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Industria

Centros Comerciales ¿Apocalipsis o resurrección?

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Situación presente, retos y perspectivas:
Los centros comerciales están en un punto de inflexión, el modelo antiguo de centros
comerciales ya no funciona; éstos tienen una ardua labor para reinventarse a través
de importantes esfuerzos de innovación, tecnología y entendimiento del cliente.

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1er reto:

En 2018, el 16% de las ventas totales de productos de consumo masivo en Estados Unidos sucedió a través de internet; se prevé que para 2030 duplique su participación, es decir un 32% en menos de 12 años; esto es una muerte anunciada para los espacios comerciales tal y como los conocemos hoy.

2ndo reto: 

Nunca antes en la historia los centros comerciales se habían enfrentado a la necesidad de
atender de manera simultánea a 6 generaciones con atributos y perfiles tan diferentes. Desde la generación Silent Gen que busca espacios tranquilos con una arquitectura atrayente y con facilidades para desplazarse, con una oferta muy especializada, hasta los Millenials y Gen Z que están ávidos de experiencias continuas, asombrosas
y sorprendentes.

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En la actualidad el volumen de compra depende fundamentalmente de los Baby boomers y generación X, sin embargo, en 2030, estos tendrán más de 65 años, por lo que su nivel de gasto se verá disminuido y pasará a los Millenials y Gen Z; lo que dimensiona este reto: atender el presente y preparase para el futuro a corto plazo.

3er reto:

Los arrendatarios ya no se conforman con un espacio comercial con una arquitectura funcional y armoniosa para el conjunto de gente a lo largo de las tiendas, con apropiado mantenimiento y un mínimo de esfuerzos de promoción y publicidad, en el momento presente la expectativa sobre el centro comercial es que se convierta en un aliado de negocio, que no solamente propicie flujo de visitantes, sino que incentive las compras.
En México, en 2006, el porcentaje de ingreso variable con relación al ingreso total oscilaba entre un 6% de un Fashion Mall, en la actualidad se espera que cuando menos el 23% del ingreso sea variable.

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4to reto:

El anclaje de los centros comerciales está cambiando, antiguamente un centro comercial
determinaba su éxito en función de la calidad de las anclas con las que podía contar; la tendencia es que la tienda ancla están siendo sustituidas por comunidades anclas y por mezclas de tiendas, espacios atrayentes especializados y un anclaje diferente a espacios de compra, esto es, anclas virtuales y puntos de encuentro y convivencia.
Sin embargo, esto genera una situación contradictoria, las tiendas ancla generan cada vez mas presión sobre la participación del centro comercial en su propia inversión (TI- Tenant Improvements) y concentran una alta proporción de los m2 vendibles que no necesariamente se compensan con los ingresos de otros locales comerciales ni con la renta variable aportada por estas tiendas. En México, aproximadamente el 22% de los m2 vendibles tienden a ser concentrados por una o más tiendas ancla, que representan
solamente el 8% de los ingresos del centro comercial. La inversión en TI realizada por el centro comercial representa mas del 50% del dinero que capta de los derechos de arrendamiento (Guantes), cantidad que tradicionalmente es de alta importancia dentro de la inversión inicial del centro comercial.

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En síntesis, lo que cuesta atraer un ancla, no necesariamente se compensa con el negocio
potencial que generan, entendiendo el reto de las nuevas generaciones.

5to reto:

La tecnología también está cambiando, la carrera del comercio de productos de consumo masivo se concentraba en facilitar la logística de distribución y eficientar la operación; ahora se debe enfocar en personalizar la oferta, en monitorear la interacción del usuario final con los espacios  comerciales y productos que abarcan no solamente que compra o intentó comprar dentro de la tienda, sino lo que ve y toca en todo el centro comercial; el GPS se está convirtiendo en una herramienta fundamental para entender trayectorias, hábitos y preferencias; en síntesis, la tecnología ahora habrá de ser una herramienta de
comunicación con el cliente.

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Como efecto de la situación antes descrita, en 2018, Estados Unidos tuvo la mayor tasa de desocupación de espacios comerciales en toda su historia, más del 10%; y esto ha propiciado la necesidad de reconfigurar los atributos de enfoque a la hora de desarrollar los nuevos centros comerciales integrando las nuevas tendencias: realidad virtual, inteligencia artificial, consumo de experiencias, productos personalizados, y espacios de integración.

El futuro de la industria recae sobre la habilidad de los operadores y retailers en re-aprender las reglas de un juego que está cambiando. En el siglo 20 los centros comerciales crecieron
con base en un fuerte empuje de marketing de marcas ofreciendo los productos a una gran masa de personas. En el siglo 21, prosperarán entendiendo que la base de los clientes es diversa, menos interesada en adquirir cosas, y más enfocada
en vivir experiencias.

