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Analista de oportunidades y experto en solucionar crisis

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Hombre de retos que está en movimiento constante, aprende día a día, comprometido con la búsqueda de formar a mejores líderes, a pesar de tener una formación profesional como ingeniero en Física ha demostrado ser un maestro en los negocios de toda índole y tiene un especial interés en las empresas que a la vista de otros competidores sería muy arriesgado participar y eso, atrae aún más a este joven que siempre busca la manera de encontrar la mejor solución.

Gustavo Tomé, Presidente de Fibra Plus


Gustavo Tomé, Presidente de Fibra Plus, llega puntual a la cita para la entrevista con Inmobiliare en un lugar de Polanco. Vestido de traje, corbata y mancuernillas azules, se instala en la mesa para conversar por una hora y las historias se desarrollan mientras bebe dos botellas de agua mineral.
La charla inicia hablando de los retos, mientras juega un poco con su celular de funda roja entre sus manos, menciona “lo que hace crecer a las personas son los retos, uno no prende cuando las cosas están todo bien, aprende cuando tiene dificultades y realmente al generarse las dificultades y superarlas… es lo que te da las herramientas para ir creciendo, yo creo que es una cosa que me define permanente y consistentemente es generar nuevos retos, nuevos aprendizajes, tener nuevos fracasos, aprender y salir adelante de ellos”.
La disrupción ¿cómo la defines? “Yo creo que es la capacidad de detectar necesidades actuales no satisfechas o satisfechas de manera ineficiente, encontrar la disponibilidad de recursos que existe… generar ese cambio es una disrupción, yo no pienso que la disrupción tenga que ser cuántica sino que ésta puede ser incremental y tratar de mejorar todos los días o semanas uno por ciento.

SOBREVIVIR A LA NOCHE DE LA TORMENTA

Momentos difíciles siempre hay en el camino de cada persona. Gustavo Tomé ha tomado lo mejor de cada situación, aprendiendo, equivocándose y haciéndolo de mejor
manera la siguiente vez. Los años de 1994 y 2008, fueron crisis que se vivieron en México sobre todo con un impacto económico. Para unos significó malos resultados y a ojos de
Gustavo, representó un análisis para buscar oportunidades.
La pérdida de su padre se da en 1994 -cuando Gustavo contaba con tan sólo 16 años de edad- y relata que “mi papá nos dejó una serie de negocios y en esa época, se vivía una coyuntura muy particular para el país porque simultáneamente se dio una crisis con una devaluación muy profunda, se dio el Tratado de Libre Comercio y también, comienzan los movimientos sociales. Entre los negocios, había uno inmobiliario y de sector insdustrial, pero debido a la situación no se podía crecer el sector inmobiliario
en esa época y quedaba el negocio textil, donde empecé.”
A esa edad estaba estudiando fuera, por lo que viajaba constantemente para estar presente en los negocios sin descuidar la escuela, fue durante los periodos de verano cuando trabajaba con personas cercanas a su padre sin haber estado involucrado con las empresas familiares.
Resalta que ha aprendido que todo pasa y mañana vuelve a salir el sol. “El otro día estuve en un junta pequeña con Jack Ma –fundador de Alibaba– y me decía que ‘cuando tú quieras lograr tu meta vas a navegar, empezará la llovizna, luego la tormenta, pero te van a decir ‘no te preocupes mañana sale el sol…’ la mayoría de la gente se muere justo en la noche antes de que salga el sol y renuncia a su sueño porque dicen ‘aquí se acabó todo y mejor, tiro la toalla’. No. Todo va a pasar, quizás no sales del todo bien librado, pero si reflexionas, posterior a eso te genera el aprendizaje que a la siguiente vez te vas a acordar”.

