliario mexicano, en particular en autoalmacenaje y coworking, dado el capital que está entrando al segmento a nivel global y la madurez regulatoria que ya obliga a las empresas a documentar cómo deciden sus algoritmos. Pero esa transición no está garantizada ni será uniforme: depende de que los proveedores adapten sus productos a la ley mexicana de datos personales, de que las administradoras resuelvan la integración con sistemas heredados y de que exista, todavía sin definirse del todo, un criterio claro sobre qué tanto puede automatizarse la cobranza inmobiliaria sin caer en prácticas que la autoridad considere abusivas.

Fuentes consultadas

Emiliano García García

Web | + posts

Founder de Inmobiliare | Consolidó la plataforma como referencia en inversión inmobiliaria de LATAM con 20,000+ artículos y 150 ediciones impresas en 27 años | Organiza REBS y EXNI, encuentros ejecutivos clave del sector | Lidera KLARENS, solución IA especializada en real estate Ver perfil completo →