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Finanzas

Componentes legales para los fideicomisos inmobiliarios

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Durante el Real Estate Business Summit Monterrey 2018 se dieron cita expertos en inversión inmobiliaria; el panel Componentes legales para los fideicomisos inmobiliarios estuvo a cargo de Ernesto Fragoso Montaño, Director Fiduciario Banco Inmobiliario Mexicano; Omar Zúñiga, Socio de Creel García-cuéllar, Aiza Y Enriquez S.C.; Eduardo Elizondo, Director Jurídico de Fibra Monterrey; Miguel Ángel Cagnasso, Director Misión Obispado; José Guadalupe Chapa, Subdirector de Promoción Fiduciaria BANREGIO y Carlos Icaza, Socio Creel García-cuéllar, Aiza Y Enriquez S.C. quienes consideraron que uno de los principales retos en lo referente al tema de los fideicomisos inmobiliarios es ver mitos y realidades.

1. Fideicomitente: es quien aporta los bienes a una institución financiera.

2. Financiera: es la que administra los bienes que le convienen al fideicomitente.

3. Fideicomisario: es el beneficiario del contrato del fideicomiso, entonces en virtud del fideicomiso el fideicomitente aporta los bienes si se aplica a un fideicomiso de desarrollo inmobiliario. Normalmente aportan inmuebles, recursos líquidos y también derechos de propiedad.

4. No hay mejor negocio que la tierra al aportar en fideicomisos versus la tierra comprada. No es lo mismo pagarle al dueño de la tierra y  descapitalizarse a decirle que se agregue a un fideicomiso con derechos reconocidos que costará un poco más la tierra, pero te lo llevas contra las ventas de los locales comerciales.

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De izquierda a derecha: Carlos Icaza, Creel García-Cuéllar, Aiza y Enriquez S.C.; Omar Zúñiga, Creel García-Cuéllar, Aiza y Enriquez S.C; Miguel Ángel Cagnasso, Misión Obispado; Ernesto Fragoso Montaño, Banco Inmobiliario Mexicano; José Guadalupe Chapa, BANREGIO; Eduardo Elizondo, Fibra MTY.

5. Una de las del bondades del contrato del fideicomiso es que es un contrato muy flexible y bueno, totalmente adaptable siempre y cuando cumpla con un fin lícito y se adapte a las necesidades del cliente.

6. Fideicomiso tipo A: es de administración inmobiliaria. Este tipo de fideicomiso los formalizaron los desarrolladores y dentro del contrato nada más ellos juegan el único papel de fideicomitentes. Tienen un poquito la temática de hacer reservas técnicas del contrato de fideicomiso y también adquirir los activos a través del contrato guardando la confidencialidad de las personas que están comprando esos activos inmobiliarios.

7. Fideicomiso A+b: es cuando hay una asociación inmobiliaria donde hay un socio que aporta el terreno y un socio que aporta el desarrollo. Lo hacen a través de un contrato de fideicomiso se va a donde el fiduciario como un tercero imparcial va administrar el proyecto y a garantizar las utilidades a cada una de las partes.

8. Fideicomiso A+B+C: hay una co-inversión en donde participan los inversionistas fondeando el contrato el fideicomiso con sus recursos. El inversionista también tiene algunos beneficios dentro del contrato que puede ser metros cuadrados. El contrato de fideicomiso va a garantizar que los recursos aplicados los va sacar de una forma muy transparente dentro del contrato del fideicomiso.

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Imagen de archivo

9. Otro tipo de fideicomiso trae la misión de agrupar al inversionista en una figura transparente donde hay llamadas de capital. Normalmente en este tipo de fideicomisos hay un administrador quien es un especialista inmobiliario que detecta oportunidades dentro del mercado, luego atrae ese capital y todos los activos se compran y se distribuyen los beneficios entre
todos los fideicomisarios del contrato.

10. Fideicomiso Fibra: es más sofisticado, tiene la misión de adquirir activos inmobiliarios que generen rentas, hacer una emisión que puede ser privada o pública y luego trae rendimiento hacia los tenedores de eso certificados.

Por Redacción Inmobiliare

Finanzas

Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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