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Industria

Ciudades del norte de México toman ventaja de la expansión de centros logísticos

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El 2020 impulsó a diversas empresas a la expansión de sus centros logísticos para satisfacer la demanda de bienes y servicios a través del comercio electrónico. Si bien, al inicio de la pandemia, la manufactura se vio afectada por el colapso de las líneas de producción globales ante la suspensión de actividades operativas de las empresas manufactureras. Justo ese fue el punto de inflexión para replantear el modelo establecido desde los últimos 20 años,  conocido como offshoring.

Fue la necesidad de contar con la proveeduría más cercana al centro de ensamblado final, que resurgió el nearshoring. Esta situación, en el caso de México, generó una oportunidad importante dada su ubicación y el apoyo del T-MEC, el más reciente tratado comercial entre Estados Unidos y Canadá, debido a que es una opción más viable para las empresas asiáticas que abastecen a Norteamérica, uno de los mercados más grandes. 

De acuerdo al reporte emitido por la plataforma Solili, las ciudades del norte de México tomaron ventaja, al demostrar su capacidad para recibir empresas de gran envergadura y lo sólido que es el mercado aún en tiempos adversos.

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“La demanda industrial tanto en Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara y Tijuana superó con creces a lo reportado el mismo periodo del año anterior. La demanda bruta en la zona metropolitana de la Ciudad de México fue de 260 mil m2 al último trimestre de 2020. Los principales sectores que contribuyeron a esta cifra fueron el comercio electrónico y empresas logísticas, servicios indispensables para que las cadenas de suministros se fortalezcan y detecten nuevas estrategias para mejorar su operatividad”, se expresa en el reporte. 

Monterrey cerró el cuatro trimestre de 2020 con una demanda bruta de 195 mil m2, lo que se traduce en una tendencia al alza del 58% con respecto al mismo periodo del año pasado, impulsada por empresas del sector logístico, retail, automotriz y, principalmente, el manufacturero. 

Guadalajara concluyó con una demanda bruta de 90 mil m2 para el mismo periodo, reportando así uno de los mejores niveles en los últimos años. Empresas del giro logístico,

tabacalero, almacenaje y médico fueron las impulsoras de este indicador, observando un mercado con escasa desocupación e incorporación de espacios hechos a la medida que ingresaron a inventario ocupado. 

Tijuana recuperó gradualmente la demanda durante los últimos tres trimestres, con un crecimiento anual de 43%. Al cierre del 4T 2020 se reportó la llegada de empresas del sector logístico, la industria médica, alimenticia, metalmecánica, y una reactivación importante del sector manufacturero. 

Ciudad Juárez, Chihuahua, es otro mercado que continúa reportando buenos números de demanda, al cierre del trimestre culminó con un total de 43 mil m2, siendo empresas de giros: logístico, automotriz y manufacturero, las de mayor demanda en esta ciudad.

En contraparte, los mercados de la región del bajío muestran una disminución de la demanda, por la caída en la demanda de bienes duraderos y semiduraderos, empresas de giros que comúnmente ocupan espacio en esta región. 

Mercados como el de Querétaro y Guanajuato, los tradicionalmente más dinámicos de la región, siguen contabilizando volúmenes de demanda muy inferiores a los registrados en periodos prepandemia, y muy lejos de los reportados hace cuatro o cinco años. Durante el cuarto trimestre de 2020, Querétaro apenas registró 5 mil m2, Guanajuato 67 mil m2, San Luis Potosí casi 25 mil m2, mientras que Aguascalientes no reportó demanda de espacio clase A durante este periodo.

La vacancia sigue manteniendo niveles sanos en todos los mercados, siendo la tasa de vacancia más elevada la del estado de Guanajuato que cierra el cuarto trimestre de 2020 con una tasa del 8.6%, sin embargo, a nivel nacional la tasa es de 4.6%. Ciudades como Guadalajara, Tecate, Saltillo y Mexicali cierran la brecha reportando ajustes importantes a la baja, en contraparte, la zona metropolitana de la Ciudad de México, Puebla y Querétaro cuentan con tasas de vacancia que superan en 30% a lo reportado el mismo periodo del año pasado. Tijuana y Monterrey registran comportamientos cercanos al mismo período del año previo. 