Imagen de archivo


Para Gustavo, la crisis económica de 2008 representó el punto de quiebre a su expansión ”porque nosotros sabemos crecer en crisis y ese es el DNA del grupo, sabemos tomar
oportunidades emproblemadas, sacarlas adelante, negociar, reestructurar y es lo que hacemos normalmente, no solo en el sector inmobiliario. La crisis nos dio la oportunidad de tomar propiedades de gente que se quería deshacer de ellas porque no tenían las ganas, ni la intención o capacidad de desarrollarlas, nosotros vivimos crisis todos los días porque los inmuebles se comportan de manera diferente”.
En un análisis agrega que “he hecho un portafolio que trata de tener baja variabilidad, el cual no sólo tiene posicionamiento en México sino en tres países, con tres monedas diferentes, que dan la flexibilidad. Puede ser que no nos vaya tan bien en un sector en México, pero en los otros sectores nos va mejor y el portafolio se balancea. Tenemos portafolio diverso, multi moneda, país y activo, donde lo que más hacemos es desarrollo inmobiliario en México y eso nos ayuda a prepararnos un poco más para la siguiente crisis ¿qué nos va a dar la siguiente? Oportunidades de ser mejor para ver lo que teníamos mal, tratar de hacerlo mejor y ver lo que hay en el mercado de alguien que ya no quiera seguirlo y nos da una nueva oportunidad. A lo mejor, también rotamos cosas que le sirvan a alguien más”.
¿QUÉ DEBE TENER ALGUIEN PARA QUE FORME PARTE DE TU EQUIPO?
“Yo lo que creo es que hay una serie de valores básicos que se necesitan: honestidad, actitud hacia el trabajo, actitud de servicio tanto a clientes internos como externos, sobre todo yo creo la capacidad y ganas de aprender y de tener una mentalidad progresista. Sepas que te vas a encontrar con fracasos y sepas que no se acaba el mundo, por lo que si
te estresas viviendo el fracaso, no tienes la oportunidad de aprender de él y sacarlo adelante”.

Imagen de archivo

DE PIEZA COMPLETA

Gustavo Tomé es preciso en sus respuestas, reservado y hábil para responder con educación cuando las preguntas se vuelven más personales. Afirma que un arquitecto cuyo
trabajo le gusta es Zaha Hadid –quien falleció el 31 de marzo de 2016- y eso se confirma al conocer que una de las torres de vivienda residencial desarrollada en Santa Fe como parte del proyecto Elite Residences Santa Fe, Torre Bora, fue uno de los últimos proyectos que diseñó en vida y es catalogado como el único High Rise elaborado por la firma de arquitectos en México.
Revela que actualmente, está entrenando para un maratón, siete días a la semana disciplinadamente “me decía el entrenador ‘dos días de descanso` y yo ‘no, siete días’.
Respecto a los lugares que prefiere al salir de vacaciones, confiesa que es más de destinos urbanos porque necesita tener la mente, vista y todo trabajando en concordancia
porque le cuesta desconectarse.
¿ALGUNA VEZ HICISTE UNA TRAVESURA?
“Tengo una virtud que no todo el mundo tiene, sufro de mala memoria y se me olvidan muchas cosas, seguramente sí y sino ¿que aburrido? –responde con una sonrisa-.
Ante la pregunta de ¿cuál es su lugar favorito dentro de su casa?, después de una larga pausa como si buscara en su memoria y recuerdos, responde “todos los lugares me gustan porque yo, sí uso las cosas, no soy de las personas que si tienes este lugar no lo uses porque es para las visitas, uso todo porque un día a nadie le va a servir. La sala, el comedor, desayunador… ¡todo! porque en todos los espacios estoy con los niños. Yo me acuerdo de mi casa -la de mis papás- que decían ‘no, este es espacio para las visitas y aquí no, por tal cosa… ‘ en mi casa se usa todo siempre”.
¿CRECISTE CON EL VIEJO MODELO DE REGLAS?
Sí, claro. Crecí a cinturonazos. Ante la pregunta de ¿fueron pocos? responde “recuerda que tengo mala memoria, pero no salí tan mal, perfectible… -entre risas continua- no creo que le fue tan mal a mis papás”. Enfatiza en que su mala memoria es selectiva. Tiene cuatro hijos “soy estricto y les digo cuál es su grado de libertad en la que pueden experimentar… yo creo que es importantísimo ponerle límites a los hijos. Tengo 50% de mujeres y 50% hombres”.
¿CREES QUE A TUS HIJOS LES GUSTE EL NEGOCIO QUE TIENES?
“No sé si les vaya a gustar, sin embargo los estoy preparando para que si no les gusta… mi prioridad es que a ellos les guste ser felices y después, mi preocupación será que les guste mi misma filosofía, la del esfuerzo, pero estoy preparando el negocio para que éste siga adelante sin ellos y estar preparado para los dos escenarios”, menciona que no le importa la profesión que decidan estudiar, sin embargo “lo que sí les voy a exigir es que lo que
ellos escojan siempre pongan mucho esfuerzo para que les salga muy bien”.

