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Vivienda

Banco de España pide ampliar oferta del mercado de vivienda en renta

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Como parte del informe “El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019”, presentado por el Banco de España, el organismo financiero consideró necesaria la intervención pública en el mercado pública y privado de alquiler, con el objetivo de resolver el problema de accesibilidad que existía previo a la emergencia sanitaria y que podría intensificarse a partir de la misma. 

Situación del mercado inmobiliario 

El primer capítulo del documento indica que a principios de 2014 la oferta inmobiliaria inició una enérgica recuperación posterior a la crisis de 2008; y la inversión real en vivienda de los hogares españoles se incrementó en un 47% de 2013 a 2019. No obstante, desde mediados de 2018 se observa una moderación del crecimiento en la oferta inmobiliaria debido a la desaceleración económica del país.

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“Los niveles de iniciación de nuevas viviendas, aproximados por los visados de obra nueva, con algo más de 100.000 anuales en 2019, fueron los más reducidos desde 1990, si se exceptúa la etapa de la crisis financiera iniciada en 2008”, detalla el informe.

Los precios mostraron un crecimiento sostenido durante los últimos años, mientras que las transacciones inmobiliarias avanzaron significativamente expandiéndose principalmente en el segmento de vivienda usada. Pero en 2018 se presentó una caída del 3% en la compraventa.

En cuanto al mercado de alquiler, los precios han mantenido un aumento sostenido como resultado del fuerte repunte de la demanda, principalmente por parte de jóvenes; fenómeno que se explica por factores relacionados a la crisis de 2008, que repercutieron en el nivel de los salarios, el desempleo y la proporción de adquisición de inmuebles financiada con crédito, así como en el incremento de los impuestos sobre la compra y tenencia propiedades.

“Esta situación ha dificultado las posibilidades que tienen los jóvenes de comprar por la vía de limitar tanto el importe del ahorro acumulado como el acceso a la financiación ajena. Además, la incertidumbre asociada a la situación del mercado de trabajo (contratos temporales, alta tasa de desempleo) ha podido desincentivar las decisiones de los jóvenes de invertir en activos inmobiliarios, habiendo preferido muchos de ellos alquilar en lugar de adquirir su residencia”.

El repunte de los precios se origina también porque el mercado es muy escaso, debido a que España presentaba un régimen de propiedad elevado en comparación con los países vecinos. Sin embargo, se ha observado un cierto incremento del peso de los inversores institucionales, incluyendo las SOCIMI y los fondos de inversión especializados. 

De igual modo, el extensivo uso del internet ha facilitado que las propiedades turísticas representen entre el 5 y 10% de las que se encuentran bajo el régimen de renta, en ciudades como  Barcelona y Madrid.

Acceso limitado requiere intervención pública

Las condiciones financieras de las familias y los requisitos para la obtención de créditos hipotecarios  han mermado el acceso a la vivienda, incrementando la demanda del mercado de renta. Mientras que el gasto destinado a este rubor excede el 30% de los ingresos de los hogares, por lo que su capacidad de gasto y ahorro se ve afectada.

La información de la Encuesta Financiera de las Familias apunta que desde 2017 el precio del alquiler continúa subiendo a un ritmo mayor que el crecimiento de la oferta. 

En este sentido, la intervención pública podría contribuir a aliviar este problema social; y las medidas más efectivas para tal fin, son aquellas que se centran en incrementar de manera estable el número de inmuebles en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables, a través de una combinación de estímulos al sector privado para que facilite un incremento progresivo. Asimismo, considera políticas centradas en la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de en áreas tensionadas, expone el Banco de España.

EL organismo financiero destaca que aunque otra opción es limitar temporalmente los precios de alquiler para beneficiar a los colectivos con menores ingresos, esta acción “no ataja las causas subyacentes al problema de accesibilidad y puede generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas y aumentar los precios fuera de esas áreas”.

Ante esto, “las medidas temporales aprobadas por el Gobierno como la moratoria de las hipotecas o el aplazamiento del pago, contribuirán a mitigar alguno de los efectos del Covid-19 en el corto plazo”. 

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Vivienda

¿Habrá un ajuste en las tasas de interés de la vivienda tras la llegada de Joe Biden?

