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Finanzas

Bienes inmuebles, activos valiosos para obtener liquidez en tiempos de crisis

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Invertir en inmuebles representa diferentes ventajas para obtener ingresos monetarios, ya sea por la renta o venta de los mismos, que según su ubicación, servicios, o amenidades pueden generar mayor plusvalía; o como garantía para obtener liquidez en momentos difíciles. 

La crisis sanitaria ha significado un fuerte golpe a la economía de muchas familias, así como para pequeñas y medianas empresas mexicanas que a raíz del paro en las actividades y la reducción de ganancias, se han visto con problemas de flujo, y por el mismo motivo, con limitaciones para acceder a préstamos de instituciones bancarias que son más cautelosas debido al contexto.

Las personas que necesitan financiamientos de liquidez pueden obtenerlos a través de diversos activos que ya tienen, como joyas, obras de arte valiosas, autos de lujo, e inclusive bienes inmuebles, explica en entrevista con Inmobiliare, Sergio Raimond, Director General de LQUID Luxury Liquidity, empresa de soluciones financieras que forma parte de Grupo Fundación Dondé. 

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“Durante la pandemia, los bancos cerraron la llave y el crédito a las pymes, y cuando estas quisieron reabrir sus negocios, muchas se dieron cuenta de que no tenían el flujo suficiente para poderlos echar a andar otra vez”, comenta. “Al mismo tiempo, identificaron que tenían bienes que no estaban produciendo nada, es decir, tenían coches deportivos, relojes de lujo o casas y departamentos que podrían ser utilizados”. 

En este sentido, las propiedades inmobiliarias representan la vía para obtener el financiamiento que requieren. “Lo que nosotros proponemos es que la gente active sus activos; que tome las cosas de valor que ya tiene y las use como aval para re-arrancar su negocio, iniciar uno nuevo, tomar oportunidades de inversión, o responder a imprevistos  para los que no cuenta con efectivo en ese momento”, detalla. 

Raimond apunta que es poco común que los bancos efectúen préstamos sobre este tipo de bienes, por lo que los financiamientos alternativos son excelentes soluciones para resolver de manera inmediata las dificultades financieras. 

En el caso de los activos inmuebles, las personas se han visto beneficiadas de distintas maneras durante la coyuntura; por ejemplo, quienes tenían varias propiedades y querían vender alguna para obtener dinero en efectivo, se enfrentaron a la desaceleración del mercado de compra y venta, explica el director.  “Si tenían una expectativa de vender su vivienda en un año, lo que pasó con la crisis es que ese plazo aumentó, y había quienes necesitaban tener 500 mil pesos o más rápidamente”.

Ante esa situación, pueden servir como prenda para que de manera inmediata obtengan el dinero que requieren y liquiden el préstamo una vez vendida la propiedad. 

Ese esquema también dio a los agentes inmobiliarios la posibilidad de ofrecer más alternativas a sus clientes durante el momento más arduo de la crisis, para que contaran con un adelanto de efectivo, destaca Sergio. 

“Este tipo de préstamos con garantía hipotecaria son buenos para cualquier tipo de situación, si tú quieres resolver un problema de liquidez y piensas que te puedes tardar entre un año o más para completarlo, el poner un bien inmueble como aval es lo mejor que puedes hacer”.

Para ello, es importante considerar que los propietarios deben contar con todos los papeles de la propiedad en orden, como las escrituras, comprobantes de pago del predial, pago de los servicios, planos del inmueble, oficio de terminación de vivienda y solicitud de avalúo.

LQUID Luxury Liquidity, que ya provee estos financiamientos alternativos no bancarios con inmuebles, autos de lujo, obras de arte o joyas, ha notado un significativo incremento en las solicitudes de estos esquemas. Lo cual, les permite como parte de Fundación Dondé, destinar los recursos extra generados por las tasas de interés, a la atención de niños de escasos recursos en zonas urbano-marginadas, en los más de 200 módulos que operan a nivel nacional.

