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¿Cómo mitigar los riesgos de inversión en Fibras?

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Invertir en Fibras conlleva como toda negociación, diferentes riesgos que el inversor debe contemplar. A continuación se describen tres de ellos y de qué manera pueden ser mitigados o reducidos de forma que exista mayor probabilidad de éxito:

Riesgo de Mercado. Las Fibras del mismo modo que las acciones que operan en la BMV, cambian de precio constantemente debido a factores macro y microeconómicos, entre ellos las tasas de interés y el tipo de cambio; así como el Gobierno Corporativo y nivel de apalancamiento, respectivamente.

Las ventajas de las Fibras en relación con otros instrumentos financieros, es que el 80% del rendimiento viene a través de las distribuciones y el otro 20% por apreciación de capital, es decir, el cómo fluctúa el precio en el mercado, refiere César Rubalcava, CFA | Financiamientos y Relación con Inversionistas, Fibra Mty. Estas distribuciones tienden a ser más estables y generan mayor predictibilidad de flujos. Asimismo, algunos riesgos macroeconómicos pueden ser cubiertos mediante ingresos dolarizados y coberturas de tasa de interés.

Riesgo de Operación. Uno de los grandes riesgos que existen en bienes raíces es el tema de la comercialización, de la renovación y el desarrollo. La base de operación de los fideicomisos son la renta de sus bienes inmuebles. Si una Fibra no logra rentar o renovar algún espacio de sus propiedades, disminuirá su porcentaje de ocupación y cantidad de ingresos. En lo que refiere a la renovación es importante ver en los reportes trimestrales cómo está compuesto el portafolio de inquilinos de cada una de las Fibras, es decir, el porcentaje de ocupación, cuál es su perfil de vencimientos y si tiene diversificación geográfica por sectores y por inquilinos, lo que aminora de manera natural el riesgo operativo. “Fibra Mty tiene uno de los perfiles de vencimiento más extensos del mercado con 5-6 años, esto significa que la gran mayoría de sus ingresos ya están asegurados por los próximos años, incluso podría decir que más del 56% de las rentas están aseguradas por lo menos hasta el 2023”, destaca el directivo.

Riesgo Financiero. Una de las principales fuentes de financiamiento de las Fibras proviene de la deuda, por ende existe una exposición al riesgo del financiamiento y la tasa de interés, una alza de la tasa de interés podría ocasionar un efecto adverso en la distribución en caso de tener créditos a tasa variable.

En este aspecto las Fibras cuentan con restricciones más rigurosos en cuanto al apalancamiento, siendo instrumentos con un menor riesgo financiero en términos relativos. Dentro de estas limitaciones, el monto de su deuda no puede sobrepasar el 50% del valor de sus activos totales.

De esta manera es esencial analizar las características específicas de cada uno de estos vehículos. A manera de ejemplo, en el caso particular de Fibra Mty, está ha incrementado su dividendo en más de un 55% desde que salió a Bolsa; más del 85% de su deuda está pactada a una tasa fija y mantiene niveles de apalancamiento cercanos al 35 por ciento. Ha tenido cerca de un 40% de rendimiento acumulado y el 70% de sus ingresos están dolarizados.

Su portafolio está conformado por 55 propiedades, en nueve estados de la República, el cual se compone por un 50% corporativo, 47% industrial y 3% comercial; su plan de inversión se inclina por entidades federativas que tengan un crecimiento por encima de la media del PIB. “Invertimos mucho en el noreste del país, en el Bajío, principalmente en Guadalajara, Querétaro, Nuevo León, también nos interesa Tijuana”.

El último levantamiento de capital realizado por este fideicomiso fue en 2017 por un monto de 2 mil 160 millones de pesos, y hoy en día busca llevar a cabo una colocación en los próximos meses. “Nuestra visión 20/20 es tener un 60% en oficinas y un 40% en otros sectores […] Nuestro negocio es adquirir y administrar edificios con contratos de arrendamiento que generen plusvalía a nuestros inversionistas a través de distribuciones competitivas y predecibles y con una una administración interna, eficiente, transparente y alineada con los inversores”, subraya César Rubalcava.

Por Danae Herrera

Este es un fragmento del artículo FIBRAS: Bondades y Riesgos de Inversión de la edición 117 http://inmobiliare.com/inmobiliare-116/

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