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¿Cómo liderar a tus equipos inmobiliarios en tiempos de crisis?

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A través del Webinar “Cómo liderar a tus equipos inmobiliarios en tiempos de crisis”, organizado por Inmobiliare Magazine y B2B Media; Paulina Torres y Kirsten Jepsen, socias fundadoras de Moudus, destacaron que  la actual situación de confinamiento causada por la pandemia de Covid-19, tendrá un efecto en la salud mental de todas las personas.

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Entre lo mencionado por las expertas se encontraron los siguientes puntos:

  • “Estamos experimentando equipos distraídos, reactivos y no enfocados, resultado del miedo colectivo”. señaló Paulina Torres. Lo que crea un estado de desasosiego, incertidumbre y poca certeza, sin embargo, es importante que cada uno de los líderes presten atención a el bienestar de los equipos de trabajo. 
  • Asimismo, destaca que al estar en una situación nueva para todos, muchas personas creen que la dinámica es la misma; no obstante si no se logran entender los procesos que llevan los grupos de trabajo en casa, “no vamos a saber cómo motivarlos de la forma correcta”. 
  • Anteriormente las metas de todas las empresas era a corto, mediano y largo plazo, todo estaba estipulado, hoy en día son instantáneas y el largo plazo es incierto y cambiante. lo que crea mayor confusión e incertidumbre. “Las metas a corto plazo se han vuelto de 24 horas y es totalmente normal”. 
  • De acuerdo con Paulina Torres la comunicación dentro de las compañías debe ser continua, clara y específica con cada una de las áreas, manteniendo una sola persona por área para hacer más eficaz el proceso. En el caso específico de los clientes, es de suma importancia comunicarse y mostrar empatía hacia ellos. 
  • Por su parte, Kirsten Jepsen, señaló que a pesar de las bajas ventas que se puedan registrar, hay que estar preparados para responder a solicitudes de compras inmediatas. “Las cosas ya no van a ser como antes, las citas, ofertas, precios y reuniones ya no son lo mismo, ni serán tan fáciles; pero siempre va a llegar alguien que quiera comprar al instante, por eso hay que estar listos para recibir lo que venga y buscar diferentes maneras de atraer clientes”. 
  • También comentó que el tema económico, que antes era calculado, ya no existe, parte de la industria está frenada. Razón por la que hay que aprovechar las ofertas disponibles “por eso hay que saber que es lo que necesita el cliente, sin venderle, solo escucharlo. Es momento de dar más que nunca, para que cuando esto acabe el cliente recuerde a los que estuvieron con ellos en tiempos difíciles”. 
  • Innova en las formas de comunicación con los clientes, con un nuevo sitio web, mayor presencia en redes sociales, mandar regalos de certificación, para estar presente en la vida de las personas. destacó Jepsen.
  • “Hoy en día el home office es algo estresante, ya que estamos tratando de hacer el trabajo de antes en un lugar que no es apto para eso. Por otro lado, el manejo del tiempo, de por sí era difícil, ahora las personas terminan trabajando 10 o 15 horas al día, por lo que se deben establecer horarios de oficina para ser productivos sin abusar de ellos”.
  • El nuevo concepto de home office va a ser mediante la utilización de plataformas que ayuden a monitorear metas e incrementar la eficiencia de los equipos. Por parte de las compañías, ya se dieron cuenta que los espacios se pueden reducir entre un 45 y 50% y así bajar costos, apuntó.

Si no lo viste o quieres verlo nuevamente, aquí tienes la repetición:

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Reinicio y reconversión del mercado Real Estate

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Mucho se ha hablado sobre el futuro de los distintos mercados del Real Estate a partir de los efectos de la pandemia por Covid-19 durante 2020; pero, ¿qué es lo que realmente podría suceder? Esta fue la pregunta eje de la última mesa de discusión en la que participaron Eduardo Guemez, CIO en Walton Street Capital México; Gonzalo Montaño Estrada, Presidente de MAC Arquitectos Consultores; Guillermo Yasutake, Director de Desarrollo y Nuevos Negocios en Grupo Presidente; Javier Llaca García, Director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey; y Pedro Azcué, CEO de JLL México. 

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Oficinas

Durante su primera intervención, Javier Llaca destacó que aunque el home office ha tomado gran importancia, su adopción aún no puede considerarse generalizada, ya que esta ha sucedido de manera obligada por el confinamiento. No obstante, aseguró que el sector de Oficinas ha sido uno de los más afectados por la coyuntura. 

“Hemos visto muchas empresas reduciendo, desocupando o subalquilando sus espacios como respuesta inmediata a la situación. Pero en la medida en que la gente se vacune y los contagios disminuyan, las empresas se darán cuenta de que el regreso a la oficina es una necesidad”. Llaca agregó que difícilmente las compañías logran transmitir su espíritu o identidad a distancia. Por eso, aunque el home office llegó para quedarse no desplazará los espacios de oficina.

