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Desarrollo Urbano

Avanzan los desarrollos de vivienda en renta

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El avance para la creación de un portafolio robusto de inmuebles de vivienda destinados a la renta ha comenzado de forma acelerada no sólo por parte de empresas privadas sino también con el trabajo por parte de la Sociedad Hipotecaria Federal.
Al respecto, Francisco Andragnes, Chief Executive Officer de Metro Buildings considera que hay tres factores que hacen al mercado mexicano ideal para el desarrollo de departamentos en renta y uso mixto, explica que hay una demanda de vivienda en renta de millones de hogares, tan solo en la Ciudad de México hay más de un millón de hogares que están rentando vivienda y cada año se suman más; adicionalmente, observan un cambio cultural importante donde muchos jóvenes están dejando sus hogares antes de casarse y buscan opciones cerca de su lugar de trabajo.
blank“Las autoridades apoyan este tipo de desarrollos ya que un producto de alta densidad pero a la vez asequible a la demanda, ayuda a reducir el tráfico en la zona y mejora la oferta de vivienda para los sectores medios en áreas que hoy solo están reservadas al segmento de mayor ingreso. México tiene mucha liquidez financiera tanto desde el punto de vista de la deuda como del capital, lo que permite fondear este tipo de inversiones de largo plazo y tener confianza de que habrá interés en los activos una vez estabilizados”, complementa Francisco Andragnes.
Opina que la industria de multifamily en México ha evolucionado de forma favorable y los productos se han vuelto más sofisticados, varios operadores del mercado se han empezado a especializar en este sector creando desarrolladores y administradores profesionales. Puede decirse que la industria alcanzó la madurez tras el proceso de venta del portafolio de Prudential el año pasado, donde su grupo lo adquirió.
“En México estamos desarrollando tres proyectos de usos mixtos con renta residencial en las zonas de Nuevo Polanco, Condesa Sur y Santa Fe por un total de más de un millón y medio de metros cuadrados de obra. Además, tenemos varios proyectos en nuestro pipeline en zonas como Reforma, Colonia del Valle y Monterrey. Adicionalmente estamos administrando más de 2,400 unidades ya construidas en seis proyectos en México y Monterrey. Nuestro modelo de negocios se basa en buscar ubicaciones céntricas de alto interés para nuestro mercado meta de jóvenes profesionales.
“Fondeamos nuestros proyectos con capital institucional patrimonial y con deuda de largo plazo, no con capital oportunista. Dado que hay aún limitada experiencia en este sector, estamos integrados verticalmente y hemos armado un sólido equipo profesional en Metro Buildings México liderado por Pablo Barcos –Desarrollo- y Jordan Malugen -Property Management-. Realizamos internamente las actividades de búsqueda de proyectos, definición del producto, desarrollo de los proyectos, obtención de deuda, y una vez construidos, su administración y comercialización. Para evitar conflictos de interés con nuestros inversionistas contratamos con terceros para la construcción y el diseño de los proyectos”, complementa en entrevista Francisco Andragnes.blank
Desde el punto de vista de la Sociedad Hipotecaria Federal, Homero Garza Terán, director de desarrollo de mercados de SHF dice que “cada vez vemos más proyectos mixtos que tienen un componente comercial, oficinas y vivienda, el modelo de negocios del comercial y oficinas, justamente es de largo plazo donde se hace la inversión y luego, se paga la deuda dando un rendimiento a los inversionistas, ahora ese modelo es muy replicable cuando hablamos de vivienda en renta, lógicamente los proyectos se van volviendo más atractivos en vivienda en renta cuando tenemos un volumen importante y cuando se puede aprovechar el metro cuadrado”.
Complementa que en la medida que se encuentre regulación para hacer unidades más pequeñas y eso se vuelva más atractivo para vivienda en renta, las personas buscarán eso porque son unidades con precio competitivo en una ubicación cercana a los lugares de trabajo, cada vez observan que los inversionistas quienes apostaron en un momento por el desarrollo de oficinas ahora, ven en la vivienda en renta una opción para poner su capital siempre en la búsqueda de obtener los mejores rendimientos.
“Los bancos van a ir entendiendo poco a poco el negocio de vivienda en renta porque éste no existía en México, lógicamente el análisis de riesgo suele ser muy cauteloso. Nosotros lo que estamos haciendo justamente es acompañarlos en ese proceso porque si tienen un apetito de riesgo limitado lo que hacemos es que ellos pongan una parte de la deuda y nosotros la complementamos para que vayan conociendo  los indicadores del mercado y vean los márgenes operativos, nuestra hipótesis es que van a comprobar que es un producto igual de financiable e incluso menos riesgoso que financiar oficinas, ahora, esa historia la tenemos que construir poco a poco y por eso creemos que el gobierno federal tiene una parte importante para el desarrollo del mercado” enfatiza Homero Garza.blank
Vivienda residencial sigue en buen momento
Paladín Capital cuenta con inversiones en siete países de Latinoamérica y en México, ahora observan mucha volatilidad e incertidumbre; sin embargo, en el nicho de vivienda vertical tienen mucha actividad, porque en el largo plazo observan un gran acceso a hipotecas. “Ahora tenemos recursos de nuestro Fondo 5, y con el Fondo 4 tenemos dos proyectos en marcha. Para el 5 acabamos de cerrar un proyecto y estamos próximos a cerrar dos más. Buscamos oportunidades fuera”, detalla Santiago Gil.
Respecto a las ubicaciones, Santiago Gil menciona que entre más céntrico esté el proyecto, mejor aceptado será, por lo que en CDMX tienen desarrollos en la colonia Narvarte, Portales, Doctores, Obrera e incluso en el centro, porque “vemos que todo se está conjuntando. Pero, el detonador de corto plazo de demanda para vivienda es la creación y ubicación de los empleos, por lo que el corredor de Reforma será el más grande de la Ciudad de México”.
blankEn cuanto a los precios de venta, Santiago Gil menciona que a Paladin Capital le interesa estar entre un millón y cinco millones de pesos en la Ciudad de México, y en otras ciudades entre uno y cuatro millones, aunque les pueden interesar precios más altos debido a la volatilidad,  pero por el momento no es propicio. “Hay muchos inversionistas en estos segmentos altos que tenían su dinero ahí y creo que se empezarán a ir a otros sectores. Preferimos realizar proyectos de menor escala, por ejemplo, en lugar de uno de 250 unidades, mejor construir dos de 125 unidades, para mitigar el riesgo de mercado”.
Por Catalina Martínez  Quintero
Si desea consultar el articulo completo puede consultarlo aquí . Pagina 122
http://www.inmobiliare.com/inmobiliare-101/

