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Industria

Claves en el valor de las propiedades después del COVID-19

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Frente a la nueva coyuntura generada por el nuevo coronavirus, los jugadores del Real Estate están preocupados por el valor de las propiedades, ya que estas son valuadas a partir del flujo futuro que generan.

Hoy en día, el riesgo para calcular el valor de las propiedades comerciales dependerá de la percepción sobre el mismo y de las adquisiciones que se tengan como referencia. Los comparables que se observan antes de marzo 2020 podrán servir de observación pero se tendrán que analizar a detalle.

De acuerdo con SiiLA México, plataforma de inteligencia de mercado, la clave será cómo se negocien los pagos de rentas en los próximos 3-4 meses. En el mejor escenario, los propietarios querrán mantener a todos sus inquilinos, ya que, de irse alguno, el espacio permanecerá vacío entre 8 y 14 meses. Además, la etapa de la “nueva normalidad”, para los propietarios, sugiere retos de gastos de operación y de hacer frente a servicios de deuda, aun y cuando pudieran renegociarla con una tasa más baja y de largo plazo.

El COVID-19 ha acelerado las tendencias en los fundamentales, pero, sobre todo, lo referente a los hábitos de consumo. Específicamente en en el retail, se impulsará una subida en la tasa de capitalización de adquisición, posiblemente hasta un 10-11%, si es que ocurren transacciones, menciona la empresa de análisis.

En el sector logístico, al ser uno de los más defensivos, tendrá el reto de organizar su cadena de suministro. Sin embargo, el impacto de la pandemia en los canales de distribución no ha sido menor, principalmente para aquellos que dependen de manufactura originada en China. 

Por otro lado, en lo que se reestablecen los servicios de transporte y se da el adecuado seguimiento a los pedidos solicitados pre COVID-19, los inquilinos receptores de esos bienes de capital tendrán que organizar también sus operaciones; lo que seguramente, impactará en los pagos de rentas. Además, la mayoría de ellos -aunque tengan solidez financiera- querrá resguardar la mayor cantidad de caja, dada la incertidumbre en los mercados. 

¿Esto impacta en el valor de los activos de un sector menos cíclico? La respuesta que ofrece SiiLA es sí, porque ahora cada contrato llevará un nivel de riesgo implícito ante un posible retraso en el cobro de la renta. 

Los ingresos de la mayoría de los activos se verán afectados durante los siguientes 12-18 meses por dos motivos: aumento en las tasas de desocupación y en el tiempo en el que las propiedades permanecerán sin inquilinos. 

Para los próximos meses se pronostican pocas adquisiciones de inmuebles (exceptuando aquellas que llevan tiempo en negociación) y solo los propietarios que tengan una necesidad inmediata por vender el activo estarán dispuestos a aceptar un precio castigado por su inmueble.

El mercado tiene mucho menos liquidez, debido a que varios fondos están cuidando sus reservas de efectivo; lo anterior también puede ser entendido como menor demanda de inmuebles de parte de los jugadores institucionales.

Sin embargo, no todo está perdido; por ejemplo, los diez principales FIBRAs cotizaron a descuento durante el cuarto trimestre del 2019 (último reportado), esto significa que su valor de capitalización está por debajo de su Net Asset Value (NAV), lo cual es atractivo para inversionistas de largo plazo.

Según el índice S&P/BMV FIBRAS, el precio del certificado fiduciario presentó una caída significativa a finales de marzo de este año, cuando vimos los primeros casos de contagios no importados de COVID-19 en México.

A pocos días de que los diferentes FIBRAs comiencen a publicar sus reportes trimestrales, podemos anticipar que el valor de capitalización se ubicará  entre 10-15%. Además, aunque seguramente veremos una diminución en su NAV, probablemente no sea en la misma proporción, por lo que se pronostica un mayor descuento entre el NAV y el valor de capitalización” expresa SiiLA.

Distintos FIBRAs han acudido a su línea de crédito para hacer frente a los efectos económicos de la pandemia en su liquidez, por lo que es posible que el nivel de apalancamiento (LTV) incremente en el corto plazo.

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Industria

Fortaleza del mercado industrial: EXNI 2020

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El sector industrial ha sido de los más beneficiados durante este año pese a la pandemia por el Covid-19, y es que lejos de afectar a dicho mercado, el aumento del comercio en línea llevó a diversas compañías del giro logístico y de almacenamiento a requerir mayores espacios para satisfacer la demanda. 

Así como compañías manufactureras, que en los últimos meses han invertido en México para expandir o aperturar nuevas plantas, principalmente en El Bajío del país. De acuerdo con el último reporte de la plataforma inmobiliaria Solili, en el estado de Querétaro, por ejemplo, al cierre del 3T 2020, la estabilidad en precios ha permitido que la entidad mantenga su competitividad con relación al ámbito nacional, ya que 45% de los espacios que se comercializan actualmente se encuentran en moneda nacional.

De Julio a  Septiembre 2020 se registró una demanda bruta de casi 44 mil m², dividida en 12  transacciones, destacando empresas del giro logístico, manufacturero y automotriz, los cuales han potenciado su crecimiento consistente en las últimas dos décadas; lo que se suma a las ventajas que la firma del T-MEC ofrece para la inversión extranjera

Por su parte, el mercado industrial de Guadalajara registró un total de 72 mil m²  de demanda bruta, ejecutada por empresas minoristas y del giro logístico. De igual forma, la plataforma Datoz, apuntó que el 2020 ha sido el segundo año (después del 2017)  con mayor demanda de espacios industriales en la región, impulsado por empresas como Amazon, Mercado Libre, Kavak, Wal-Mart

En cuanto a la industria en San Luis Potosí, Solili reporta que el alto componente de la demanda manufacturera en medio del impacto de la pandemia es uno de los factores que atenuó el  crecimiento del sector en la ciudad, registrando al cierre del 3T 2020 un  incremento de 1.5% en su inventario por la culminación de 5 naves que suman un  área de 46 mil m².

Mientras que el estado de Guanajuato, por su vocación manufacturera y asiento de un clúster automotriz se ha  visto afectada en forma importante con números de demanda inferiores a los que  reportaba previo a la pandemia. En tanto que Aguascalientes no reportó  incrementos en el inventario, la tasa de vacancia cerró con casi un punto porcentual  por encima de lo reportado al cierre del período anterior, mientras que los precios y la  construcción se mantuvieron estables, con niveles similares a los del 2T 2020.

Para abordar este y otros temas importantes sobre la industria inmobiliaria en el país, B2B Media e Inmobiliare Magazine llevarán a cabo Expo Negocios Inmobiliarios (EXNI) del 3 al 6 de noviembre; el cual en esta ocasión, se llevará a cabo de manera 100% digital. 

En un espacio en que se discutirán los retos y oportunidades que la actual situación ha dejado para el sector, así como las perspectivas y estrategias que cada uno de ellos están tomando desde sus trincheras. EXNI+ ofrecerá a sus asistentes el mejor contenido en temas de vivienda, construcción, turismo, hotelería, inversiones, mercados financieros, etc.  

Para mayor información y compra de boletos en https://exni.mx/

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