Conecta con nosotros

Finanzas

Cómo definir la ubicación de tu nuevo negocio

Publicado

el

Elegir el lugar adecuado para iniciar tu negocio es una de las decisiones fundamentales para el éxito del mismo. La ubicación debe tomar en cuenta la afluencia de público, la visibilidad del local para los clientes, contar con fácil accesibilidad, verificar la competencia de los alrededores, estacionamiento y ambiente del lugar.  
Otro dato a considerar es el tránsito de personas cerca del negocio. “Es importante recorrer la zona con calma para verificar el movimiento en la calle, de qué lado hay mayor visibilidad acorde al tráfico y qué referencia de ubicación existe de los locales”, señaló Gabriela Kunz, gerente comercial de Kasa Bienes Raíces.
“Evalúa el flujo peatonal, de los prospectos y de los clientes. Esto te ayudará a maximizar la estancia y la cuota de mercado”, explicó Leonardo González, analista de Real Estate de Propiedades.com.
“Según el giro comercial, también debes evaluar la logística de acceso y distribución de insumos durante las horas pico. Así como horarios críticos de operación de los locales abiertos al público”, destacó González.

Cuál es el presupuesto necesario

construcción de local comercial . Imagen de archivo


Los gastos relacionados con el establecimiento de un negocio van más allá de la renta de un inmueble y de la adquisición de los insumos necesarios. Es necesario comparar los precios de la renta en negocios similares o incluso dentro de la misma colonia, indicó González.
“Hay que considerar los costos de las adecuaciones que sean necesarias, y que no sean excesivas. Igualmente verificar que las características del local sean convenientes a mis requerimientos, como pueden ser número de baños, bodega u otros”, apuntó Gabriela Kunz. Algunos de los permisos necesarios son licencias de funcionamiento y de protección civil, aunque en algunos giros puede haber más trámites y es necesario el pago de seguros, agregó.

Ventajas y desventajas de la ubicación

Después de contar con toda la información sobre los lugares, permisos necesarios, posibles clientes y presupuesto, selecciona varios locales y haz una lista de las ventajas y desventajas de cada uno. Toma en cuenta cuáles son los que cubren mejor tus necesidades para así evitar pérdidas económicas.  

imagen de archivo


“Una vez seleccionados los locales, es importante distinguir sus ventajas, filtrar los que sean de mayor interés y hay que visitarlos entre semana y en fin de semana, de mañana, tarde y noche”, subrayó Kunz. “Verificar con los vecinos que no haya ambulantaje o mercados itinerantes que puedan afectar el acceso al negocio o que no sea un lugar concurrido para manifestaciones”, añadió.
Leonardo González destacó que también es importante investigar sobre futuras obras que influyan en el tránsito flotante y el tiempo que durará la obra, porque esto tendrá un impacto en la inversión que hagas en el negocio.
Un punto importante es saber si se necesitaran estacionamientos o no. “Debemos tener en cuenta que, si bien nuestros posibles compradores lleguen a pie o transporte público, nuestros proveedores no y nosotros posiblemente tampoco. Por ello la consideración del estacionamiento, al menos para carga y descarga sin molestar a los vecinos, es importante”, manifestó Gabriela Kunz.

¿Qué permisos y/o documentos necesito?

imagen de archivo


Los requisitos que se piden para rentar un local son similares a los de cualquier renta: aval, depósitos, en algunos casos fianza o póliza jurídica. La vigencia del contrato normalmente es de un año, sin embargo, si ya hiciste una inversión en adecuarlo y además está teniendo éxito, considera que deberías negociarlo por más tiempo o dejar establecido que se hagan futuras renovaciones o tu inversión podría perderse.
“Verifica el tipo de uso de suelo con que cuenta el local o si es factible obtener el necesario. Esto se tramita con la Seduvi”, indicó Gabriela Kunz. “Algunos propietarios restringen el tipo de negocios en sus locales, por lo que habrá que verificar estas limitantes. Por ejemplo, algunos propietarios no aceptan las tintorerías porque el gasto de agua es alto y no hay medidor individualizado”, agregó la experta.
Por Mónica Herrera
También lee

Cerca de 35% de los Fondos de Capital invierten en emprendedores mexicanos


5 beneficios para las empresas al obtener la Certificación PRIME

Publicidad
mercado libre octubre

Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

Publicado

el

De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

Publicidad
mercado libre octubre
Sigue leyendo
Publicidad
AxezaCiudad MayakobaAltio CapitalBrickBanner skyhausBeck
Publicidad
  • Banner Colliers

Lo más leído