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Finanzas

CIUDADES CON POTENCIAL DE DESARROLLO INMOBILIARIO: Guadalajara

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No sólo la Ciudad de México está sufriendo una transformación en su imagen y planeación urbana, Guadalajara y Monterrey han avanzado hacia una verticalización, así como a altos montos de inversión en distintos proyectos inmobiliarios que han detonado zonas dando origen a grandes proyectos de usos mixtos como The Land Mark Guadalajara y Distrito Armida en Monterrey.
Guadalajara es la segunda ciudad con ingresos más altos en el país; de acuerdo con Eduardo Orozco de Greystar es una ciudad con un gran núcleo de tecnología y software por lo que muchas empresas estadounidenses están viniendo a México, luego de que el Gobierno de Jalisco firmara un contrato con migración.

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Imagen de archivo


“Si tu traes una visa H1b que es una de trabajo en tecnología en Estados Unidos, la puedes cambiar por una visa de trabajo en México. Estamos viendo empresas grandes como Oracle, Intel, HP y otras tanto mexicanas como internacionales, haciendo sus centros de programación de software en Guadalajara”, afirma.
Referente a la venta de inmuebles, hace referencia a que los precios han ido incrementado al grado de acercarse a los costos en la Ciudad de México; Guadalajara se está
urbanizando, advierte. El gobierno de Zapopan en pro del desarrollo, ha puesto en marcha un programa de pago para adquisición de mayor densidad en los proyectos, recursos que
van destinados a un fideicomiso para mejoras urbanas en ese corredor que es auditado por particulares, mismo que se está impulsado en la Ciudad de México.
Por su parte, Jacinto Arenas, Director General de Ares Arquitectos describe que luego de que GuadalajaraMonterrey están rodeados de una serie de municipios, en los
cuales, geográficamente no se puede crecer, están trabajando en el ordenamiento urbano para densificar esos municipios de manera vertical.
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Imagen tomada de Ares-arquitectos


“Se está abriendo toda una posibilidad de desarrollo inmobiliario muy interesante en estas ciudades en donde ya estamos empezando a ver arquitectura mucho más vertical (…)
En estas ciudades se está apostando mucho a la movilidad.
Todo el concepto de usos mixtos y redensificación de las ciudades, se remite a que la gente se traslade menos, entonces estamos viendo en estas ciudades, fuertes inversiones
en proyectos verticales de usos mixtos”, indica Arenas.
En cuanto a Monterrey se refiere, Jaime Fasja –Co fundador de Thor Urbana-, señala que luego de que la ciudad enfrentara problemas en tema de seguridad, hoy en día el mercado se percibe interesante y actualmente, se encuentran –como empresa- en busca de oportunidades en la ciudad, “estamos ya analizando dos seriamente y esperamos se logre alguna para estarlo anunciando en próximas semanas”.
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Imagen tomada de Thor Urbana

Guadalajara

  • De acuerdo a los datos del INEGI, entre 1980 y 2015, la expansión de la superficie urbanizada del Área Metropolitana de Guadalajara aumentó de 22 mil 329 a 69 mil 250 hectáreas, representando un incremento del 210%, a pesar
    de ello, la Comisión Nacional de Vivienda –CONAVI– señala que en el 2016, aún había un rezago habitacional de más del 20% en el estado.
  • La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios –AMPI-, indicó que con 200 torres construidas al 2017, la zona metropolitana de Guadalajara se ha convertido en un polo de desarrollo para la vivienda vertical.
  • La concentración de viviendas en Zona Metropolitana de Guadalajara –ZMG-, está en Guadalajara, Zapopan, Tonalá y Tlaquepaque, donde se encuentran el 46% de las viviendas –IIEG Jalisco-.
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Imagen de archivo

  • La tendencia constructiva, combinada con la redensificación de las colonias céntricas de estos municipios, ha aumentado la plusvalía de los inmuebles hasta en un 180% (AMPI).
  • De acuerdo con datos de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda –CANADEVI-, en 2016 la inversión en el sector vivienda en Guadalajara, Jalisco ascendió a 21,000 millones de pesos.
  • De acuerdo con Mercado Libre Inmuebles la oferta de viviendas en venta en Guadalajara en febrero de 2018 aumentó 49% con respecto al mismo mes del año anterior. El 56.1% de la oferta de viviendas en venta son casas y 43.9% son departamentos -Febrero 2018-.
  • En cuanto a demanda, el 79,3% de las visitas a propiedades en venta se concentran en casas y 60% de las visitas a viviendas en venta en Guadalajara se concentraron en viviendas de 3 y 4 dormitorios –febrero de 2018 con datos
    de Mercado Libre Inmuebles-.
  • De acuerdo con el del Instituto de Información Estadística y Geográfica de Jalisco, este estado registró en 2017, una población de ocho millones 61 mil 728 habitantes, de los cuales el 65.4% son adultos de 15 a 64 años.
  • 50% de los habitantes se encuentran distribuidos principalmente en Guadalajara, Tlaquepaque y Zapopan.
  • De acuerdo al RUV, la vivienda vertical en la ZMG tiene una penetración del 30 por ciento.
  • La distribución de la oferta de vivienda en la capital tapatía se encuentra concentrada en Tlajomulco de Zúñiga, Zapopan y Tonalá con más de 60% de la oferta. (RUV)

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Imagen de archivo


-De acuerdo con datos de la Encuesta Industrial Guadalajara 1T2018 de Solili, 78% de los entrevistados percibió precios estables y el 44% proyecta incrementos en seis meses. El 77% espera que en los próximos seis meses nuevos proyectos  inicien construcción. Aunque 68% de los encuestados percibieron incrementos de la tasa de disponibilidad este
trimestre, la mayoría de estos piensan que la demanda también incrementará en dos trimestres, compensando el alza de la disponibilidad.
– Con datos de la Encuesta Oficinas Guadalajara 1T2018 de Solili se reportó que aunque la demanda de espacio corporativo en Guadalajara ha venido creciendo en
los últimos tres trimestres, 75% de los encuestados perciben que la tendencia de este indicador durante este trimestre se ha encontrado entre estable y disminuyendo
moderadamente, sin embargo, 50% proyecta un escenario  positivo ya que consideran que en los próximos seis meses la demanda crecerá entre moderada y fuerte.
Por Danae Herrera / Alan M. Munguía
Si deseas leer el artículo completo descargar y consulta la edición 107 aquí http://inmobiliare.com/inmobiliare-107/
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Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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