El valor de una nave no depende solo de la renta. Una variación pequeña en la tasa de capitalización, aplicada al mismo ingreso operativo neto, puede mover el precio en millones; el resultado depende también de deuda, ocupación y calidad del ingreso.
Una nave industrial con el mismo inquilino y la misma renta puede tener dos precios distintos. La diferencia está en la tasa de capitalización, conocida en el mercado como cap rate, que el comprador aplica al ingreso operativo neto, o NOI.
La fórmula es corta: valor = NOI anual / cap rate. Lo difícil es decidir qué NOI es sostenible y qué tasa corresponde al riesgo del activo. Una décima de punto no es una opinión abstracta cuando el inmueble vale cientos de millones de pesos.
CBRE México reportó en febrero de 2026 que Industrial y Logística encabezaron las preferencias de inversión, con 35% de las respuestas de su encuesta. También señaló una ligera expansión de las tasas de capitalización en Industrial/Manufactura, Transporte y Logística frente al inicio de 2025. La encuesta muestra dirección de mercado; no es una cotización para cada nave.
El mismo NOI, tres precios
Tomemos un escenario ilustrativo. Una nave genera un NOI anual de 20 millones de pesos, después de gastos operativos, pero antes de deuda, impuestos y distribuciones. No es un dato de mercado: es una base transparente para entender sensibilidad.
| Cap rate | Valor implícito |
|---|---|
| 7.00% | $285.7 millones |
| 7.25% | $275.9 millones |
| 7.50% | $266.7 millones |
Entre 7.00% y 7.50%, el valor baja casi 19 millones de pesos, 6.7%, sin que cambie el NOI. La diferencia es de 50 puntos base.
Con una variación de 10 puntos base, el mismo ejercicio pasa de 7.00% a 7.10%: el valor baja de 285.7 a 281.7 millones, una diferencia cercana a 4 millones. Con 25 puntos base, a 7.25%, la reducción es de casi 9.8 millones. Son escenarios matemáticos, no una predicción.
La sensibilidad aumenta cuando el NOI es mayor. A 50 millones de pesos anuales, cada movimiento produce aproximadamente 2.5 veces el efecto del ejemplo. Por eso la discusión de la tasa aparece en adquisiciones de portafolios y no solo en inmuebles individuales.
El NOI no es la renta bruta
Una renta anual de 24 millones no equivale a un NOI de 24 millones. Hay predial, seguros, administración, mantenimiento no recuperable, periodos de gracia, vacancia y gastos de reposición. Un contrato triple net puede transferir ciertos costos al inquilino, pero sus condiciones deben revisarse.
El ingreso también tiene duración. Un contrato largo con un inquilino solvente no tiene el mismo riesgo que una nave con vencimiento cercano, escaladores inciertos o una concentración elevada en un solo usuario. La ocupación del portafolio industrial de Fibra Macquarie fue de 92.5% al cierre del segundo trimestre de 2026 y su NOI industrial trimestral llegó a US$53.4 millones, según su reporte de resultados. Es información de una FIBRA, no una tasa de venta para todo el mercado.
La calidad del activo se refleja en la tasa, pero la tasa no reemplaza el análisis. Una nave moderna con energía, patios y ubicación puede justificar una diferencia; una propiedad con vacancia próxima puede exigir un descuento aunque tenga buena fachada.
La deuda puede borrar la ventaja
El cap rate mide el rendimiento inicial del activo sin apalancamiento. El costo de deuda cambia el flujo al capital. Si un comprador financia parte de una adquisición a una tasa superior al rendimiento inicial de la propiedad, el apalancamiento no mejora automáticamente el resultado.
Escenario simple: valor de 275.9 millones, NOI de 20 millones y deuda de 50% del precio. Si el costo anual efectivo de esa deuda fuera 8.5%, el interés aproximado sería 11.7 millones. El flujo antes de impuestos, amortización y reservas quedaría cerca de 8.3 millones sobre 137.9 millones de capital, antes de considerar costos de cierre y cambios del NOI.
Si la deuda costara 7.5%, el interés bajaría a 10.3 millones y el flujo subiría a 9.7 millones. La diferencia no es una promesa de retorno: muestra cómo el financiamiento puede pesar tanto como 25 o 50 puntos base de la tasa de compra.
El valor también puede caer si el NOI baja. Una vacancia de seis meses, una renovación con menor renta o un gasto extraordinario cambia la base de la fórmula. Hacer sensibilidad solo sobre el cap rate deja fuera la mitad del riesgo.
La décima importa porque se aplica a un ingreso grande. La pregunta anterior es si ese ingreso seguirá ahí.
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