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Javier Llaca García, Director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey
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En cuanto a las principales regiones del sector, el especialista conjeturó que Guadalajara podría recuperarse más rápido debido al tamaño y dinámica de su mercado. En contraste, la Ciudad de México tomará un lapso mayor a causa de su dimensión y al compartimiento lento que mostraba previo a la pandemia. “No vamos a ver una colocación importante en la absorción en lo que queda de este año; pero sin duda ya se ve un panorama menos incierto”, apuntó.

Eduardo Guemez, coincidió en que las condiciones preexistentes en el mercado de la CDMX, como el sobreinventario y el aumento de rentas, son un factor determinante para su recuperación postpandemia. Asimismo, enfatizó que el home office no tendrá como consecuencia una desocupación tan dramática como algunos calculan. Sin embargo, el impacto de la pandemia se verá económicamente en la reducción de la planta laboral que tuvieron que realizar algunas compañías para sobrevivir. 

Por su parte, Pedro Azcué compartió que como propietarios de edificios de oficinas han podido mantener sus ingresos gracias a negociaciones y reestructuraciones, así como al crecimiento de clientes como los enfocados en e-commerce. 

Industrial 

El mercado industrial ha sido uno de los más resilientes durante la emergencia sanitaria. Javier Llaca indicó que han podido observar mucha demanda de empresas asiáticas que buscan ingresar al mercado mexicano. Del mismo modo, las compañías multinacionales ya establecidas en el país avanzan con sus planes de expansión. No obstante, el especialista expuso que hay una necesidad fundamental de capitalizar al sector, ya que existen muchas empresas que no tienen acceso al capital institucional y que requieren vehículos financieros para seguir desarrollando y hacer frente a la alta demanda de espacios industriales.

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Eduardo Guemez, CIO en Walton Street Capital México; Gonzalo Montaño Estrada, Presidente de MAC Arquitectos Consultores; Guiller

Llaca destacó que desde el punto de vista de los inversionistas existen oportunidades muy atractivas de portafolios de desarrolladores locales en ciudades como Juárez, Querétaro, San Luis Potosí, Monterrey, Tijuana y Guadalajara.

Por otro lado, Pedro Azcué resaltó que los ingresos del sector industrial a nivel nacional incrementaron 50% para México y 54% a nivel América. Asimismo, explicó que si bien existe mucha actividad, algunas ciudades no experimentaron el mismo comportamiento  debido a temas como la inseguridad. En ese sentido, Llaca expresó que lo referente a la reforma energética es un riesgo para el sector, y de manejarse erróneamente, podría inhibir el interés de inversión.

Hotelería

Dos grandes aprendizajes que dejó 2020 para el sector hotelero fueron adaptabilidad y resiliencia, expresó Guillermo Yasutake. La mayoría de los actores del sector están enfocados en sobrevivir el impacto de la pandemia. El 2020 implicó un rezago de 30 años y una debacle de por lo menos 70% en llegadas internacionales de turistas, lo que dejó a la industria en niveles como los registrados en 1990, dijo. También estimó que regresar a las cifras de 2019, uno de los años más prolíficos para el turismo en México, podría tomar entre cinco y seis años. 

Uno de los mercados que han sufrido mayor impacto es el de hoteles urbanos. “Prácticamente la cuenta corporativa desapareció y seguirá seca todo este 2021 hasta que no se genere el efecto rebaño de vacunación en México”, afirmó.  El gran problema de los hoteles en zonas urbanas es que usualmente están vinculados a marcas internacionales por lo que no pueden mezclarse diferentes usos de suelo.

Por otro lado, los resorts son los hoteles que muestran un comportamiento más dinámico y que se recuperarán de manera más acelerada, calculó Yasutake. Por su parte, Eduardo Guemez añadió que en ese sector se han limitado los niveles de ocupación debido a las medidas sanitarias y no necesariamente por la demanda, que ya comienza a repuntar.

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Guillermo Yasutake, Director de Desarrollo y Nuevos Negocios en Grupo Presidente

En cuanto a la adaptabilidad, Guillermo Yasutake mencionó: “Tuvimos que reinventar nuestros procesos de comercialización entrando a lo digital. No me refiero a las OTAs, sino a todas las redes sociales como Instagram, Tik Tok que tienen el poder de comercializar de manera diferente”. 

En este sentido, señaló que es importante atender las tendencias. Algo que observan es el interés de los viajeros por visitar destinos en donde obtengan una experiencia de conexión con el lugar y la oferta local. Además de viajes significativos en donde puedan reconectar con sus seres queridos. Un producto que ha incrementado el interés de los viajeros son los llamados glampings, en donde el concepto de hospedaje es más minimalista y enfocado en el contacto con la naturaleza. 

