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Vivienda

¿Cómo han variado los precios de vivienda en zonas afectadas por el 19S?

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El pasado 19 de septiembre se cumplieron tres años del sismo de 2017 con magnitud de 7.1, que afectó a la Ciudad de México dañando 7 mil 774 inmuebles y dejando a más de 20 mil personas sin patrimonio. 

A pesar de esto, el movimiento del sector inmobiliario de la CDMX se ha mantenido dinámico y las zonas afectadas han mostrado variaciones considerables, por ello, el portal Propiedades.com realizó un análisis sobre los precios de 23 colonias en cuatro alcaldías del área central de la capital, y estos fueron los resultados más relevantes.

Panorama general de las zonas afectadas

Leonardo González, analista de Real Estate de Propiedades.com, precisó que los precios de largo plazo son estimados con mejores datos de usuarios, lo que ayuda a tener una medición más precisa del impacto del sismo en las zonas. 

“Ahora es posible realizar mejores transacciones e inversiones más seguras, que antes del terremoto. Estos valores se han ajustado a un nuevo ciclo metropolitano”, explicó. 

Según el especialista, estas áreas cuentan con mejores métricas lo que también potencia su valor y calidad de uso urbano, en contraste con otras plazas o colonias que no están orientadas al uso de indicadores o precios de plataformas inmobiliarias. 

“La evolución de los precios permite un mejor acoplamiento a la tendencia y ciclo real de las zonas afectadas. Esto lleva a un cierre de transacciones más rápido, negociaciones más justas, ubicación de residentes mejor vinculados al entorno y consolidación de la cohesión vecinal respecto al riesgo por eventos catastróficos que afecten la calidad de vida”, agregó.

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Benito Juárez

En 2017 la colonia Ampliación Nápoles era la más cara de esta alcaldía con 49 mil 135 pesos por metro cuadrado. Actualmente esa cantidad descendió a 29 mil 817 pesos. González apunta que esta plaza muestra un ajuste de ciclo a una fase de mercado de la zona y el corredor Insurgentes. 

No obstante, hace tres años la colonia Nápoles reportaba un precio medio de 36 mil 560 pesos por m2. En contraste, esa cifra es de 34 mil 499 pesos, colocándola hoy como la más cara de la alcaldía Benito Juárez. En esta zona, la tendencia ha mostrado un decremento de 3.7 por ciento

Por otro lado, la Del Valle (Norte, Centro y Sur) tenía un precio medio por metro cuadrado de 30 mil 872 pesos; actualmente esta cifra es de 27 mil 795 pesos. Esto equivale a una disminución de 2.8% en los últimos tres años. Leonardo González señala que esta área referencial está en fase puntaje compitiendo con Nápoles.

“Al comprar en plazas como Del Valle o Ampliación Nápoles, por el mismo precio y esfuerzo se obtiene una vivienda más grande, más nueva y con mejores expectativas de liquidez. Así, los precios de la zona tienden a bajar, creando un incentivo para que los nuevos proyectos se adapten al nuevo momento del mercado”, puntualizó.

Por su parte, Piedad Narvarte era la segunda colonia más cara en 2017 con un precio medio por m2 de 37 mil 778 pesos, pero después del sismo de 2019, el costo cayó a 29 mil 270 pesos, manteniéndose entre el promedio de la zona y con una tendencia a la baja de 3 por ciento. 

Cuauhtémoc

La zona de Condesa (Condesa, Hipódromo Condesa e Hipódromo) fue una de las más afectadas por el 19S de 2017. En ese año reportaba un precio medio por m2 de 27 mil 228 pesos. Hoy, ese valor es de 55 mil 682 pesos, presentando una tendencia en aumento de 54.7 por ciento. 

Respecto a la zona de Reforma (Norte y Sur), hace tres años el precio medio era de 4  mil 336 pesos por m2, mientras que en la actualidad la cifra ha aumentado a 45 mil 879 pesos con una tendencia de 18.7 por ciento

Leonardo González declaró que el aumento de precios en áreas que fueron gravemente afectadas por el sismo, se debe a que aún son colonias consolidadas como las mejores opciones residenciales de la CDMX. 