Experiencias:

El nuevo atributo de un centro comercial:

“Las personas olvidarán lo que dijiste,
olvidarán lo que hiciste, pero nunca
olvidarán lo que los hiciste sentir”

Anclas virtuales:
• El objetivo de las anclas virtuales es crear lugares extraordinarios y emocionales para el mercado (anzuelos), a través de experiencias tecnológicas, sensoriales y emocionales y estrategias de entretenimiento.                                                                                                    •Las anclas artificiales son lugares extraordinarios que no tienen motivación comercial, pero logran generar una vinculación emocional con el mercado.
Atraen a Otras Zonas: Efectos Virales: Gracias a que su uso estará vinculado a redes sociales, se vuelven una especie de medio publicitario. “Viste el video de lo que pasó en la plaza…”
Generan Flujo: Buscan ser un motivo de atracción. “Voy a la plaza a….”
• Reincidencia: Todas las actividades se planean para que sean continuas, nunca eventos aislados.
Novedosas: Se crean experiencias únicas cambiantes en los espacios.
• Crean Comunidad: Para tener acceso, se necesita registrarse, lo cual le da poder al lugar como centro de información de la comunidad.

Imagen de archivo


El futuro de los centros comerciales es tan robusto como la imaginación de esta industrial, y su habilidad para conectarse con los compradores tanto en lo individual como en el entendimiento colectivo de sus valores y aspiraciones.
Los centros comerciales en el futuro serán ambientes en donde las personas se juntarán para encontrarse con amigos, conectarse con otros compradores, buscar experiencias únicas, reafirmar valores e interactuar con marcas a un nivel personal. Las ventas
serán producto de las interacciones, socialización y compromiso de los compradores.
Por: Alberto Limón
Socio Director de CONSULTA
Este artículo salió en la edición 107 http://inmobiliare.com/inmobiliare-107/
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Industria

BrickWalling, 10 años de fortalecimiento y consolidación empresarial

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De acuerdo con el Reporte Inmobiliario Nacional Industrial 3T 2020, publicado por Solili, la ciudad de Monterrey se sitúa como el segundo centro manufacturero y logístico más importante del país. Razón por la que la arquitecta Georgina Ibarra decidió iniciar en 2010, BrickWalling, una empresa 100% mexicana dedicada a la gestión de proyectos de construcción y consultoría; que hoy en día, se ha consolidado en el mercado nacional e internacional.

En el marco de su décimo aniversario, Georgina Ibarra CEO de BrickWalling, en compañía del Director General, Santiago Cobo, detallan en entrevista para Inmobiliare, que este tiempo han sido de crecimiento y fortalecimiento tanto a nivel personal como empresarial, principalmente por la crisis sanitaria internacional que se extendió los primeros meses del 2020.

Foto: Tredec

Hace 10 años el mundo aún resentía las consecuencias de una crisis mundial, la del 2008; hoy en día nos encontramos en medio de otra que ha impactado fuertemente al sector inmobiliario. Sin embargo, estamos preparados para enfrentar esta situación, así como lo estabamos en los inicios de BrickWalling”, apunta Georgina Ibarra, CEO de la compañía. Quien destaca que en lo que va del año se han rebasado las metas de ventas, sobre todo en la parte de consultoría para la construcción y monitoreo de fondos de capital privado, ya que pese a la pandemia, este servicio no detuvo actividades como lo hizo la construcción en su momento.

Georgina Ibarra
CEO

De acuerdo con el Director General, BrickWalling tuvo un decremento en su plantilla, consecuencia de la crisis sanitaria en la división de gerenciamiento de proyectos; no obstante, el crecimiento en la parte de consultoría fue por arriba del 20% en ventas, lo que los ha consolidado como marca en la industria inmobiliaria, al ser reconocidos como una empresa “boutique” que atiende las necesidades a la medida de cada uno de sus clientes.

Además de otorgar un servicio personalizado de calidad, ya que recientemente fueron certificados en la norma ISO 9001:2015 avalada por la Organización Internacional para la Estandarización (ISO, por sus siglas en inglés), que determina los requisitos para un Sistema de Gestión de la Calidad.

“Justo hace unos días, finalizamos el proceso de certificación. Es algo que veníamos trabajando desde hace año y medio y que estandariza nuestras operaciones y homologa la calidad de nuestros servicio hacia los clientes en todas las oficinas remotas”.

Bajo esta premisa, los directivos coinciden en que la visión hacia los próximos 10 años seguirá siendo la misma, pese a los hechos que puedan presentarse. El objetivo principal es continuar diversificando sus servicios dentro del sector de la construcción, no solo en México y Latinoamérica, sino hacia otras naciones como Estados Unidos, donde aperturaron operaciones en 2018 en Houston, Texas. Adicionalmente, la compañía ha ejecutado proyectos en países del Caribe y Latinoamérica, como Colombia, Jamaica, República Dominicana, Guyana, Trinidad y Tobago y Haití.

Foto: Insurgentes 700

La metodología de BW, se basa en estándares internacionales y normas como la de la ASTM International (American Society for Testing and Materials), entre otros. Estos procesos y las actualizaciones que como equipo hemos tenido a lo largo de los años, es lo que nos ha permitido llegar al éxito de estos 10 años, que se ven reflejados en el trabajo de nuestros proyectos”, comenta Santiago Cobo.