Gustavo Tomé, Presidente de Fibra Plus

INGENIERO FÍSICO Y MAESTRO EN LOS NEGOCIOS

Si Gustavo Tomé no hubiera estudiado física, sería economista “¿Sabes por qué estudié física? no es broma lo de la mala memoria, yo veía las carreras populares en esa época que tenían que ver con administración de empresas, comercio internacional, contadores públicos, abogados y dije es necesario ¿aprenderse todo de memoria? ¡imagínate! los códigos fiscales ¡qué aburrido! entonces de las que no necesitabas aprender nada, pero entender todo es la física porque es casi pura matemática entonces aprendiendo a ver las cosas y a resolver con maneras estructurales diferentes. En ese momento dije ¡esto es lo mío no hay nada que aprenderse!.
En los exámenes de física, te decían ‘este es el examen, métete a la biblioteca, agarra lo que quieras porque la solución no está en un libro’, está en tu entendimiento del problema y en la selección de todas las herramientas que hay de cómo las implementas para resolver y llegar a este resultado.
¿CÓMO DAS EL PASO AL SECTOR INMOBILIARIO?
“Mi papá nos había dejado un negocio inmobiliario y te voy a decir cómo fue el
paso real. En el negocio textil empecé a viajar a las ferias internacionales y vi que la capacidad de hacer diferencia pues ya era muy limitada porque al llegar a una feria y había -por ejemplo- en China miles de proveedores que hacían exactamente lo mismo que tú y la capacidad de diferenciarte era muy sesgada, cuando menos en el sector industrial textil.”
“Empecé a tomar decisiones como definir cuáles iban a ser las premisas de los negocios en donde vamos a participar y dijimos, deben ser negocios que generen mucho valor, que no dependan de mano de obra muy barata porque va migrando de país en país depende de quién tenga crisis en el momento, negocios con algo único -una unicidad para su propia
naturaleza- y negocios con barreras de entrada más altas que el textil.”

Imagen de archivo


“De ahí, hemos hecho diferentes emprendimientos, adquisiciones y una de las que tenemos como ancla es el sector inmobiliario, que cumple con todas las premisas. ¿Qué nos pasó? que estando en el negocio textil nos dimos cuenta que por el Tratado de Libre Comercio empezaban a venir fabricantes asiáticos de lo mismo que nosotros siempre querían venir a conocer las plantas y dije ¿donde está nuestra diferenciación? y también estaremos compitiendo por la misma mano de obra calificada y dije ¿qué necesitan? ¿qué no tienen?… pues inmuebles. Estos cuates tienen clientes, podrán traer las máquinas y  llevarse a la mano de obra, pero no tienen inmuebles y entonces hay que construirlos para rentarlos y así empecé a crecer de nuevo el sector inmobiliario que había empezado mi papá -contaba más con una base comercial que industrial”-.
Respecto a ¿cuáles son los retos en las ciudades? destaca que la planeación porque para el buen desempeño de largo plazo de éstas, se debe ser estricto y tener a las personas en bienestar para que todos tengan el mismo desarrollo.
“Yo creo que habrá mucha innovación en el sector inmobiliario y a lo mejor no es
innovación en edificios sacados de una película, sino de ocupación de los espacios y
nuevos modelos de negocio de los espacios, por ejemplo la evolución de las oficinas a WeWork”.
“Por ejemplo un edificio que en la década de los 20 formaba parte de una gran compañía, se ha generado tanta eficiencia que en los 60 ese edificio estaba dividido en cuatro grandes compañías y en 2015 ese edificio ya está vacío de todas las compañías, ahora está WeWork ahí y tiene millones de compañías, estamos hablando del mismo edificio en la misma ubicación, yo creo que esa evolución de los modelos de negocio de cómo administras esos espacios va a cambiar y en muchos casos sustancialmente y más rápido de lo que parece”.

