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Industria

Claves en el valor de las propiedades después del COVID-19

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Frente a la nueva coyuntura generada por el nuevo coronavirus, los jugadores del Real Estate están preocupados por el valor de las propiedades, ya que estas son valuadas a partir del flujo futuro que generan.

Hoy en día, el riesgo para calcular el valor de las propiedades comerciales dependerá de la percepción sobre el mismo y de las adquisiciones que se tengan como referencia. Los comparables que se observan antes de marzo 2020 podrán servir de observación pero se tendrán que analizar a detalle.

De acuerdo con SiiLA México, plataforma de inteligencia de mercado, la clave será cómo se negocien los pagos de rentas en los próximos 3-4 meses. En el mejor escenario, los propietarios querrán mantener a todos sus inquilinos, ya que, de irse alguno, el espacio permanecerá vacío entre 8 y 14 meses. Además, la etapa de la “nueva normalidad”, para los propietarios, sugiere retos de gastos de operación y de hacer frente a servicios de deuda, aun y cuando pudieran renegociarla con una tasa más baja y de largo plazo.

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El COVID-19 ha acelerado las tendencias en los fundamentales, pero, sobre todo, lo referente a los hábitos de consumo. Específicamente en en el retail, se impulsará una subida en la tasa de capitalización de adquisición, posiblemente hasta un 10-11%, si es que ocurren transacciones, menciona la empresa de análisis.

En el sector logístico, al ser uno de los más defensivos, tendrá el reto de organizar su cadena de suministro. Sin embargo, el impacto de la pandemia en los canales de distribución no ha sido menor, principalmente para aquellos que dependen de manufactura originada en China. 

Por otro lado, en lo que se reestablecen los servicios de transporte y se da el adecuado seguimiento a los pedidos solicitados pre COVID-19, los inquilinos receptores de esos bienes de capital tendrán que organizar también sus operaciones; lo que seguramente, impactará en los pagos de rentas. Además, la mayoría de ellos -aunque tengan solidez financiera- querrá resguardar la mayor cantidad de caja, dada la incertidumbre en los mercados. 

¿Esto impacta en el valor de los activos de un sector menos cíclico? La respuesta que ofrece SiiLA es sí, porque ahora cada contrato llevará un nivel de riesgo implícito ante un posible retraso en el cobro de la renta. 

Los ingresos de la mayoría de los activos se verán afectados durante los siguientes 12-18 meses por dos motivos: aumento en las tasas de desocupación y en el tiempo en el que las propiedades permanecerán sin inquilinos. 

Para los próximos meses se pronostican pocas adquisiciones de inmuebles (exceptuando aquellas que llevan tiempo en negociación) y solo los propietarios que tengan una necesidad inmediata por vender el activo estarán dispuestos a aceptar un precio castigado por su inmueble.

El mercado tiene mucho menos liquidez, debido a que varios fondos están cuidando sus reservas de efectivo; lo anterior también puede ser entendido como menor demanda de inmuebles de parte de los jugadores institucionales.

Sin embargo, no todo está perdido; por ejemplo, los diez principales FIBRAs cotizaron a descuento durante el cuarto trimestre del 2019 (último reportado), esto significa que su valor de capitalización está por debajo de su Net Asset Value (NAV), lo cual es atractivo para inversionistas de largo plazo.

Según el índice S&P/BMV FIBRAS, el precio del certificado fiduciario presentó una caída significativa a finales de marzo de este año, cuando vimos los primeros casos de contagios no importados de COVID-19 en México.

A pocos días de que los diferentes FIBRAs comiencen a publicar sus reportes trimestrales, podemos anticipar que el valor de capitalización se ubicará  entre 10-15%. Además, aunque seguramente veremos una diminución en su NAV, probablemente no sea en la misma proporción, por lo que se pronostica un mayor descuento entre el NAV y el valor de capitalización” expresa SiiLA.

Distintos FIBRAs han acudido a su línea de crédito para hacer frente a los efectos económicos de la pandemia en su liquidez, por lo que es posible que el nivel de apalancamiento (LTV) incremente en el corto plazo.

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Industria

Por primera vez Chile reporta una gran desocupación de oficinas

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De acuerdo con el Reporte de Oficinas 4º Trimestre 2020 de Newmark de Contempora, Chile finalizó el 2020 con una disminución de 39.553 m2 en la absorción de oficinas de clase A+B

Según Contempora ese periodo es el de menor crecimiento económico desde la crisis de 2009. “Los indicadores sanitarios de la pandemia provocada por el Covid-19 se mantuvieron estables durante el último trimestre del año, si bien la fragilidad de este equilibrio, tal como se ha evidenciado en Europa, no permite a los agentes económicos ni al Estado retomar las actividades con normalidad”. 

Por su parte, la vacancia de oficinas de Clase A+B en Santiago aumentó 1.7% durante el año hasta ubicarse en 6,4% del total de la superficie, pero de acuerdo con la empresa de servicios financieros, las anteriores cifras deben ser vistas con cautela, debido a que las estadísticas son equivalentes a las de 2018 y más bajas que las de peak de vacancia registradas en 2016, las cuales fueron de 10,6 por ciento. 

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Lo inédito es que la absorción neta anual de todas las oficinas Clases A+B en Santiago destinadas para renta, sean negativas. Lo que se observa con mayor frecuencia son absorciones netas negativas trimestrales, que luego se revierten en los próximos periodos,  o en un determinado submercado o Clase (A o B), pero no el total general anual. Y hay que tener presente que la vacancia hubiese crecido aún más si en el 2020 se hubieran entregado al mercado los proyectos de oficinas que estaban previsto inaugurarse, especialmente superficie en la comunidades de Providencia, Las Condes y La Dehesa”, explica Ignacio Errázuriz, gerente de servicios corporativos Newmark Contempora.

Asimismo, se destaca en el comunicado que una absorción neta negativa refleja que se restituyó a los propietarios de los inmuebles más superficie de la que se les fue arrendada, comparado el último periodo de medición versus el anterior. 

En el informe también se comenta que debido a la nueva forma de trabajo de las empresas se han optimizado espacios y recursos en el corto plazo, por lo que “una decisión activable rápidamente es comercializar sus propias oficinas a terceros, y si bien es prematuro hacer una estimación y cuantificar su impacto en el mercado, la sensación predominante apunta a una reducción en la demanda agregada como consecuencia del teletrabajo y la incertidumbre respecto a las nuevas tendencias”. 

Contempora menciona que grandes ocupantes que son propietarios en la industria de los servicios financieros han reorganizado por completo su layout de sus edificios corporativos haciendo más espacios flexibles. En tanto que los pisos de cada oficina se han rediseñado para que tengan plantas libres con menor cantidad de espacios privados, con el fin de promover la interacción informal y espontánea. 

El submercado que alcanza la mayor vacancia en Clase A es el Central Bussiness District (CDB), que en Santiago corresponde a El Golf, delimitado a grandes rasgos por los ejes de Andrés Bello, presidente Riesco, Vespucio, presidente Errázuriz y Tobalaba, con un 7,0%. En la Clase B, el submercado con mayor vacancia es el sector de Estoril, que presenta una desocupación de un 18,37% de desocupación.

Con respecto a este año, la empresa de servicios financieros indicó que la mejora en el desempeño del mercado de oficinas dependerá de una solución de manera permanente como es la vacunación del Covid-19.

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