Finanzas

Fibra HD reporta mayor ocupación durante el 4T20

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Pese a que Fibra HD reportó una caída en sus ingresos de -13.4%, así como un retroceso de -32.1% respecto al NOI, durante el cuarto trimestre del 2020; el fideicomiso señaló que en este mismo periodo lograron un avance significativo en la comercialización del portafolio, firmando 15 contratos de arrendamiento, además, el factor de ocupación cerró en 90.5%, que aunque es menor en su comparación anual, implica una recuperación secuencial respecto al 89.5% reportado en el 3T20.

La caída en los ingresos fue resultado de la pandemia y las medidas para mitigar sus efectos, entre las que destacan las políticas de descuentos y el reconocimiento de cuentas incobrables por las negociaciones con inquilinos. 

La mejora trimestral es consecuencia de que se rentaron 3,886 m2 en Plaza Lomas Verdes, subiendo de 24% a 94% de ocupación. El factor de ocupación en las propiedades comerciales es de 88.6%, en industriales de 92.2%, en educativas 100% y en oficinas de 72.3%; esta última refleja la mayor caída con un decremento de 12.6 puntos porcentuales año contra año. 

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La Fibra que cuenta con un portafolio de 41 propiedades y un ABR total de 309,833 m2., indicó que respecto al comportamiento de las rentas promedio por m2,  las propiedades industriales y educativas fueron mejores anualmente, las rentas en comerciales se mantuvieron estables y las rentas de oficinas registraron retrocesos.  En cuanto al vencimiento de arrendamientos, es relevante que (con base en rentas) 12% de los contratos vencen en 2021, 21% en 2022, 12% en 2023 y el restante del 2024 en adelante.

La Fibra fibra ha negociado con 74% sus inquilinos; del total, 17% fueron diferimientos, 30% descuentos, 9% ambos, 7% renovaciones anticipadas, 5% dejó el local o no renovó y 5% permanecen en negociación.

De acuerdo con el análisis de Intercam Banco, “el retroceso de -13.4% en los ingresos totales, refleja el impacto de la crisis en los ingresos por renta (-15.6%) sumado a los descuentos otorgados. Consideramos que los cierres y medidas restrictivas que se tuvieron que implementar al final del 4T20, fueron parte de lo que llevó a que los ingresos disminuyeran también respecto al trimestre previo. Mientras estas restricciones continúen disminuyendo es lógico que los ingresos registren recuperaciones paulatinas. Cabe destacar que los ingresos por mantenimiento fueron 17.0% mayores (vs. 4T19), demostrando resiliencia. Los gastos operativos aumentaron 87.3% vs. 4T19 por el reconocimiento de cuentas incobrables de negociaciones con inquilinos. Derivado de lo anterior el NOI fue de $83.5mdp o -32.1% menor, concretándose en un margen NOI de 66.0%”.

Asimismo, destaca que la Fibra continúa llevando a cabo sus distribuciones mensuales, con una combinación de pago de efectivo y pago en certificados; la distribución del 4T20 implicó un rendimiento de 5.09%. El efectivo no distribuido se acumulará en una cuenta de reserva prudencial que, en caso de no usarse para refinanciamiento, será otorgado a los inversionistas como distribución extraordinaria.

Como parte de las consideraciones de Intercam Banco, Fibra HD mantiene un perfil de deuda resiliente ya que el índice de apalancamiento (LTV) fue de 39.9% y el Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (ICD) se situó en 3.3 veces. Al mismo tiempo, el LTV permanece cerca del límite superior de 50%, pero sigue mejorando trimestre a trimestre desde el 1T20, y el endeudamiento neto es de 37.0%
Además, el perfil de vencimiento de la deuda también mejoró con la amortización anticipada de los certificados FibraHD18U. En cuanto a la liquidez, la fibra  mantiene $426 mdp en la caja.

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