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Industria

Cambio de reglamentación en EB-5 es un freno para la inversión: Metropica

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El pasado 24 de julio en Estados Unidos, el Servicio de Ciudadanía e Inmigración (USCIS, por sus siglas en inglés) publicó cambios significativos a las reglamentaciones de programa EB-5, herramienta que otorga la visa americana a partir de inversión extranjera y que sirve para fomentar la economía del país con la generación de empleos. Esta es la primera revisión desde 1993 y será aplicada a partir del 21 de noviembre de 2019 para todas las solicitudes I-526 que se suscriban posterior a la fecha. 

Dentro de los cambios mayores al programa  está el aumento a las cantidades mínimas de inversión. El nivel estándar mínimo estaba establecido en 500 mil dólares y aumentará a partir de la fecha de efectividad hasta 1.8 millones de dólares, lo que constituye el primer incremento desde 1990, año en el que surgió la visa EB-5.

De acuerdo a USCIS el aumento es para tomar en cuenta la inflación; en este sentido, cada cinco años se ajustará de manera automática. No obstante, la modificación de la reglamentación ha inquietado al mercado inmobiliario, por lo que los inversionistas se han apresurado en iniciar el proceso antes de la fecha estipulada para el cambio.

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Conforme a las declaraciones de Joseph Kavana, CEO de Metropica Holdings (empresa adscrita al programa con una torre de 263 lujosas residencias),  la reglamentación de USCIS fue aplicada de manera arbitraria repercutiendo en muchos de los proyectos. “Desde hace varios años se viene diciendo que la inversión va a cambiar, porque hay mucha presión dentro del Congreso americano, bajo el argumento que no puede ser que se consiga la visa y la residencia permanente en Estados Unidos por una inversión que se devuelve en 5 años, por lo tanto había mucha presión para subirla”.

Presentación de Metropica por Joseph Kavana en México

Sin embargo, el CEO explicó que un gran porcentaje de los proyectos, aproximadamente entre el 80%, no califican. La inversión en la mayoría de los casos será por 1.8 millones y sólo aquellos proyectos que están en áreas rurales o muy aisladas la inversión será de 900 mil. 

“Hay varios cambios, no es solamente el monto de inversión, es la calificación para proyectos que están en áreas en las que se requieren empleos especiales, eso es muy importante, porque de acuerdo a eso  se establece el monto de inversión […] aparte de eso el proceso de investigación en fondos va a ser mucho más estricto” por lo que, en este momento existe una carrera contra el tiempo para lograr vender la mayor cantidad de visas.

Cabe destacar que el total de green cards son 10 mil,  lo que significa que sólo 2500 familias aproximadamente podrán acceder al programa. “Yo creo que posteriormente al 21 de noviembre va a ser muy difícil continuar con el programa, al menos nuestro proyecto no creo que lo siga haciendo. Si sigue así no creo que generemos otra torre. Va a ser muy difícil la recaudación de fondos porque invertir un millón 800 mil es mucho dinero” afirmó Kavana, “en definitiva todo esto es un proceso de frenar, no es un proceso que favorece la inversión en EB-5”. Si bien, las modificaciones en EB-5 no significa que se termine la capitalización, ya que es únicamente una fuente adicional de otras existente, se tendrían que retomar las formas tradicionales, es decir, los préstamos de bancos inversores privados que son más caros, concluyó  Joseph Kavana en entrevista.

Torre en el proyecto EB-5 en Metropica

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Industria

Repunta actividad inmobiliaria industrial por auge del ecommerce en la CDMX

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Los indicadores del mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México y su área metropolitana al cierre del 2020 se mantuvieron en una relativa estabilidad, a pesar del impacto en la economía que tuvo la contingencia sanitaria del Covid-19, señala CBRE en su último reporte.

Ante las medidas de confinamiento la baja de actividad industrial fue inminente en todos los subsectores, sin embargo, la manufactura es la que ha tenido una recuperación más rápida. Asimismo, el auge del sector logístico como consecuencia del crecimiento en el ecommerce ha sido un factor determinante para el repunte de la actividad inmobiliaria industrial en la CDMX y su zona conurbada. 

Según el reporte al cierre del cuarto trimestre (4T), el inventario se situó en 9.03 millones de m2, un incremento del 2.8% con respecto al mismo periodo del año anterior, concentrando la nueva oferta en centros de distribución de última milla hacia la segunda mitad del año.

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La construcción ha mantenido su dinamismo, situándose en 379 mil m2, un aumento de más de 153 mil m2 con respecto del 4T de 2019. La mayoría de los nuevos espacios se concentran en Tepotzotlán y Cuautitlán, dos de los submercados que más han crecido, con incrementos de entre el 1 y el 4% en comparación con el 4T del 2019.

La tasa de vacancia cerró en 5.3%, tan sólo 0.2 puntos porcentuales por encima de la de 2019, motivado por la nueva oferta. El precio de salida cerró en US $5.69/m2/mes, 80 centavos más que el 4T de 2019; y  la absorción neta se colocó en 70,972 m2.

Se espera que la demanda de espacio destinado a logística y distribución aumente durante 2021 y continúe impulsada por el cambio en los hábitos de consumo y la expansión del ecommerce, lo que se verá reflejado en esta región del país.

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