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¿HAS PENSADO CÓMO SERÁ TU RETIRO?
“No hay retiro. Yo creo que hago lo que me gusta y lo disfruto. Tengo malos momentos y malos ratos como todos, pero no quiere decir que lo dejo de disfrutar, yo creo que cuando me retire haré lo mismo, no en el negocio y sí, buscando retos nuevos, encontrando las soluciones, sacándolos adelante y uno nuevo será ayudar a una comunidad”.
La charla finaliza cuando observa la hora en su celular y revisa que tiene una junta
que atender, al parecer el tiempo voló recordando y compartiendo experiencias.
 
Por Catalina Martínez Quintero
Esta entrevista fue de la edición 107 http://inmobiliare.com/inmobiliare-107/ 
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Crisis de deuda en EU y el crash inmobiliario: una gran oportunidad de inversión

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Hay un problema enorme de endeudamiento en Estados Unidos. Las alarmas comenzaron a
sonar en el 2019, cayendo en oídos sordos. Los fuegos continuaron propagándose este año,
alimentados por los paquetes de ayuda ofrecidos por el gobierno, a raíz de los cierres de
comercios por la pandemia.

Residencial

  • Estados Unidos registra solo un pequeño aumento en las tasas de incumplimiento. La moratoria en ejecuciones hipotecarias y desalojos residenciales no permite ver las fisuras en el mercado de bienes raíces.  Tendremos que esperar un poco más para conocer qué está pasando con estos préstamos, aunque se espera un tsunami de ejecuciones y desalojos para el próximo año.
  • Los préstamos de viviendas unifamiliares observan una mora del 8.22%,  según la Asociación de Banqueros Hipotecarios (esta cifra incluye préstamos aplazados.)  A comienzos de este año, la tasa estaba a 2.36%, un aumento considerable.

Fuente: Mortgage Bankers Association

Comercial

  • La tasa de incumplimiento comercial aumentó de 0.36% a 0.59%, alcanzando su nivel más alto (225 mil millones de dólares) desde el periodo de recuperación económica (post recesión 2007). Pero se puede respirar con alivio; no ha llegado al récord 9% que alcanzó durante la cúspide de la crisis financiera.
  • Las propiedades hoteleras están en el ojo del huracán. Representan el mayor número  de préstamos en atraso, con una tasa de incumplimiento del 26%.  Ahora, debemos asumir que programas de indulgencia están al alcance de estos prestatarios comerciales en problemas, aunque no haya información confiable al respecto.
  • El 18.32% de los préstamos minoristas  han sido transferidos a un administrador maestro (special servicing), lo que significa que una gran cantidad de estos préstamos están en manos de administradores especiales. Muchos de ellos terminarán en ejecuciones bancarias.
  • Un 2.85% de los préstamos de propiedades de oficinas están bajo administradores maestros (special servicing*). Se espera que esta cifra aumentará a medida que los arrendadores no tengan más incentivos que ofrecer a sus inquilinos o que los alquileres en general disminuyan.
  • 2.66% de los préstamos de propiedades multifamiliares están en “special servicing.” Este número también subirá una vez que caduque la moratoria de desalojos.
  • A las propiedades industriales les va mejor. Hasta ahora solo un 1.17% de ellas han sido transferidas a “special servicing.” Este sector registra un crecimiento gracias al aumento de compras en la red.
  • El  mercado de valores respaldados por hipotecas comerciales  (CMBS,Commercial mortgage-backed securities) ) anda inquieto. Los activos minoristas y hoteleros ya han comenzado a moverse al servicio de administradores especiales (special servicing), quienes lidian con créditos morosos o vencidos.
  • Algunos fondos de inversión libre comienzan a deshacerse de  sus activos CMBS* por miedo a que hoteles, oficinas y centros comerciales colapsen bajo la pandemia. Otros grupos de capital privado, como Starwood Capital han creado un fondo de 11 mil millones de dólares para adquirir activos en problemas.

