Colliers México: Innovación y tendencias en el mercado inmobilliario industrial y comercial

El 2021 ha representado un año de reconstrucción, reconversión y recuperación económica para los principales sectores productivos y empresariales del país. Principalmente para ciertos segmentos del mercado inmobiliario, que se vieron beneficiados por el crecimiento del e-commerce y la demanda de servicios logísticos, factores a los que se suma el Nearshoring.

Javier Lomelín
Director General de Colliers

Sin embargo, sectores como el de hotelería, oficinas y retail sí sufrieron afectaciones durante el 2020 como resultado de las medidas de distanciamiento y confinamiento impulsadas por los gobiernos locales y federal.

“La pandemia nos cambió las reglas del juego y hubo que hacer un alto en el camino, entender las necesidades de los usuarios finales […] Claramente los dos mercados (retail e industrial) se comportaron de maneras totalmente distintas, quizá el retail, fue el más afectado; en cambio, el industrial fue el ganador de estas circunstancias por una serie de tendencias”, indica Javier Lomelín, Director General de Colliers en entrevista para Inmobiliare.

Señala que en las cadenas productivas de distribución y logística se observó un beneficio importante como resultado del Nearshoring. Pese a que aún se registra disponibilidad, el porcentaje en los mercados industriales se mantiene por debajo del 10%, mientras que algunas plazas como Tijuana o Guadalajara se ubican debajo del 2 por ciento.

“Hay una demanda muy activa por productos de alta calidad con buenas especificaciones, ubicación, alturas, andenes y patios de maniobra. En fin, un producto que está generando que la disponibilidad tienda a bajar. No así en el mercado comercial, donde las tasas de disponibilidad van al alza, alcanzando niveles superiores al 13 por ciento”.

No obstante, este reacomodo o desocupación de los espacios comerciales ha generado un doble efecto: primero, con un incremento en la disponibilidad; y segundo, otorgando la oportunidad a cadenas o comerciantes de conseguir mejores precios y ubicaciones que anteriormente no estaban disponibles. Escenario que también ha dado pie a la reconversión de espacios.

Según comenta Javier Lomelín, una mayor oferta, precios competitivos y la demanda por espacios de Última Milla son los factores para que inmuebles que no estuvieron diseñados para ese uso, se puedan reconvertir. Tendencias que se han extendido a lo largo de las principales ciudades de la República Mexicana.

CDMX registra recuperación comercial y crecimiento logístico

La Ciudad de México y su Zona Metropolitana es una de las principales regiones con mayor oferta y demanda de espacios industriales, sobre todo por el crecimiento de grandes compañías internacionales de comercio electrónico.

Ausencio Lomelín Director de Colliers Ciudad de México

De acuerdo con Rafael McCadden, Director Industrial y Logística Colliers Ciudad de México, la capital del país mostró, en los últimos 18 meses, un aumento en lo referente al mercado logístico y de última milla.

“El e-commerce ha generado muchas oportunidades. En la CDMX hay naves de más de 100 mil metros cuadrados hacia la salida a Querétaro; el tamaño de los Centros de Distribución ha ido creciendo […] ya no se miden en metros cuadrados sino en metros cúbicos”.

Sin embargo, la inmediatez con la que los usuarios desean recibir sus productos ha hecho que las entregas de última milla aumenten, y con ello la demanda por pequeños centros de distribución interurbanos, los cuales se ubican al interior de ciudades principales en naves industriales que fueron remodeladas y adaptadas para la nueva era logística.

Rafael McCadden
Director Industrial y Logística de Colliers Ciudad de México

Por su parte, Ausencio Lomelín, director de Colliers Ciudad de México, comenta que el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlan, Tepotzotlán) es donde se ha concentrado la mayor actividad.

“Este sector fue el más resiliente y el menos afectado. Hemos visto un incremento en los costos de construcción y también en los costos de la tierra. En el primer trimestre del año, registramos una absorción neta negativa de 48 mil metros cuadrados, en el segundo trimestre 143 mil m2 positivos con lo cual, el balance al 1S2021 resultó en 95 mil metros cuadrados positivos, contra 126 mil metros cuadrados de 1S2020, es decir, un decremento del 25 por ciento”.

En cuanto al sector de Retail, declara que, en los últimos 18 meses, se observó una disminución del 7% en la ocupación, al pasar de 95% a 88%, mientras que los precios han tenido un ajuste a la baja aproximado del 20 por ciento.

Ricardo Sánchez Director Retail de Colliers Ciudad de México

“Evidentemente hay que verlo por tipo de mercado, subsector y tipo de producto. En realidad, el impacto no fue menor, esta desocupación representa más de 2.5 millones de metros cuadrados”. Consideramos que en los sectores de conveniencia y servicios tanto las ocupaciones como los precios podrían recuperarse para finales de 2021.

Ricardo Sánchez, director Retail de Colliers Ciudad de México, estima que la tasa de ocupación alcance 92% para finales de 2021, niveles registrados antes de la pandemia. De igual forma, indica que corredores clasificados como High Street (Masaryk, Madero, o Altavista), han logrado cierta recuperación gracias a la baja en los costos de renta.

“Esta situación está siendo aprovechada por marcas que antes no tenían acceso a tales corredores. En el caso de Masaryk vemos la incursión de nuevas marcas y una recuperación importante en la tasa de ocupación”.