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Finanzas

BIM invertirá 1,091 mdp en la región Noreste de México

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En el marco del octavo encuentro de la 3er. Gira Nacional BIM que comprende la visita a 19 plazas del país, Banco Inmobiliario Mexicano dio a conocer una inversión de 1,091 millones de pesos que contempla realizar este año en la región Noreste de México, monto superior en un 35% al establecido en 2018.

Víctor Manuel Requejo, Presidente del Consejo de Administración, señaló que de mayo de 2014 a mayo de 2019, la inversión en la zona del Noroeste, por parte de la institución, alcanzó un máximo histórico de 3, 499 millones de pesos con 14 mil 787 vivienda construidas y 162 proyectos. “Sólo en los últimos dos años, de mayo de 2017 al mismo mes en 2019, la inversión en la región ha sido por 1,810 millones de pesos con 6,386 viviendas construidas y 84 proyectos”.

Por otra parte, en Monterrey, lugar sede de este octavo encuentro, BIM ha invertido de mayo de 2014 a mayo de 2019 cerca de 2,846 millones de pesos con 12,987 viviendas construidas y 132 proyectos; por lo que aunado a la inversión inicial ya mencionada, para este año, anunció una inyección de capital por 976 millones de pesos para MTY, 32% más que en 2018.

“El objetivo para BIM es conservar la trayectoria de crecimiento y mejora en todos los indicadores que lleva la institución hoy, al mismo tiempo el reto es incorporarnos en el momento de cambio tecnológico que vive el mundo entero, sin perder nuestra esencia como único Banco Inmobiliario en México y la cercanía con el cliente que es lo que nos hace distintos a los demás”. puntualizó su Director General, Rodrigo Padilla.

Cabe destacar que Banco Inmobiliario se ha consolidado en la 6ª posición del grupo de bancos que financian vivienda con 9 mil millones de pesos en colocación de crédito durante 2018; para este año su meta es invertir 10,800 millones de pesos, 20% más que en 2018. Incluyendo el crecimiento del mismo porcentaje para el resto de negocios estratégicos como lo son: servicios fiduciarios y Banca Patrimonial.

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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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