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Cambios en el sector inmobiliario a partir de la emergencia sanitaria por el nuevo coronavirus

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La propagación del virus COVID-19 comenzó en China en diciembre del 2019 y en poco tiempo derrumbó todos los pronósticos que se tenían para el 2020, impactando fuertemente en la economía global.

Las medidas de distanciamiento social y cuarentena han sido implementadas en casi todos los países para evitar la propagación del virus. En este sentido, casi todos los sectores productivos se han visto afectados, entre ellos el mercado inmobiliario que ha sufrido los fuertes golpes de la crisis sanitaria.

Se han retrasando planes de compra y renta de inmuebles, operaciones que prácticamente estaban consumadas y muchos planes de mudanzas se han postergado o cancelado.

Durante el primer trimestre en China, país donde surgió el brote, las transacciones inmobiliarias disminuyeron 90% de acuerdo con la organización China Merchants Securities Co. Mientras que el mes de marzo marcó el derrumbe de las bolsas en todo el mundo, a pesar de la reducción drástica de las tasas de interés; y en México se empezó a implementar las medidas de ‘sana distancia’ ante el registro de brotes comunitarios.

Los analistas apuntan que el primer semestre será complicado, pero se espera que para el segundo semestre, cuando la contingencia haya disminuido, exista un repunte económico.

Desarrollo inmobiliario

Pese a que en el 2019 hubo contracción de las transacciones inmobiliarias, a principio de 2020 las tendencias apuntaban a que el mercado iba a generar un crecimiento de 4% originado por la disminución de las tasas de interés que estaba promoviendo el Banco de México y por el impulso de programas institucionales de vivienda, como el programa Unamos créditos de Infonavit, el cual facilita la adquisición de inmuebles.

No obstante, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), durante la contingencia la actividad inmobiliaria se congelará y no se llevarán a cabo adquisiciones de bienes inmuebles para no arriesgar las inversiones. Hasta que se anuncie que la pandemia ha sido controlada paulatinamente se recuperará la confianza en el sector y las operaciones.

Se espera que la recuperación comience en el tercer trimestre y se afiance en el último, por lo que el 2021 se visualiza como el año de crecimiento. De acuerdo con Santiago Gil, Managing Director de Paladin Realty Partners, el sector industrial y multifamily for rent, son los activos más defensivos y quizás los que menos van a sufrir en el corto plazo, pero el segmento hotelero tardará mucho en recuperarse, mientras que las oficinas se encuentran en un término medio.

Los inmuebles de interés social y medio podrían mantenerse más estables; sin embargo, la vivienda residencial y residencial plus, serían las que podrían verse más afectadas, señala Fernando Soto-Hay, en entrevista para Propiedades.com. Mientras que las rentas podrían experimentar ajuste en los precios.

Gráfica 1: Durante el mes de marzo SiiLA México publicó una
encuesta realizada a más de 75 jugadores dentro del mercado en
México en donde se señala cuáles son los activos más afectados.

Muchos actores comenzarán a innovar y ofrecerán nuevas herramientas acorde a las circunstancias, revolucionando e mercado inmobiliario.

Oficinas

El segmento de oficinas desde el último trimestre del 2019 presentaba una desaceleración, principalmente en el mercado de la Ciudad de México, donde se había frenado un gran número de construcciones por el tema de permisos.

Durante la contingencia las oficinas han quedado cerradas, prácticamente de un día para otro, la gente ha tenido que adoptar el teletrabajo como forma productiva para apoyar las medidas sanitarias implementadas en el país. Lo cual impacta directamente en el segmento, ya que el mercado de oficinas responde al nivel de empleo y de actividad económica. De acuerdo con Víctor Lachica, Director de Cushman & Wakefield México, el 2020 es un año lento, donde los precios se ajustan a la baja, observándose una moderación en la generación de nuevos espacios. “Va a ser un año en el que va a estar en alrededor de la mitad o un poco menos de lo que hemos observado como actividad en años pasados” afirma en su participación en el webinar de SiiLA.

En Estados Unidos, por ejemplo, los propietarios de bienes de oficinas y portafolios, están implementando esquemas de abatimiento de renta o diferimiento, por ejemplo con una renta básica que cubra operación y mantenimiento. Sin embargo, en el caso de México “…la crisis puede ser más profunda y mucho más duradera, porque el país se encuentra en una situación más vulnerable que la de Estados Unidos y el gobierno mexicano no cuenta con el arsenal monetario y fiscal para implementar medidas contracíclicas” comenta Santiago Gil, Managing Director de Paladin Realty Partners, y agrega que, “… los edificios que presenten mayor flexibilidad que se puedan adaptar mejor a las preferencias del mercado son los que van a librar mejor la crisis”.

La ventaja que podría tener en este momento de crisis según Víctor Lachica es que hoy en día el mercado es mucho más institucional que hace unos años y además “… el mundo en general va a ayudar, tanto gobierno constructores, como proveedores y prestadores de servicio. Todos vamos a tener que poner un pedazo de lo nuestro para ayudar en este momento” Una buena noticia, afirma, es que ya fue ratificado el T-MEC, lo que trae alivio aunque se ve opacado por lo que estamos viviendo.

De acuerdo con, José Carlos Alemán, CEO de SiiLA, al final de la contingencia, “cada empresa va a tener evidencia sólida de la productividad de sus empleados aplicando el esquema del home office”. Lo que permitirá evaluar si vale la pena tener a todos los empleados en un solo sitio, o bien, dejar que algunos trabajen desde casa o contratar algún espacio flexible como el coworking.

Industrial

Prologis en un reporte presentado ‘Logística y cadenas de suministro en medio del brote de COVID-19’ afirma que con los acontecimientos actuales hay dos impulsores de la demanda estructural:

1) la necesidad de más inventario a medida que las cadenas de suministro enfatizan la resistencia sobre la eficiencia.
2) la aceleración de la adopción del comercio electrónico.

La demanda inmobiliaria de logística se verá afectada, aunque la profundidad de la recesión aún no se ha visto. En los últimos años ésta ha superado constantemente las expectativas, creciendo entre 250-300 MSF en cada uno de los últimos años, impulsado por la modernización de la cadena de suministros y el comercio electrónico. Sin embargo, se necesitará de más de 350 MSF de entregas vacantes para volver a una tasa de equilibrio de 7%.

La parte industrial referente a atención médica (equipos, suministros y productos farmacéuticos) podrían tener más actividad, lo que ayudaría a compensar los golpes duros de los clientes en las industrias de eventos, viajes, hotelería y automóviles.

En cuanto a la construcción de nuevos espacios, los desarrolladores han comenzado a retrasar los inicios y la disponibilidad de financiamiento ha disminuido. El trabajo en proyectos que están en áreas con los peores brotes se han ralentizado. Prologis expresa: “En nuestro primer informe COVID-19 notamos que la demanda de bienes raíces de logística, después del período actual de estrés, debería experimentar una función escalonada más alta como resultado del aumento de los niveles de inventario y una aceleración de la adopción del comercio electrónico (permanecer en economía doméstica). La actividad en todo el mercado en las últimas semanas da crédito a estos nuevos impulsores estructurales”.

Por: Xareni Zafra Gatica

Este es un artículo de la edición 119 https://inmobiliare.com/inmobiliare-119/

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