Retail

Gonzalo Montaño explicó que actualmente los retailers están identificando en dónde está el mayor impacto. Resaltó que el retail es uno de los géneros de desarrollo inmobiliario más complejos ya que intervienen tres entes fundamentales: el usuario, el retailer y el developer.

Desde la perspectiva de los usuarios se observa gran interés por regresar a los centros comerciales, dijo. Mientras que desde el punto de vista de los retailers, hay incertidumbre y algunos casos de caídas dramáticas. Y para los desarrolladores inmobiliarios, la baja en las rentas y las renegociaciones ha afectado su estructura de capital. 

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Los cines son uno de los ejemplos más drásticos. Empresas como Cinepolis han anunciado el cierre de casi 6 mil salas y han pasado de tener una renta fija a solicitar rentas variables, las cuales, se traducen a cero para los desarrolladores en cuanto a valuaciones para créditos. Asimismo, estas empresas ocupan espacios que han sido diseñados específicamente para ellas, por lo que es inaccesible la reconversión o cambiar de inquilinos ya que toda la industria se encuentra en las mismas condiciones. 

“Vemos claramente que el concepto de ancla está en extinción […] y las tiendas departamentales presentan una caída relevante no sólo en México sino en el resto del mundo”, comunicó Montaño. Algunas como Liverpool han aumentado sus ventas en línea en porcentajes muy altos, por ello, ahora consideran destinar sólo una parte de sus espacios a tienda y utilizar el otro como centros de distribución.

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Gonzalo Montaño Estrada, Presidente de MAC Arquitectos Consultores

Finalmente, en la parte de los desarrolladores, se ve una tendencia clara a tener espacios más abiertos y ventilados que implican un nuevo concepto para los centros comerciales. En donde además de la experiencia de compras, podrán ser puntos de recreación, principalmente en ciudades secundarias, manifestó el experto.

Reconfiguraciones en los mercados

Los niveles de desocupación en algunos sectores ha desembocado en una posible tendencia prevista por actores involucrados en la industria de Real Estate: la reconversión de espacios. No obstante, esto es mucho más complejo y menos rentable de lo que podría estimarse, destacó Pedro Azcué. 

Reconvertir un edificio de oficinas a departamentos con todo lo que implica de ingeniería, sobre todo para las instalaciones sanitarias. Con esto, el costo es un 40% mayor y si no lo vas a amortizar, no lo vas a recuperar”, dijo Javier Llaca. 

Montaño compartió que han estudiado la oferta de tres hoteles para reconvertirlos en departamentos. Sin embargo, aunque el precio del inmueble sea bajo, el monto de inversión requerido para modificarlo no es rentable.

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Pedro Azcué, CEO de JLL México

Asimismo, Guillermo Yasutake externó que como Grupo Presidente, cuentan con una línea de senior living enfocada en residencias para adultos mayores que consideran sería un buen proyecto de reconversión. No obstante, señaló que los precios de los inmuebles aún no están lo suficientemente en distress como para representar un buen negocio. 

Montaño destacó que antes de pensar en una reestructuración habría que considerar el reposicionamiento, como lo han hecho algunos inmuebles en Estados Unidos, en los que espacios destinados originalmente a tiendas, son ahora centros de distribución que sirven como puntos de última milla. 

Proyecciones a futuro

Pedro Azcué recordó que la solidez de los sectores de desarrollo inmobiliario se encuentran en una dinámica de cambio, por lo que su nivel de riesgo dependerá del contexto. Es decir, que aunque algunos segmentos como oficinas u hoteles se han visto fuertemente afectados por la pandemia de Covid-19, esto no descarta que en algunos años retomen posiciones muy fuertes y resilientes dentro del mercado.

Por lo pronto, los especialistas ven para el sector industrial un importante desarrollo que se beneficiará de acuerdos comerciales internacionales y del interés de empresas extranjeras en invertir en el país. 

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Para el caso de oficinas, prevén una reducción de espacios y una forma de trabajo híbrida entre lo presencial y lo remoto que podría generar nuevos esquemas de renta y ocupación de espacios.

Para el tema de hoteles, Yasutake proyecta el surgimiento de nuevos nichos de mercado. Uno de ellos tiene que ver con el interés de las generaciones millennial y centennial en aspectos de sustentabilidad, que tomará un peso importante en la industria. Del mismo modo, las personas que trabajan remotamente y han migrado a ciudades con alternativas de vivienda más conveniente, serán los próximos viajeros de negocio cuando deban regresar a las grandes zonas urbanas. 

Por último, Montaño consideró que dos tipos de centros comerciales serán los más consolidados: los macro centros comerciales que tienen cobertura regional y los de entre 10 y 15 mil metros cuadrados que cuentan con grocery anchor.

Por Redacción Inmobiliare

Este artículo es un fragmento de INMOBILIARE CONNECT: Comportamiento y reactivación del mercado de oficinas, industrial y de hospitalidad postpandemia de la edición 125 https://inmobiliare.com/inmobiliare-125/

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