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Desarrollo Urbano

¿Cómo lograr un espacio público urbano de calidad?

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En primer lugar, la creación de cada vez más fideicomisos (fondos de inversión inmobiliarios con grandes propiedades) y robustos regímenes de condominio, hacen que pocos tomadores de decisiones tengan el suficiente poder de decisión para transformar el espacio público anexo a sus propiedades y de sus distritos completos, de la mano de administraciones públicas cuyo carácter transitorio nos ha heredado la triste realidad de nuestro espacio público. En otras palabras, al amasamiento de capital puede complementar e incluso dirigir los intentos que el sector público ha tenido en este rubro, pero cuya realidad de la no-reelección de gobiernos locales los han hecho efímeros y por lo tanto poco fructíferos. Segundo, la competencia ha llevado a los desarrolladores a cada vez tener que ofrecer un mejor producto inmobiliario, creando esta nueva clase de DINGs que entienden a la integración urbana como una ‘amenidad’, probablemente el más diferenciador cuando se puede lograr en su totalidad. Tercero, se puede intentar replicar los casos de éxito ya existentes en el país. Terminaremos este artículo describiendo uno de los más emblemáticos: el Distrito Andares en el municipio de Zapopan, Jalisco, parte de la Zona Metropolitana de Guadalajara.

El ahora llamado ‘Fenómeno Andares’ tiene su sustento en la sociedad civil: cuando la asociación Guadalajara 2020 le patrocinó un viaje a Chicago a todos los alcaldes electos de la Zona Metropolitana de Guadalajara. Durante el viaje, el entonces futuro alcalde Héctor Vielma, un economista sin entrenamiento urbano, hizo suya la importancia de la planeación. Concretamente para el Fenómeno Andares y derivado de un plan estratégico de Zapopan a 20 años realizado por la empresa consultora Estudio 3.14, los nuevos planes parciales que creó definieron zonas con potencial de desarrollo donde se permitía densificar por encima de lo marcado en el Plan Parcial y se especificó un pago de $1,197.00 pesos por derecho a cada metro cuadrado excedente sobre el plan parcial. A este derecho se le llamó C.U.S. Max. Dos administraciones más tarde, el Presidente Municipal Pablo Lemus decidió crear un fideicomiso enfocado en solucionar la inequidad social, cuyo índice lo colocaba como el segundo municipio más inequitativo de México. Las reglas de operación indican que el 50% de dicho impuesto debe ser invertido en un polígono inmediato a la zona generadora del C.U.S. Max, mientras que el otro 50% se destinaría a trabajos urbanos en las zonas más marginadas del municipio.

Movilizados por un pago inminente de 80 millones de pesos por parte del fondo inmobiliario Thor Capital por derecho de potencial, Estudio 3.14 visitó a todos los actores relevantes de la zona para emular el ímpetu original del Plan de Chicago. Es decir, que un grupo de empresarios crearon un Plan Maestro que llevarían como propuesta a las autoridades. Así, uno a uno, los desarrolladores se fueron sumando a la creación de lo que ahora es el Distrito Andares. Esto llevó a crear un proyecto de urbanización pensado como un trabajo colaborativo entre el sector público y una iniciativa privada unificada alrededor de una visión urbana integral, aún cuando ésta pudiese tener intereses distintos. Todos estaban de acuerdo en que transitar peatonalmente en el que era entonces un espacio público motorizado debía convertirse en una experiencia cómoda, segura, confortable y bella. Estudio 3.14 logró ajustar todos los proyectos arquitectónicos inmobiliarios adyacentes para integrarse a esta nueva visión —de la mano de su proyectista Sordo Madaleno— y realizó un proyecto público que, al cubrir un paso vehicular a desnivel, creó una plaza para unir peatonalmente el centro comercial Andares y el nuevo desarrollo de Thor Capital. El resultado es que hoy en día un usuario, habitante, cliente o trabajador de ese distrito puede caminar de una propiedad privada a otra de manera confortable, sin darse cuenta siquiera en qué momento deja el espacio público para adentrarse en la propiedad privada. Comercialmente, esta visión urbana impulsó la creación de lo que se ha convertido en una de las más exitosas ofertas culinarias del país: Mercado Andares, también diseñado por Estudio 3.14 en colaboración con Mero Mole.

Grupo Impulsor Andares-Puerta de Hierro” con equipo de consultores previo a presentación de la Visión de la zona Andares al Alcalde Pablo Lemus en el Ayuntamiento de Zapopan: Francisco Vázquez, Ignacio Ramírez, Alejandro de la Torre, Alejandro Michel Leaño, Alejandro Michel, María de la Mar Romero, Álvaro Leaño, Leonardo Díaz, Jaime Fasja, Diego Nogueira, Abraham García y Alejandro Quiros. Enero 2016

Entre modelos financieros y cambio social, el espacio público de calidad es el nuevo actor en boca de desarrolladores, comercializadores, urbanistas y arquitectos de nueva generación en México. Pero sobre todo, este tipo de espacio público está en boca de los más importantes, en boca de todos sus clientes o de todos sus usuarios—dependiendo de la perspectiva con que se vea. Esto es, está en boca de todos los mexicanos.

Por Estudio 3.14

Este es un fragmento del artículo Espacio público urbano de calidad de la edición 115 http://inmobiliare.com/inmobiliare-115/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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