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Finanzas

Banxico recorta 50 puntos base la tasa de interés, el nivel más bajo desde 2016

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La Junta de Gobierno del Banco de México (Banxico) decidió reducir en 50 puntos base la tasa de interés de referencia, de 5 a 4.5%, lo que la ubica en su nivel más bajo desde finales de 2016.

Se trata del décimo descenso de la tasa de referencia desde agosto de 2019 y se da en un contexto en el que la actividad económica registró una profunda contracción derivada de la pandemia. Por lo que puntualizó que pese a que se anticipa un crecimiento moderado para el próximo año, las previsiones están sujetas a un alto grado de incertidumbre. “Por ello, se prevén mayores condiciones de holgura en el horizonte en el que opera la política monetaria y persisten importantes riesgos a la baja”. 

De acuerdo con el comunicado, en junio se observó una recuperación a partir de niveles bajos de actividad, en respuesta a la reapertura de algunos sectores, al relajamiento de las restricciones a la movilidad y a cierta recuperación de la demanda externa. 

Asimismo, Banxico señaló que los retos derivados de la pandemia para la política monetaria incluyen tanto la importante afectación a la actividad económica como un choque financiero y sus efectos en la inflación. “Si bien los recientes aumentos en las inflaciones general y subyacente impactan sus trayectorias previstas en el corto plazo, en el horizonte de pronóstico de 12 a 24 meses se prevé que ambas se ubiquen alrededor de 3 por ciento”. 

No obstante, estas previsiones tienen riesgos como episodios adicionales de depreciación del tipo de cambio; mayor persistencia en la inflación subyacente; y problemas logísticos y de suministro de algunos bienes y servicios y mayores costos asociados a la adopción de medidas sanitarias. 

Cabe destacar que la decisión de bajar la tasa en 50 puntos base estuvo dividida, ya que un miembro votó por disminuirla a un nivel de 4.75 por ciento.

Finanzas

Fibra HD reporta mayor ocupación durante el 4T20

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Pese a que Fibra HD reportó una caída en sus ingresos de -13.4%, así como un retroceso de -32.1% respecto al NOI, durante el cuarto trimestre del 2020; el fideicomiso señaló que en este mismo periodo lograron un avance significativo en la comercialización del portafolio, firmando 15 contratos de arrendamiento, además, el factor de ocupación cerró en 90.5%, que aunque es menor en su comparación anual, implica una recuperación secuencial respecto al 89.5% reportado en el 3T20.

La caída en los ingresos fue resultado de la pandemia y las medidas para mitigar sus efectos, entre las que destacan las políticas de descuentos y el reconocimiento de cuentas incobrables por las negociaciones con inquilinos. 

La mejora trimestral es consecuencia de que se rentaron 3,886 m2 en Plaza Lomas Verdes, subiendo de 24% a 94% de ocupación. El factor de ocupación en las propiedades comerciales es de 88.6%, en industriales de 92.2%, en educativas 100% y en oficinas de 72.3%; esta última refleja la mayor caída con un decremento de 12.6 puntos porcentuales año contra año. 

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La Fibra que cuenta con un portafolio de 41 propiedades y un ABR total de 309,833 m2., indicó que respecto al comportamiento de las rentas promedio por m2,  las propiedades industriales y educativas fueron mejores anualmente, las rentas en comerciales se mantuvieron estables y las rentas de oficinas registraron retrocesos.  En cuanto al vencimiento de arrendamientos, es relevante que (con base en rentas) 12% de los contratos vencen en 2021, 21% en 2022, 12% en 2023 y el restante del 2024 en adelante.

La Fibra fibra ha negociado con 74% sus inquilinos; del total, 17% fueron diferimientos, 30% descuentos, 9% ambos, 7% renovaciones anticipadas, 5% dejó el local o no renovó y 5% permanecen en negociación.

De acuerdo con el análisis de Intercam Banco, “el retroceso de -13.4% en los ingresos totales, refleja el impacto de la crisis en los ingresos por renta (-15.6%) sumado a los descuentos otorgados. Consideramos que los cierres y medidas restrictivas que se tuvieron que implementar al final del 4T20, fueron parte de lo que llevó a que los ingresos disminuyeran también respecto al trimestre previo. Mientras estas restricciones continúen disminuyendo es lógico que los ingresos registren recuperaciones paulatinas. Cabe destacar que los ingresos por mantenimiento fueron 17.0% mayores (vs. 4T19), demostrando resiliencia. Los gastos operativos aumentaron 87.3% vs. 4T19 por el reconocimiento de cuentas incobrables de negociaciones con inquilinos. Derivado de lo anterior el NOI fue de $83.5mdp o -32.1% menor, concretándose en un margen NOI de 66.0%”.

Asimismo, destaca que la Fibra continúa llevando a cabo sus distribuciones mensuales, con una combinación de pago de efectivo y pago en certificados; la distribución del 4T20 implicó un rendimiento de 5.09%. El efectivo no distribuido se acumulará en una cuenta de reserva prudencial que, en caso de no usarse para refinanciamiento, será otorgado a los inversionistas como distribución extraordinaria.

Como parte de las consideraciones de Intercam Banco, Fibra HD mantiene un perfil de deuda resiliente ya que el índice de apalancamiento (LTV) fue de 39.9% y el Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (ICD) se situó en 3.3 veces. Al mismo tiempo, el LTV permanece cerca del límite superior de 50%, pero sigue mejorando trimestre a trimestre desde el 1T20, y el endeudamiento neto es de 37.0%
Además, el perfil de vencimiento de la deuda también mejoró con la amortización anticipada de los certificados FibraHD18U. En cuanto a la liquidez, la fibra  mantiene $426 mdp en la caja.

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