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Industria

¿Cómo se comportó el mercado de oficinas de la CDMX en 2019?

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Actualmente la Ciudad de México (CDMX) cuenta con cuatro corredores principales de oficinas: Central (Lomas, Polanco y Reforma); Oeste (Santa Fe, Lomas Altas e Interlomas); Sur (Perisur e Insurgentes); y Norte (Periférico Norte y Azcapotzalco).  

Hasta diciembre de 2019, el inventario total fue de 7 millones de m2 de edificios clase A, de los cuales 6,998,192 m2 están terminados, 1,331,126 m2 en construcción y 705,570 m2 se encontraban en proyección. Santa Fe, Polanco e Insurgentes Sur son los submercados más grandes de la capital, así lo informó en conferencia de prensa Gerardo Klerian, Director General Adjunto de JLL

De estos 7 millones de m2, hay 1.04 millones de m2 desocupados, la sobre oferta se encuentra en el Norte (27%), Santa Fe (21%) e Insurgentes (14%). “El decir que en la Ciudad de México hay una sobreoferta de oficinas es una generalización que no es necesariamente cierta; hay mercados como Lomas o Reforma donde no hay una sobreproducción, entonces hay que ir viendo y acotando exceso de oferta”. 

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En relación con la actividad que se tuvo en el año anterior, se registró un alcance de 670,330 m2, pero cabe mencionar que en comparación con el 2018 se tuvo una caída del 20 por ciento. Esta ocupación se dio principalmente en Insurgentes (160,325 m2), Polanco (141,251 m2) y Reforma (105,839 m2).

Y es que estos mercado son más demandantes por ser céntricos y tener vías de acceso y comunicación; por ejemplo en el “Norte, que es una zona industrial, en donde se están convirtiendo bodegas a edificios las empresas no quieren ir hacia allá, a pesar de que mucha gente vive ahí, y es que el nivel de amenidad y seguridad no ha funcionado, por lo que las compañías no creen que esa zona sea una solución, y es por eso que hay tantas espacios disponibles”.

Respecto a la caída del 20% que se dio del 2018 a 2019, el Director refiere que una de las cuestiones fue porque el gobierno ya no rento más oficinas de clase A. “En 2018 hubo un sismo en la ciudad, el cual es un factor importante, por lo que muchas dependencias que estaban en edificios de clase B, decidieron mudarse a uno A”. 

La actividad neta alcanzó los 296,463 m2, donde el mercado con mayor actividad fue Insurgentes (85,885 m2), Polanco (62,530 m2) y Reforma (41,576 m2), principalmente. Y la demanda comparativa anual cayó 37%, ya que en 2018 se obtuvo 471,493 m2 y en 2019, 296,463 m2.  

Después de estas cifras mencionadas, Gerardo Klerian informó que hay actividad, “los desarrolladores siguen viendo el mercado inmobiliario como una alternativa de inversión y se entregaron en producción al mercado de la Ciudad de México, ya que se entregaron más de 350 mil m2 nuevos”. 

Número de edificios SubmercadoM2
5Insurgentes 102,848
4Polanco 84,945
3Santa Fe56,615
4Norte47,815
1Lomas Alta 29,077
2Interlomas 20,830
1Perisur 7,500
1Lomas3,182
21352,812

Es una realidad que ha pesar de que existen más oferta de m2, los datos no son positivos del 2019, así lo comentó el director y es que hay una caída del 20% en la demanda y una disminución 35% en la neta; pero también es una certeza que hasta el 2023 se entregarán 1.3 millones de m2. Tan sólo en este 2020 se van a entregar 36 edificios, pero en los siguientes años este número disminuirá.

AñoNúmero de edificiosTotal M2Total M2 disponibles
202036719,313622,198
202113504,671480,947
2022362,14162,141
2023145,00045,000
Total531,331,1251,210,287

“Los desarrolladores construyen mucho, de repente se dan cuenta que hay una sobre oferta y tienen que bajar la renta y dejan de construir, entonces la actividad económica llena esos edificios y posteriormente empiezan a subir las rentas, por ende empiezan a edificar todos los jugadores al mismo tiempo, y esto es algo cíclico”.