RETOS Y OPORTUNIDADES QUE DEJA EL 2020

El 11 de marzo de 2020, la Organización Mundial de la Salud (OMS) calificó como pandemia el brote de coronavirus Covid19, con lo que varias naciones tomaron una serie de medidas para controlar los contagios, entre las cuales se encontraba el paro de actividades no esenciales y una cuarentena casi obligatoria.

Por lo que diversas compañías se vieron en la necesidad de establecer nuevas formas de trabajo y comunicación con sus colaboradores y clientes mediante el uso de la tecnología; y BrickWalling no fue la excepción.

Santiago Cobo
Director General

Debido a la actual coyuntura, la compañía se encuentra desarrollando un software, el cual apoyará en el control de los proyectos, de esa forma cualquier integrante del equipo podrá estar en constante comunicación, sin importar su ubicación y con acceso a los reportes e informes que se realicen, así como el monitoreo en vivo de los KPI´s que tienen establecidos con sus clientes.

Seguiremos invirtiendo en tecnología y desarrollar nuevas maneras de ofrecer nuestros servicios, ya que esto es lo que hará la diferencia en el futuro. En un inicio significa una considerada inversión, pero a largo plazo nos genera valor agregado”, detalla también, la Fundadora, Georgina Ibarra.

Adicional a esto, la empresa utiliza diversas maneras de hacer reportes y recorridos interactivos, con drones, que le permite al cliente, verificar el proceso de la obra.

Por otra parte, el Director General, comenta que han sido tiempos complicados para ciertos servicios que ofrecen, al estar diversificados y atender tanto el lado que desarrolla como el de inversión, han logrado mantener buenos números frente a la crisis.

Foto: Summa Center

El servicio de reportes de PCA´s (Property Condition Assessments) ha tenido un buen año, porque es cuando muchos desarrolladores comienzan a vender portafolios de inmuebles industriales, comerciales y cuando el inversionista puede acceder a tasas bajas y buen precio para adquirir estas propiedades. Y es en este tipo de servicios en el que BrickWalling ha identificado los sectores de la industria que continúan operando y que han presentado poca o nula afectación frente a la pandemia”.

Ya que, según comentan, han observado gran movimiento de compra-venta en portafolios del segmento industrial, por lo que prevén buenas oportunidades de refinanciamientos de este sector y en corto plazo el sector comercial.

Conforme a lo anterior, el principal foco de crecimiento se encuentra en el tema industrial, debido al aumento en las actividades del sector logístico y de E-Commerce, por lo que las compañías de dichos giros, actualmente buscan estar mejor ubicados.

David Valdes
Director de Operaciones

Seguido por el de vivienda en renta, “es un modelo bastante utilizado en Estados Unidos y aquí en México está comenzando a estar en tendencia, hay diversos desarrolladores que están apostando por esta modalidad, incluyendo el co-living, además de nuevas opciones de esparcimiento y amenidades que les permitan socializar y trabajar de manera segura”.

De acuerdo con la arquitecta Georgina, para una convivencia segura tanto en oficinas como en vivienda, se tendrá que hacer uso de la tecnología y una reingeniería en los diseños, especialmente en estos momentos en los que no existe una vacuna para el Covid-19.

En oficinas o industrial si se han realizado ciertas adecuaciones, por ejemplo, se han solicitado espacios abier tos con más distancia entre colaboradores y amplias terrazas. Además de la incorporación de tecnologías no touch en los accesos y elevadores, así como reconocimiento de voz, termómetros, lectores de códigos QR, etcétera”.

PERSPECTIVAS HACIA 2021

Dentro de la industria inmobiliaria, Santiago Cobo, prevé que el sector industrial mantendrá su crecimiento tanto de consumo interno en la parte de E-Commerce y logística, como en la parte de crecimiento manufacturero con el impulso que le dará el T-MEC. Situación que detonará mayor número de empleos y por ende mayor demanda de espacios.

“En lo que respecta a vivienda, el segmento de lujo disminuirá y tendrá que transformarse. En oficinas, seguramente hasta no tener una convivencia segura, no regresarán a convivir como antes, y creemos que muchos espacios de este tipo van a tener que replantearse, algunos se convertirán en departamentos dentro de algunos años por la buena ubicación y baja demanda en oficinas”.

Foto: Insurgentes 700

Por su parte, Georgina Ibarra, apunta que de manera interna, los objetivos a corto plazo están dirigidos hacia la apertura de nuevos negocios Estados Unidos, mientras que en México y Latinoamérica se centrarán en la planeación de una estrategia de transformación digital para la Gestión de Proyectos y Construcción.

“El 2021 tendrá secuelas post-Covid, todo parece indicar que habrá un repunte en el mercado inmobiliario, sin embargo, al igual que la crisis del 94, tardaremos en recuperarnos en 2 o 3 años. El mercado estará tocando fondo indudablemente en el 2021, al menos hasta que salga la vacuna, que se prevé para el 1Q del próximo año; lo que repuntará las ventas de los desarrolladores; pero estamos seguros que el 2021 será un nuevo reto para buscar nuevas oportunidades de expansión y diversificación”, finalizaron los directivos.

Por Mónica Herrera

Este es un artículo de la edición 122 https://inmobiliare.com/inmobiliare-122/

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