Los precios de rentas industriales han estado impactados por dos cuestiones importantes, la primera es la presión que ha generado la escasa disponibilidad de espacios vacantes, como es el caso de Guadalajara y Tijuana en donde los precios tienen incrementos anuales de 5 y 10%, y otro factor es la apreciación del peso mexicano respecto al dólar. 

La zona metropolitana de la Ciudad de México y Monterrey, cerraron 2020 con precios muy similares al mismo periodo del año anterior. Son pocos los mercados que cuentan con disminución de precios de renta, entre los que destacan está Queretaro con una disminución anual del 3.5% y San Luis Potosí con el 2.9%.

El comportamiento que han tenido los indicadores de demanda, vacancia y precios, ha permitido al desarrollador iniciar proyectos que estaban en etapa de planeación y algunos nuevos. Aunque durante el trimestre la actividad de construcción se mantuvo en los mismos niveles del trimestre pasado, en la comparativa anual se reporta un incremento del 25% en los metros en construcción. 

La zona metropolitana de la Ciudad de México, durante el último trimestre del año reportó casi 150 mil m2 que iniciaron construcción, indicativo de que los desarrolladores siguen ampliando sus inventarios con las adecuaciones provenientes de la demanda, apostando principalmente, por la zona norte y aquellas cercanas al centro de la ciudad. Tepotzotlán y Tultitlán fueron los más activos y se prevén futuros desarrollos en esta región. 

En el mediano plazo se visualiza el desarrollo de nuevos proyectos en los corredores al norte de la zona metropolitana en donde aún existen terrenos y pueden albergar complejos industriales, detonando infraestructura e inversión.

Monterrey, la segunda ciudad industrial a nivel nacional, entregó al cierre del cuarto trimestre de 2020 cerca de 177 mil m2 provenientes de 11 nuevos proyectos donde poco menos de la mitad se encuentra prearrendado. En tanto, 13 proyectos iniciaron construcción, 8 de ellos especulativos y 5 hechos a la medida, señalando una recuperación gradual, trimestre a trimestre, respecto a la caída de principios de 2020 con motivo de la pandemia.

En Tijuana, la construcción reflejó tendencia a la baja, en tanto que Guadalajara la tendencia es opuesta registrando más del 120% de incremento respecto al año anterior, visualizando que esta tendencia se mantendrá en vista del ajuste a la baja en la disponibilidad.

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Industria

Repunta actividad inmobiliaria industrial por auge del ecommerce en la CDMX

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Los indicadores del mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México y su área metropolitana al cierre del 2020 se mantuvieron en una relativa estabilidad, a pesar del impacto en la economía que tuvo la contingencia sanitaria del Covid-19, señala CBRE en su último reporte.

Ante las medidas de confinamiento la baja de actividad industrial fue inminente en todos los subsectores, sin embargo, la manufactura es la que ha tenido una recuperación más rápida. Asimismo, el auge del sector logístico como consecuencia del crecimiento en el ecommerce ha sido un factor determinante para el repunte de la actividad inmobiliaria industrial en la CDMX y su zona conurbada. 

Según el reporte al cierre del cuarto trimestre (4T), el inventario se situó en 9.03 millones de m2, un incremento del 2.8% con respecto al mismo periodo del año anterior, concentrando la nueva oferta en centros de distribución de última milla hacia la segunda mitad del año.

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La construcción ha mantenido su dinamismo, situándose en 379 mil m2, un aumento de más de 153 mil m2 con respecto del 4T de 2019. La mayoría de los nuevos espacios se concentran en Tepotzotlán y Cuautitlán, dos de los submercados que más han crecido, con incrementos de entre el 1 y el 4% en comparación con el 4T del 2019.

La tasa de vacancia cerró en 5.3%, tan sólo 0.2 puntos porcentuales por encima de la de 2019, motivado por la nueva oferta. El precio de salida cerró en US $5.69/m2/mes, 80 centavos más que el 4T de 2019; y  la absorción neta se colocó en 70,972 m2.

Se espera que la demanda de espacio destinado a logística y distribución aumente durante 2021 y continúe impulsada por el cambio en los hábitos de consumo y la expansión del ecommerce, lo que se verá reflejado en esta región del país.

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