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Vivienda

¿Cómo han variado los precios de vivienda en zonas afectadas por el 19S?

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El pasado 19 de septiembre se cumplieron tres años del sismo de 2017 con magnitud de 7.1, que afectó a la Ciudad de México dañando 7 mil 774 inmuebles y dejando a más de 20 mil personas sin patrimonio. 

A pesar de esto, el movimiento del sector inmobiliario de la CDMX se ha mantenido dinámico y las zonas afectadas han mostrado variaciones considerables, por ello, el portal Propiedades.com realizó un análisis sobre los precios de 23 colonias en cuatro alcaldías del área central de la capital, y estos fueron los resultados más relevantes.

Panorama general de las zonas afectadas

Leonardo González, analista de Real Estate de Propiedades.com, precisó que los precios de largo plazo son estimados con mejores datos de usuarios, lo que ayuda a tener una medición más precisa del impacto del sismo en las zonas. 

“Ahora es posible realizar mejores transacciones e inversiones más seguras, que antes del terremoto. Estos valores se han ajustado a un nuevo ciclo metropolitano”, explicó. 

Según el especialista, estas áreas cuentan con mejores métricas lo que también potencia su valor y calidad de uso urbano, en contraste con otras plazas o colonias que no están orientadas al uso de indicadores o precios de plataformas inmobiliarias. 

“La evolución de los precios permite un mejor acoplamiento a la tendencia y ciclo real de las zonas afectadas. Esto lleva a un cierre de transacciones más rápido, negociaciones más justas, ubicación de residentes mejor vinculados al entorno y consolidación de la cohesión vecinal respecto al riesgo por eventos catastróficos que afecten la calidad de vida”, agregó.

Benito Juárez

En 2017 la colonia Ampliación Nápoles era la más cara de esta alcaldía con 49 mil 135 pesos por metro cuadrado. Actualmente esa cantidad descendió a 29 mil 817 pesos. González apunta que esta plaza muestra un ajuste de ciclo a una fase de mercado de la zona y el corredor Insurgentes. 

No obstante, hace tres años la colonia Nápoles reportaba un precio medio de 36 mil 560 pesos por m2. En contraste, esa cifra es de 34 mil 499 pesos, colocándola hoy como la más cara de la alcaldía Benito Juárez. En esta zona, la tendencia ha mostrado un decremento de 3.7 por ciento

Por otro lado, la Del Valle (Norte, Centro y Sur) tenía un precio medio por metro cuadrado de 30 mil 872 pesos; actualmente esta cifra es de 27 mil 795 pesos. Esto equivale a una disminución de 2.8% en los últimos tres años. Leonardo González señala que esta área referencial está en fase puntaje compitiendo con Nápoles.

“Al comprar en plazas como Del Valle o Ampliación Nápoles, por el mismo precio y esfuerzo se obtiene una vivienda más grande, más nueva y con mejores expectativas de liquidez. Así, los precios de la zona tienden a bajar, creando un incentivo para que los nuevos proyectos se adapten al nuevo momento del mercado”, puntualizó.

Por su parte, Piedad Narvarte era la segunda colonia más cara en 2017 con un precio medio por m2 de 37 mil 778 pesos, pero después del sismo de 2019, el costo cayó a 29 mil 270 pesos, manteniéndose entre el promedio de la zona y con una tendencia a la baja de 3 por ciento. 

Cuauhtémoc

La zona de Condesa (Condesa, Hipódromo Condesa e Hipódromo) fue una de las más afectadas por el 19S de 2017. En ese año reportaba un precio medio por m2 de 27 mil 228 pesos. Hoy, ese valor es de 55 mil 682 pesos, presentando una tendencia en aumento de 54.7 por ciento. 

Respecto a la zona de Reforma (Norte y Sur), hace tres años el precio medio era de 4  mil 336 pesos por m2, mientras que en la actualidad la cifra ha aumentado a 45 mil 879 pesos con una tendencia de 18.7 por ciento

Leonardo González declaró que el aumento de precios en áreas que fueron gravemente afectadas por el sismo, se debe a que aún son colonias consolidadas como las mejores opciones residenciales de la CDMX. 

“Este corredor ofrece un ciclo inmobiliario vinculado a habitabilidad, ubicación, nuevos servicios, clusters laborales y densidad de puntos de interés. Esto mantiene e incentiva la demanda en la zona elevando precios, a pesar de la saturación poblacional en sus plazas activas”, indicó.

Miguel Hidalgo

Esta alcaldía tuvo afectaciones en la colonia Escandón (I y II), razón por la que el precio por m2 pasó de 29 mil 399 pesos a 25 mil 37 pesos, con una tendencia a la baja de 8.7 por ciento. 

Álvaro Obregón 

Torres de Mixcoac fue una de las más dañadas durante el terremoto. En 2017 el precio rondaba en 26 mil 380 pesos por metro cuadrado, cifra que en 2020 es de 22 mil 839 pesos, pero con una tendencia positiva de 9.1%, destacó el portal inmobiliario. 

