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Finanzas

Bipolaridad del Mercado de Capitales en México

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La actual situación económica, política y comercial con el gobierno de Estados Unidos ha llevado a México a un escenario de incertidumbre, principalmente para los empresarios que buscan realizar inversiones en sectores como el turístico, industrial, residencial, etc. 

A pesar de que varios expertos en el tema inmobiliario y financiero han señalado que sigue existiendo ‘apetito’ para invertir en el país, muchos de ellos, también coinciden en que, si bien no se ha detenido el flujo de capital, sí hay cierta cautela al momento de elegir donde ingresar el dinero. Tema principal del panel Mercado de Capitales, realizado por ULI México.  

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De acuerdo con Eduardo Guémez de Walton Street Capital, el mercado inmobiliario se encuentra en una situación bipolar, ya que la incertidumbre ha frenado los procesos de inversión, principalmente en el sector industrial. Asimismo, Jorgue Margáin de Ivanhoé Cambridge, concuerda en que “el concepto de la cautela es real, hay mucha incertidumbre y volatilidad”. 

Por su parte, Ignacio Plancarte, Director de Financiamiento de IMMEX del Banco Nacional de Comercio Exterior (Bancomext) señala que “el sector inmobiliario va a mantener la dinámica que ha venido mostrando desde hace varios años […] sí vemos escenarios complicados con menor gasto de gobierno, tasas de inflación tal vez más elevadas, particularmente en pesos. Sin embargo, creemos que debemos ser optimistas, ya que parte de nuestro trabajo también es ver lo positivo del país”. 

María Ariza, Directora General de BIVA, quien también estuvo presente en el panel, comenta que a pesar de la existente percepción de riesgo en México, el lado financiero continua con buenas emisiones “hay apetito y oportunidades, aún nos queda mucho por profundizar tanto en capitales como en deuda”.

Finanzas

Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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