En 1998 comenzaba una relación entre dos empresas enfocadas al real estate que darían origen a la operación en México de la firma Newmark Knight Frank –NKF-, corporativo con sede en la ciudad de Nueva York, Estados Unidos y en México operaba Alles Group, una compañía boutique de servicios inmobiliarios orientada principalmente a atender al inquilino mexicano.
Natalia Lozano Espenet, senior managing director de Newmark Knight Frank, tiene su propio equipo de comercialización de oficinas corporativas Clase A. Desde su perspectiva, el mercado está muy activo debido a la sobre oferta de edificios de excelente calidad, y la necesidad después del sismo de muchas empresas de moverse de inmuebles de los años 80s a estructuras nuevas.
“El reto para mí es colaborar con los propietarios a conceptualizar el edificio antes de salir al mercado, unir las necesidades de las empresas con los diseños de los inmuebles y realizar una estrategia de comercialización para diferenciarse de los demás edificios. Para enfrentar la sobreoferta es vital salir a comercializar en pre- arrendamiento y a precios competitivos; de lo contrario, se corre el riesgo de quedarse con el producto estancado. La velocidad en la construcción es cada vez más rápida. Lo ideal es pre-arrendar entre 40 a 50% del inmueble antes de terminar la obra, ya que en muchos mercados, cuando terminas tu construcción, tienes otros edificios cerca en obra y la competencia por los precios está fuerte”, detalló Lozano Espenet.
La especialista de NKF aseveró que hay una mejor conciencia sobre la calidad del edificio, énfasis en la ubicación, cercanía de servicios, calidad constructiva estructural, áreas comunes, espacios abiertos, terrazas, lobbies grandes y amenidades, para darle mejor calidad de vida/ trabajo a sus empleados.
“Me pasa cada vez más con clientes que antes de ver una oficina me preguntan: ¿Qué va a haber en la planta baja? ¿Qué va a haber en recepción? ¿Qué va a haber en la terraza? ¿Tienen comedores? ¿Tienen gimnasio?”, ejemplificó Natalia Lozano.
Agregó que la tendencia en el sector de oficinas es considerar espacio para el 80% de los empleados en las empresas, debido a que se calcula que un 20% no asiste diario a la oficina, por diversas razones. Cada vez más, las empresas buscan espacios abiertos con pocos privados, áreas de networking y colaboración dentro de las oficinas y en el edificio, áreas recreativas como mesas, televisores, áreas de silencio e incluso meditación.
Mejores rendimientos y precios
Los desarrolladores e inversionistas son una parte fundamental del ciclo inmobiliario y Alejandro Pérez, managing director de Capital Markets en NKF, se encarga de brindar la atención a este tipo de clientes dividida en varias líneas.
Una de ellas es la venta de inmuebles que generan flujo de efectivo cuyos clientes son Family offices o fondos de inversión; otra línea es la desinversión de activos –no productivos para las empresas- que para hacer eficiente sus operaciones los venden y el objetivo del equipo de Capital Markets es realizar la operación lo antes posible al precio más alto. Además, asesoran en la salida de compras estratégicas para las empresas.
Alejandro Pérez indicó que el repoblamiento de la Ciudad de México se ha dado a partir del resurgimiento de zonas como Paseo de la Reforma y el corredor de Insurgentes, así como las necesidades de la población por vivir cerca del lugar de trabajo y eso ha propiciado que muchos propietarios e inversionistas requieran asesoría para conseguir inmuebles en las colonias centrales.
Respecto al mercado de vivienda, mencionó que cada año se entregan 12 mil viviendas, de las cuáles 30% son para compradores con perfil de inversionista, por lo que quedan cerca de ocho mil viviendas disponibles, ello, ha generado una plusvalía importante para los inversionistas ante la falta de vivienda en la Ciudad de México.
“La plusvalía en la Ciudad de México ha sido de 8 a 12% anual sostenida en los últimos ocho años; para los inversionistas que compran y rentan poniendo de ejemplo el valor de tres millones de pesos que les genera un Cap Rate de 4% anual y se le suma el porcentaje de la plusvalía por lo que tendrán del 12 al 18% de rendimiento sobre la inversión”, explicó Alejandro Pérez.
El valor agregado del área que da a los clientes es presentar los datos duros del mercado, pasarlo a una metodología de valuación y comercializarlo para ofrecer el mayor y mejor precio.
Por Redacción de Inmobiliare
Este artículo fue un fragmento del artículo Newmark Knight Frank, preparado para conquistar al sector inmobiliario, de la edición 110 http://inmobiliare.com/inmobiliare-110/
