Las condiciones económicas y geopolíticas han moderado la llegada de nuevas empresas a México; sin embargo, compañías que ya operan en el país continúan ampliando sus operaciones. En este escenario, el financiamiento se mantiene como una herramienta para que desarrolladores inmobiliarios puedan construir nuevas naves industriales y ampliar sus portafolios.
En esta nota
La cartera industrial en 2025
De acuerdo con el Informe Anual 2025 de Bancomext en el sector de industria maquiladora de exportaciones -naves industriales- comparte datos relevantes de la cartera:
- A nivel sectorial, en términos de saldo de cartera contribuyó con 44,220 millones de pesos que representó 18.2% del total del saldo de cartera de primer piso del sector privado
- El portafolio de este sector contribuyó más comisiones al margen financiero, con un monto total de 531 millones de pesos, equivalente a 10.3% del total de ingresos de primer piso en Banca de Empresas
- La contribución del sector al número de empresas beneficiadas directamente fue de 83
En entrevista con INMOBILIARE – durante su asistencia a Industrial & Logistics Summit 2026- Ignacio Plancarte, director de Financiamiento para el sector inmobiliario industrial de Bancomext compartió que en los últimos dos años se observó una actividad importante para el desarrollo de nuevos proyectos de naves industriales enfocadas al comercio electrónico.
En cuanto al sector de logística y distribución, mencionó que sí ha crecido el interés, pero se ha focalizado en los hubs especializados como Guadalajara, Monterrey y Ciudad de México.
¿Cómo funciona el financiamiento de Bancomext para naves industriales?
El 4 de febrero de 2026, Bancomext dio a conocer que se había autorizado un esquema de financiamiento de hasta 40,000 millones de pesos para impulsar la inversión inmobiliaria en el sector industrial durante la presente administración del Gobierno Federal.
Además, en el comunicado de prensa, se informó que Nafin y Bancomext apoyarán los Polos de Desarrollo Económico para el Bienestar y los Polos de Desarrollo de Economía Circular mediante el financiamiento de naves industriales, parques industriales, capital de trabajo y equipamiento.
Ignacio Plancarte, compartió que bajo los servicios financieros que dan está el otorgamiento de crédito en el portafolio del sector inmobiliario industrial donde dan financiamiento para los proyectos de desarrolladores inmobiliario industriales que los otorgan en arrendamiento a las diferentes empresas que vienen a operar aquí en México y, que la renta que están pagando en plazos largos “nosotros las anticipamos a los desarrolladores para que puedan seguir construyendo más edificios”.
El monto de finaniamiento que damos normalmente es de hasta 70% del valor de las inversiones que haya hecho la empresa en cada uno de los edificios y damos créditos a partir de tres millones de dólares y con montos de hasta 200 millones de dólares.
Rentas, amortización y tasa
Explicó que el pago del financiamiento se hace empatado a los contratos de arrendamiento mensuales, la renta se recibe en el banco y se quedan con un porcentaje de las rentas para la amortización del crédito y el excedente es devuelto al desarrollador para sus gastos operativos y pueda seguir desarrollando.
Si bien, la tasa de interés puede ser fija o variable, existen otras variables que ayuda a determinar el porcentaje como el plazo contractual, la experiencia del desarrollador, características del inmueble, tipo de cliente que está arrendando la nave y las fuentes de pago, por ejemplo, un portafolio con cinco naves industriales puede tener una tasa competitivamente más baja si sólo hay una fuente de pago.
Cuándo se entregan los recursos
En el caso de la entrega de recursos, Plancarte añadió que “en el caso de los inmuebles que ya tienen rentas estabilizadas el financiamiento se entrega en un sólo pago. Para el caso de proyectos en construcción, como los periodos de construcción de las naves son relativamente cortos, normalmente pedimos que el desarrollador ya haya hecho una aportación de capital al inicio del proyecto”.
“Posteriormente, nosotros financiamos los últimos 4 o 6 meses de la obra y los recursos los otorgamos bimestralmente, además contamos con un supervisor para verificar que el anticipo que se otorgue sea reinvertido para seguir con las ministraciones”.
El financiamiento y la infraestructura industrial
El financiamiento de créditos a desarrolladores ha sido un impulso para el desarrollo de la infraestructura industrial del país, se debe recordar que en 2020, Bancomext reportó que, mediante ocho créditos directos a desarrolladores regionales realizó una colocación superior a los 80 millones de dólares para el financiamiento de 24 naves industriales en Monterrey, Piedras Negras, Querétaro, Ciudad de México, Toluca, Chihuahua y Ciudad Juárez.
El financiamiento a desarrolladores se mantiene como uno de los mecanismos para ampliar la infraestructura industrial del país. Con créditos vinculados a los flujos de los contratos de arrendamiento y esquemas para proyectos estabilizados o todavía en construcción, Bancomext busca facilitar que el capital invertido por los desarrolladores pueda reciclarse hacia la construcción de nuevas naves industriales.