*Un “special servicer” es una entidad contratada por instituciones bancarias para cobrar  hipotecas que están en retraso e incumplimiento.

*Commercial mortgage-backed securities (CMBS) son productos de inversión de renta fija  respaldados por hipotecas comerciales exclusivamente.

Fuente: Trepp‘s July 2020 historical Commercial Mortgage Back Securities (CMBS) report.

¿Qué se puede decir de la deuda nacional y de los mercados de capital?

  • Los mercados internacionales están revueltos. Se reportan oscilaciones de un 2% a 5% diariamente, volatilidad que alarma a inversores minoristas.
  • Hay demanda en los mercados de bonos, con tasas de interés bajas.
  • La deuda fiscal de EEUU está alta. Muchos inversionistas no están siendo compensados por el riesgo asumido al comprar esta deuda, lo cual podría traer problemas para grupos inversores a largo plazo.

Hablemos de las tasas de interés

  • Las tasas de interés para la deuda soberana y comercial  se mantienen bajas. El flujo de transacciones para préstamos comerciales ha disminuido, pero continúa. 

La deuda

  • La deuda global alcanza cifras astronómicas:  270 billones de dólares, lo que equivale a más de un 330% del PIB global, según el Instituto Internacional de Finanzas.
  • Esta deuda consiste en: deuda soberana (títulos del tesoro estadounidense), deuda municipal, corporativa, bancaria y del consumidor.
  • Se espera que la deuda aumente aún más, por las bajas tasas de interés y por el nivel de endeudamiento incurrido por consumidores, compañías y gobiernos quienes seguirán amortizando pérdidas asociadas a la pandemia. Sin embargo, ya había alcanzado nuevos máximos, antes de la era del COVID19.

¿Cuál es el diagnóstico para los bancos? ¿Tienen síntomas del coronavirus?

  • El sistema bancario estadounidense parece pisar firme o así lo afirma la líder de la reserva Federal de Kansas Esther George, “Se han reportado pocos problemas de solvencia a  través del sistema bancario, a pesar de la contracción económica.” Ahora, desde el año pasado, las ramas de la Reserva Federal han estado rescatando el mercado de a un día (overnight repo market*), ya que las grandes instituciones financieras no están dando acceso a  liquidez para que bancos pequeños y medianos puedan cumplir con los requisitos de la FDIC.
  • Los bancos reportan niveles históricamente bajos de activos tóxicos, pero sí se ve un aumento en el nivel de incumplimiento de los activos en sus respectivas carteras. Por ello, se esperan ventas de activos de último minuto a medida que se contrae la liquidez.
  • La banca en la sombra (intermediarios financieros no regulados) es más difícil de analizar, debido a su estatus privado.  Lo que sí es información pública es que en el 2019, el 50 por ciento de los préstamos comerciales estadounidenses están  financiados por estos grupos privados.  Estas entidades otorgan préstamos más riesgosos, ya que nadie controla sus operaciones.
  • Durante los últimos años,  han restringido sus procesos de suscripción y están pidiendo más concesiones a sus prestamistas.

*Overnight repo: Un acuerdo de recompra en el cual los activos son vendidos bajo la condición de que serán comprados por alguien más al día siguiente. Las instituciones financieras utilizan este mercado para generar liquidez a corto plazo y financiar su inventario. (Dictionary by Barlex)

Fuente: Reserva Federal

Por: Nitza Soledad Pérez, CGTN América

Información a partir de la entrevista a: Ralph Stebenne, CEO de Element Finance Group

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