Cabe mencionar que las rentas se han mantenido estable en los $25 dólares por m2 al mes en 2019 en comparación al año anterior que fue de $24.85 dólares.

SubMercadoRenta por M2
ReformaUSD $28 – $35
PolancoUSD $27 – $35
Lomas de ChapultepecUSD $28 – $38
Bosques de las LomasUSD $20 – $26
Santa FeUSD $25 – $29
InterlomasUSD $20 – $25
InsurgentesUSD $16 – $22
InsurgentesUSD $22 – $27
PerisurUSD $22 – $31
NorteUSD $14 – $23

Para este 2020, Gerardo Klerian expresó que la tendencia en el mercado es favorable para el inquilino y se mantendrá así por lo menos durante este año.  

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Industria

Por primera vez Chile reporta una gran desocupación de oficinas

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De acuerdo con el Reporte de Oficinas 4º Trimestre 2020 de Newmark de Contempora, Chile finalizó el 2020 con una disminución de 39.553 m2 en la absorción de oficinas de clase A+B

Según Contempora ese periodo es el de menor crecimiento económico desde la crisis de 2009. “Los indicadores sanitarios de la pandemia provocada por el Covid-19 se mantuvieron estables durante el último trimestre del año, si bien la fragilidad de este equilibrio, tal como se ha evidenciado en Europa, no permite a los agentes económicos ni al Estado retomar las actividades con normalidad”. 

Por su parte, la vacancia de oficinas de Clase A+B en Santiago aumentó 1.7% durante el año hasta ubicarse en 6,4% del total de la superficie, pero de acuerdo con la empresa de servicios financieros, las anteriores cifras deben ser vistas con cautela, debido a que las estadísticas son equivalentes a las de 2018 y más bajas que las de peak de vacancia registradas en 2016, las cuales fueron de 10,6 por ciento. 

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Lo inédito es que la absorción neta anual de todas las oficinas Clases A+B en Santiago destinadas para renta, sean negativas. Lo que se observa con mayor frecuencia son absorciones netas negativas trimestrales, que luego se revierten en los próximos periodos,  o en un determinado submercado o Clase (A o B), pero no el total general anual. Y hay que tener presente que la vacancia hubiese crecido aún más si en el 2020 se hubieran entregado al mercado los proyectos de oficinas que estaban previsto inaugurarse, especialmente superficie en la comunidades de Providencia, Las Condes y La Dehesa”, explica Ignacio Errázuriz, gerente de servicios corporativos Newmark Contempora.

Asimismo, se destaca en el comunicado que una absorción neta negativa refleja que se restituyó a los propietarios de los inmuebles más superficie de la que se les fue arrendada, comparado el último periodo de medición versus el anterior. 

En el informe también se comenta que debido a la nueva forma de trabajo de las empresas se han optimizado espacios y recursos en el corto plazo, por lo que “una decisión activable rápidamente es comercializar sus propias oficinas a terceros, y si bien es prematuro hacer una estimación y cuantificar su impacto en el mercado, la sensación predominante apunta a una reducción en la demanda agregada como consecuencia del teletrabajo y la incertidumbre respecto a las nuevas tendencias”. 

Contempora menciona que grandes ocupantes que son propietarios en la industria de los servicios financieros han reorganizado por completo su layout de sus edificios corporativos haciendo más espacios flexibles. En tanto que los pisos de cada oficina se han rediseñado para que tengan plantas libres con menor cantidad de espacios privados, con el fin de promover la interacción informal y espontánea. 

El submercado que alcanza la mayor vacancia en Clase A es el Central Bussiness District (CDB), que en Santiago corresponde a El Golf, delimitado a grandes rasgos por los ejes de Andrés Bello, presidente Riesco, Vespucio, presidente Errázuriz y Tobalaba, con un 7,0%. En la Clase B, el submercado con mayor vacancia es el sector de Estoril, que presenta una desocupación de un 18,37% de desocupación.

Con respecto a este año, la empresa de servicios financieros indicó que la mejora en el desempeño del mercado de oficinas dependerá de una solución de manera permanente como es la vacunación del Covid-19.

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