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Desarrollo Urbano

Avanzan los desarrollos de vivienda en renta

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El avance para la creación de un portafolio robusto de inmuebles de vivienda destinados a la renta ha comenzado de forma acelerada no sólo por parte de empresas privadas sino también con el trabajo por parte de la Sociedad Hipotecaria Federal.
Al respecto, Francisco Andragnes, Chief Executive Officer de Metro Buildings considera que hay tres factores que hacen al mercado mexicano ideal para el desarrollo de departamentos en renta y uso mixto, explica que hay una demanda de vivienda en renta de millones de hogares, tan solo en la Ciudad de México hay más de un millón de hogares que están rentando vivienda y cada año se suman más; adicionalmente, observan un cambio cultural importante donde muchos jóvenes están dejando sus hogares antes de casarse y buscan opciones cerca de su lugar de trabajo.
“Las autoridades apoyan este tipo de desarrollos ya que un producto de alta densidad pero a la vez asequible a la demanda, ayuda a reducir el tráfico en la zona y mejora la oferta de vivienda para los sectores medios en áreas que hoy solo están reservadas al segmento de mayor ingreso. México tiene mucha liquidez financiera tanto desde el punto de vista de la deuda como del capital, lo que permite fondear este tipo de inversiones de largo plazo y tener confianza de que habrá interés en los activos una vez estabilizados”, complementa Francisco Andragnes.
Opina que la industria de multifamily en México ha evolucionado de forma favorable y los productos se han vuelto más sofisticados, varios operadores del mercado se han empezado a especializar en este sector creando desarrolladores y administradores profesionales. Puede decirse que la industria alcanzó la madurez tras el proceso de venta del portafolio de Prudential el año pasado, donde su grupo lo adquirió.
“En México estamos desarrollando tres proyectos de usos mixtos con renta residencial en las zonas de Nuevo Polanco, Condesa Sur y Santa Fe por un total de más de un millón y medio de metros cuadrados de obra. Además, tenemos varios proyectos en nuestro pipeline en zonas como Reforma, Colonia del Valle y Monterrey. Adicionalmente estamos administrando más de 2,400 unidades ya construidas en seis proyectos en México y Monterrey. Nuestro modelo de negocios se basa en buscar ubicaciones céntricas de alto interés para nuestro mercado meta de jóvenes profesionales.
“Fondeamos nuestros proyectos con capital institucional patrimonial y con deuda de largo plazo, no con capital oportunista. Dado que hay aún limitada experiencia en este sector, estamos integrados verticalmente y hemos armado un sólido equipo profesional en Metro Buildings México liderado por Pablo Barcos –Desarrollo- y Jordan Malugen -Property Management-. Realizamos internamente las actividades de búsqueda de proyectos, definición del producto, desarrollo de los proyectos, obtención de deuda, y una vez construidos, su administración y comercialización. Para evitar conflictos de interés con nuestros inversionistas contratamos con terceros para la construcción y el diseño de los proyectos”, complementa en entrevista Francisco Andragnes.
Desde el punto de vista de la Sociedad Hipotecaria Federal, Homero Garza Terán, director de desarrollo de mercados de SHF dice que “cada vez vemos más proyectos mixtos que tienen un componente comercial, oficinas y vivienda, el modelo de negocios del comercial y oficinas, justamente es de largo plazo donde se hace la inversión y luego, se paga la deuda dando un rendimiento a los inversionistas, ahora ese modelo es muy replicable cuando hablamos de vivienda en renta, lógicamente los proyectos se van volviendo más atractivos en vivienda en renta cuando tenemos un volumen importante y cuando se puede aprovechar el metro cuadrado”.
Complementa que en la medida que se encuentre regulación para hacer unidades más pequeñas y eso se vuelva más atractivo para vivienda en renta, las personas buscarán eso porque son unidades con precio competitivo en una ubicación cercana a los lugares de trabajo, cada vez observan que los inversionistas quienes apostaron en un momento por el desarrollo de oficinas ahora, ven en la vivienda en renta una opción para poner su capital siempre en la búsqueda de obtener los mejores rendimientos.
“Los bancos van a ir entendiendo poco a poco el negocio de vivienda en renta porque éste no existía en México, lógicamente el análisis de riesgo suele ser muy cauteloso. Nosotros lo que estamos haciendo justamente es acompañarlos en ese proceso porque si tienen un apetito de riesgo limitado lo que hacemos es que ellos pongan una parte de la deuda y nosotros la complementamos para que vayan conociendo  los indicadores del mercado y vean los márgenes operativos, nuestra hipótesis es que van a comprobar que es un producto igual de financiable e incluso menos riesgoso que financiar oficinas, ahora, esa historia la tenemos que construir poco a poco y por eso creemos que el gobierno federal tiene una parte importante para el desarrollo del mercado” enfatiza Homero Garza.
Vivienda residencial sigue en buen momento
Paladín Capital cuenta con inversiones en siete países de Latinoamérica y en México, ahora observan mucha volatilidad e incertidumbre; sin embargo, en el nicho de vivienda vertical tienen mucha actividad, porque en el largo plazo observan un gran acceso a hipotecas. “Ahora tenemos recursos de nuestro Fondo 5, y con el Fondo 4 tenemos dos proyectos en marcha. Para el 5 acabamos de cerrar un proyecto y estamos próximos a cerrar dos más. Buscamos oportunidades fuera”, detalla Santiago Gil.
Respecto a las ubicaciones, Santiago Gil menciona que entre más céntrico esté el proyecto, mejor aceptado será, por lo que en CDMX tienen desarrollos en la colonia Narvarte, Portales, Doctores, Obrera e incluso en el centro, porque “vemos que todo se está conjuntando. Pero, el detonador de corto plazo de demanda para vivienda es la creación y ubicación de los empleos, por lo que el corredor de Reforma será el más grande de la Ciudad de México”.
En cuanto a los precios de venta, Santiago Gil menciona que a Paladin Capital le interesa estar entre un millón y cinco millones de pesos en la Ciudad de México, y en otras ciudades entre uno y cuatro millones, aunque les pueden interesar precios más altos debido a la volatilidad,  pero por el momento no es propicio. “Hay muchos inversionistas en estos segmentos altos que tenían su dinero ahí y creo que se empezarán a ir a otros sectores. Preferimos realizar proyectos de menor escala, por ejemplo, en lugar de uno de 250 unidades, mejor construir dos de 125 unidades, para mitigar el riesgo de mercado”.
Por Catalina Martínez  Quintero
Si desea consultar el articulo completo puede consultarlo aquí . Pagina 122
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