Vivienda

¿Qué sucede si fallece el titular de un inmueble o de un crédito hipotecario?

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Se acerca la fecha en que se recuerda y celebra a los muertos en México, pero independientemente de los festejos tradicionales, es un buen momento para conocer qué sucede si el dueño de una casa o titular de un crédito hipotecario fallece. 

Hacerse de una vivienda propia es una de las metas más importantes de las personas, pues con ello generan patrimonio para su familia. Sin embargo, es común que se reste importancia o se aplace la realización de un testamento que ampare la propiedad de ese inmueble.

Por esa razón, el portal de búsquedas inmobiliarias, Inmuebles24, realizó una encuesta sobre el tema, en la que descubrió que del total de entrevistados que dijeron ser dueños de su casa o departamento, sólo un 49% cuenta con un testamento.  Otro dato interesante, es que el 43% de los propietarios de viviendas se ubican entre 41 y 55 años, mientras que 33% entre 21 y 40 años, y 23% en 56 años o más.  Por otro lado, 29% de los encuestados dijo que sus padres habían fallecido sin dejar testamento, lo cual, es un factor que origina problemas legales sobre la propiedad. 

Aunque se habla mucho sobre la cultura de la previsión, parece ser que la muerte no es un tema al que las personas den prioridad en cuestión de trámites, pues a pesar de que las jornadas testamentarias se realizan anualmente en septiembre, únicamente el 32% de los encuestados cuentan con este documento. 

Asimismo, se preguntó a los participantes si habían tenido que realizar la regularización de un bien intestado, a lo que el 27% respondió que lo ha hecho o deberá hacerlo en un futuro. De ellos, el 13% indicó que ya había logrado su objetivo; un 8% no sabía cómo empezar el proceso; un 5% ya lo había iniciado y un 1% señaló haber intentado cumplir el procedimiento sin éxito.  

“Comprar un bien inmueble requiere de un gran esfuerzo de parte de la mayoría de las personas, por lo que lo ideal sería que -una vez que tengas tus escrituras- el siguiente objetivo sea hacer cita para incluirlo en tu testamento. No hablamos de cualquier cosa, sino de lo que  será la herencia de los hijos o familiares queridos”, explica Alejandro García, Director de Marketing de Inmuebles24.

¿Qué sucede con los créditos hipotecarios?

De acuerdo con el portal inmobiliario de e-Bay, Vivanuncios, sin importar en qué institución se hayan solicitado, los créditos hipotecarios cuentan con un seguro por fallecimiento que protege a las familias ante la muerte del deudor, al pagar total o parcialmente la deuda. Sin embargo, solo es válido  si el derechohabiente pagó por más de tres meses el crédito. 

Asimismo, si el financiamiento se solicitó bajo el esquema de hipoteca mancomunada, ambas personas están cubiertas por el seguro y si alguno de los dos cónyuges fallece, este liquidará la deuda siempre y cuando no exista atraso en los pagos del crédito. 

Por otro lado, si el derechohabiente tenía una hipoteca abierta, los herederos pueden: aceptar la herencia y continuar pagando la deuda; rechazarla y renunciar a ella por completo; o aceptar la herencia a beneficio de inventario, lo cual implica que se podrá recibir una parte restante de la herencia después de haber pagado la hipoteca. 

Si se nombró a un responsable legal de saldar la deuda, será quien deba cumplirla. 

Otra opción si no existe un testamento previo, es que el tribunal o los familiares del fallecido nombren a un administrador, representante personal o sucesor universal que tendrá la facultad de pagar la deuda del inmueble. 

También se puede transferir la responsabilidad del pago al aval, pues esta figura no desaparece ante la muerte del titular de la hipoteca. Si la propiedad es aceptada por los herederos, el aval o fiador continuará con ese rol hasta que la deuda sea saldada por ellos.

Los remates bancarios

Si bien una forma de perder un inmueble es a causa de los problemas legales que implica no dejar un testamento, otra es la falta de pago del financiamiento. En esos casos y cuando el acreedor se ve imposibilitado de pagar, el banco emprende un proceso judicial mediante el cual un juez realiza un remate bancario, que consiste en poner el inmueble a disposición del mejor postor y con ello, la institución bancaria intenta recuperar parte de la inversión. 

No obstante, se recomienda mucha cautela ante este tipo de ofertas y revisar en la medida de lo posible que todo esté en regla. 

La encuesta realizada por Inmuebles24 reveló que 65% de los usuarios sabía qué es un remate bancario, mientras que el 35% no. De quienes conocían la naturaleza de ese proceso, 75% consideraron que sí comprarían un bien de esta forma (las personas de 41 años o más son quienes mostraron más esta tendencia). 

El 50% no conoce a nadie que haya comprado un bien inmueble por esa vía; 27% sí y se trata de una historia de éxito; mientras que 23% manifestó conocer a alguien que adquirió un remate bancario pero fue una situación problemática.

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