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A pesar de que Estados Unidos ha sido el país con más contagios de Covid-19, el comportamiento que ha tenido en el sector de la vivienda se ha mostrado activo, y esto se debe en gran parte a la baja en las tasas de interés. 

No tenemos suficientes casas a la venta en inventario, pero sí muchos compradores; y la razón es porque las tasas de interés están muy bajas, para darnos una idea, el mes pasado cerramos una transacción con tasas que se ubicaron entre 2.3-2.5 por ciento. El 63% de todas las personas que pone una propiedad en venta tiene al menos tres interesados”, comentó en entrevista para Inmobiliare, Luis Mendoza, director de Luis Mendoza and Associates de Century21 Award.

El director pronosticó que las tasas de interés se mantendrán a la baja por unos meses, pero que con la llegada del nuevo Presidente, Joe Biden, se prevé un alza a 3.4%, en promedio de lo que se han tenido usualmente que es de 3 por ciento. “Para el 2022 van a subir, se va a reubicar el mercado otra vez y es lo más seguro que habrá un boom económico”. 

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Luis Mendoza and Associates de Century21 Award.

Con respecto al tema de la demanda, indicó que estuvo más activa en junio, julio y agosto, pero que a partir de septiembre bajo debido a la segunda ola de contagios del Covid-19; y que en los últimos dos meses del 2020 bajó un poco a consecuencia de las elecciones presidenciales, así como por su resultado. 

En cuanto a la plusvalía, en todo el territorio de Estados Unidos subió 5.7% informó Luis Mendoza, quien además explicó que en San Diego a raíz de la pandemia incrementó un 20% y se espera que en este 2021 aumente todavía 8 por ciento; en tanto que en Arizona y Austin, Texas, aumentó 11.4 y 8.4 %, respectivamente.  

Es una realidad que con el confinamiento  los intereses de las personas cambiaron, “por ejemplo en San Diego, la gente que vivía en condominios estaba frustrada de estar encerrada por más de 4-5 meses, por lo que empezaron a buscar casas que tuvieran jardín o alberca; y la misma situación se presentó con aquellos que tenían mascotas”. Además explicó que estados como Arizona y ciudades como Phoenix son las más demandadas, “se están cambiando a Phoenix, Arizona; Austin y San Antonio, Texas; Las Vegas, Nevada; Tennessee y Alabama”.  

Esta tendencia por residir en otras zonas seguirá presente, más personas cambiarán de propiedad por algo más grande, los que vivan en “un condominio se mudarán a casa; y los de una casa mediana a otra más grandes”.  

Indicó que debido a que en áreas como Arizona y Texas hay más terrenos para construir se ha dado un boom inmobiliario y los desarrollos están comprando para edificar proyectos; en tanto que en San Diego, Los Ángeles y San Francisco ya no hay espacio para poder edificar.    

Con el tema de las ventas, el director señaló que espera que suban un 7%; y que los millennials serán la generación que más activa esté en la compra de propiedades, en gran parte se porque muchos están haciendo home office y buscando estados a donde migrar y realizar esa actividad.  

Actualmente es un buen momento para invertir en una propiedad de Estados Unidos, “nunca se van a encontrar una tasa tan baja y además de que está a 30 años fija”. 

En lo que respecta a la incertidumbre de la pandemia, Luis Mendoza dijo que como ya hay una vacuna y que las personas de están vacunando ayudará al mercado de la vivienda, esto debido a que la gente se sentirá más seguras hasta para poder cambiarse, “la oportunidad ahí está inmersa una vez que las personas se sientan más cómodas”.     

Nuevo presidente de Estados Unidos

El día de hoy, Joe Biden tomó protesta como el Presidente número 46 de los Estados Unidos en el Capitolio. Debido a la pandemia del Covid-19 no contó con gente a las afueras de la sede, pero sí hubo un alto número de militares que resguardaron las calles para evitar cualquier tipo de amenaza.

En su primer tuit como Presidente, Biden comentó “No hay tiempo que perder cuando se trata de abordar las crisis a las que nos enfrentamos. Es por eso que hoy me dirijo a la Oficina Oval para ponerme manos a la obra y ofrecer una acción audaz y un alivio inmediato para las familias estadounidenses”.

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