“Este corredor ofrece un ciclo inmobiliario vinculado a habitabilidad, ubicación, nuevos servicios, clusters laborales y densidad de puntos de interés. Esto mantiene e incentiva la demanda en la zona elevando precios, a pesar de la saturación poblacional en sus plazas activas”, indicó.

Miguel Hidalgo

Esta alcaldía tuvo afectaciones en la colonia Escandón (I y II), razón por la que el precio por m2 pasó de 29 mil 399 pesos a 25 mil 37 pesos, con una tendencia a la baja de 8.7 por ciento. 

Álvaro Obregón 

Torres de Mixcoac fue una de las más dañadas durante el terremoto. En 2017 el precio rondaba en 26 mil 380 pesos por metro cuadrado, cifra que en 2020 es de 22 mil 839 pesos, pero con una tendencia positiva de 9.1%, destacó el portal inmobiliario. 

Vivienda

Estas 4 capitales América Latina reportan más de 150 mil viviendas disponibles

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Santiago, Bogotá, CDMX y Lima (4 capitales América Latina) reportaron 150 mil 296 unidades de vivienda disponible en el 1T2021, lo que representa una variación de 0.8% trimestral y -3.7 anual, según el Residential Market Overview de Tinsa. 

Asimismo, indica que el 89% corresponde a proyectos de vivienda residencial, mientras que el 11% corresponde a horizontal. En la zona metropolitana de la Ciudad de México existente más vivienda horizontal en stock que en las otras capitales analizadas en el reporte (39%), ya que la mancha urbana se ha extendido al Estado de México e incluso municipios en Hidalgo, orientada al segmento de interés social.  

El stock disponible se concentra en el segmento medio, con el 33% de inventario actual; por su parte Vis, Medio, Medio Bajo concentran el 58%; y el Residencial y Residencial Plus 36%, y por último Luxury el 6 por ciento. 

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Foto de Max Vakhtbovych

En el caso de la ZMCDMX, la oferta de vivienda media es limitada y la demanda potencial es muy representativa. A diferencia de Santiago, donde 4 de cada 10 viviendas ofertadas están orientadas a este importante segmento, lo que ha impulsado también la reactivación en el desplazamiento de unidades”, según el Residential Market Overview. 

Con relación al avance de edificación en la Ciudad de México es la capital con más proyectos en fase de entrega inmediata (45%), seguida de Lima (16%). Por su parte en Bogotá más del 70% de los proyectos se encuentran en preliminares, en tanto que en Santiago el mayor porcentaje se encuentra en obra negra. 

“Las viviendas de entrega inmediata, principalmente de tipo vertical, presionan la oferta de descuentos y promociones por parte de los desarrolladores para impulsar el desplazamiento de inventarios”, comenta Marisol Becerra, directora de Consultoría de Tinsa México en comunicado. 

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Gráfica de Tinsa

En cuanto a las ventas, del 4T2020 al 1T2021 se absorbieron 35 mil 327 unidades, lo que representa un crecimiento trimestral de 18.4% y anual de 5%. Las capitales de Chile y Perú reportan el 50% y 44% de unidades vendidas en el segmento medio y medio bajo; por su parte México el 34% de sus viviendas son de Residencial, Residencial Plus y Luxury. 

En Santiago se ha detectado una importante recuperación en las ventas, relacionada también con el avance en la vacunación, sin embargo, aún no se han podido alcanzar las cifras previas al estadillo social del 4T2019, donde se vendían más de 10 mil unidades por trimestre”. 

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Foto de Mark McCammon

Los costos de una vivienda horizontal en la región analizada es de USD $99,829, con un  valor por metro cuadrado de USD $937.4 y una superficie habitable de 95 m2. En el segmento Luxury, en los conjuntos de casas, el valor m2 más elevado se reporta en la capital de Chile con USD $3,514 por metro cuadrado; el más accesible se localiza en Colombia con USD $1,506 por metro cuadrado.

En superficie habitable, las casas más grandes del segmento Luxury están en México con una superficie promedio de 336 m2, Chile con 198 m2. “Bogotá presenta los valores promedio más bajos de la región, pues tiene una fuerte tendencia al desarrollo de vivienda social, apoyada por importantes subsidios tanto nacionales, como municipales, sin embargo, las problemáticas sociales actuales, podrían incidir en el comportamiento del mercado, como se dio en Santiago en 2019”, concluyó Marisol. 

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