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Desarrollo Urbano

Los municipios con más plusvalía en los últimos cinco años

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Los estados de Veracruz, Michoacán, Coahuila y Guerrero albergan los municipios que más aumentaron su valor entre el 2015 y el 2020. Los datos recabados por propiedades.com, página de compra venta de inmuebles asociada, aseguran que estos lugares han subido su valor en más de 200%. 

Técpan de Galeana en Guerrero

Las viviendas en Costa Grande Guerrero tienen un crecimiento del 249.5%, la taza más alta en todo el país. La población en el 2020, según los datos del INEGI, era de 16, 447. Este lugar solamente es accesible por una carretera federal 200 y por algunos otros caminos de terracería. Su turismo se concentra en 11 locaciones llamativas, 5 de ellas son playas. Parte de la economía de los pobladores de Técpan gira alrededor del río que lleva el mismo nombre del municipio. 

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Córdoba en Veracruz

El valor de las construcciones y terrenos en Córdoba se elevó hasta un 235.4% en los últimos años. La información actualizada del INEGI apunta que hay poco más de 200 mil habitantes. Este lugar es conocido por haber sido un punto de paso comercial entre la capital del país y Veracruz. Por este motivo, la historia del Córdoba es antiquísima, tienen gran riqueza en arquitectura colonial. La ciudad vive de su turismo y comercio, es especialmente reconocida por su gastronomía barroca. 

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San Juan de Sabina, Coahuila 

La plusvalía en esta región fue del 231.8% y tienen 41,649 habitantes según INEGI. El pequeño municipio de San Juan se encuentra en una región carbonera, gran parte de su economía se sostiene en la minería. El vestido, la agricultura y la ganadería son los demás ingresos predominantes en la región.

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Charo, Michoacán de Ocampo

Pueblo agricultor y comerciante reportó un crecimiento del 229.9% en los últimos 5 años. Cuentan con un poco más de 5 mil habitantes. La historia de Charo se remonta al año 1455, aquí vivía la comunidad Matlatzinca, el lugar fue tomado por los frailes agustinos tras la llegada de los españoles. Por esto, hay lugares y construcciones históricas en este poblado, además del Parque Nacional Insurgente José María Morelos. 

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