Cómo es el levantamiento de capital, consulta financiera, estudios de mercado y análisis de un proyecto inmobiliario turístico

Para iniciar su turno, Patricio del Portillo, vicepresidente de desarrollo en Latinoamérica de Aimbridge Hospitality y moderador sobre el podio, afirmó que, según su experiencia, la gente cree que cuando finaliza la construcción del hotel es cuando se hace el dinero, pero en realidad, el dinero se hace desde que comienza a edificarse el inmueble y se diseña perfectamente su estructura y el negocio, de tal manera que va a ser rentable y exitoso, no solamente de inicio, sino de largo plazo.

Portillo analizó que un hotel no es un activo (como una casa que se vende al año o un departamento que se construye y se vende), aparte de ser un bien raíz, es un negocio que genera flujos para el inversionista. La conceptualización de lo que tiene que ser el negocio es lo más importante al momento de construir el hotel, se tiene que saber si será un hotel business class y si tendrá residencias o no.

“Se tiene que planear desde el inicio cómo debe ser la parte del capital y el esquema de la deuda, la estructura, cómo van a ser los flujos durante la construcción. Llegan las marcas y existen estándares que tenemos que cumplir, pero la pregunta clave es ¿Y esos estándares cómo los cumplo?”. Guillermo Yasutake, director de Desarrollo de Negocios de Grupo Presidente, inició su turno preguntando, ¿cuál es el rendimiento que yo estoy dispuesto a obtener, sacrificando o poniendo en riesgo mi capital?

“Cuándo le hago esta pregunta a la mayoría de los inversionistas, no saben contestar porque te dicen todo depende. Sí claro, todo depende de qué tan adverso al riesgo sea el proyecto, pero al final del día el problema inicia cuando llegas a lugares primarios o secundarios y el valor del terreno no hace sentido con el total del proyecto y se empieza a dar un desequilibrio económico y los retornos. Esto hace que el inversionista te quiera poner una marca y el precio no es el correcto y se descuadra todo”.

Para el directivo de Presidente, este es un error común y hoy el mercado se ha complicado, por lo que se tiene que “entrar con microscopio” y ver cuándo haces el análisis de la plaza, qué marca y qué segmento o canales, junto a un aproximado de otros cien factores.

Respecto a este tema, Héctor Villarreal, gerente administrativo de Grupo Posadas, resaltó que su marca tiene un departamento exclusivo para los estudios antes mencionados, lo que facilita el proceso.

Villarreal recomendó que, primero se debe definir qué marca es la que entrará, qué sucede en la plaza/zona y cuáles son los elementos que va a estar generando este negocio.

“Vemos en el caso de Mazatlán que es una plaza híbrida: entre semana hay mucho turismo de negocio y de placer los fines de semana. Pocas plazas son así y es un punto que hay que explotar y aprovechar bastante”.

Por su parte, Gerardo Corona, fundador y CEO de Mentum GC, mencionó que el paso para llevar un terreno a un hotel es muy largo e intervienen muchos factores.

“Primero los usos de capital, pero también una serie de trámites, permisos, licencias, factibilidades y estudios de mercado, porque cuando vas a llegar al tema de deuda, todo este proceso se debe ver en el inter, hasta la planeación fiscal”.

Corona dijo que, cuando un proyecto está bien trabajado y hay un estudio de factibilidad, es más sencillo ver el resultado del dinero.

“Siempre me dicen que no hay dinero, y lo que no hay son proyectos bien estructurados. Cuando hay un proceso correcto de estructuración, donde la tierra simplemente es un insumo y se le suman todos los elementos requeridos para su efectividad, ya se tiene un peso importante para ejecutar una marca”.

Luego de esto recomienda ver el tema de rentabilidad, el cual exige paciencia, porque hay destinos como Mazatlán, que tienen grandes posibilidades de tierra, espacios para desarrollo y una área de oportunidad para atraer marcas, pero a los que se les debe trabajar mucho, ya que la tramitología es complicada.

Este es un texto de la edición 135 https://inmobiliare.com/inmobiliare-135/