Con el aumento en la demanda de espacios logísticos en Guadalajara y la Zona Metropolitana, los desarrolladores han echado mano de la creatividad y la innovación para satisfacer las necesidades de sus nuevos clientes. Tal es el caso de los llamados micro parques, espacios destinados a pequeños usuarios con superficies que oscilan entre los 600 y los 2000 mil m2.
“En los últimos cinco años el inventario de este tipo de naves ha crecido hasta en un 54% impulsado por la demanda de espacios destinados al e-commerce y la actividad logística”, explica Yadira Torres-Romero, Directora de Market Research de CBRE.
La diferenciación en este segmento va acorde a los distintos tamaños de cada formato: medianos con edificios de superficies menores a 10,000 m2 y subdivisiones menores a los 2000 m2, micro parques con un área bruta rentable de entre 22 y 28 mil m2 y espacios modulares a partir de 600 m2.
La versatilidad en su construcción, su ubicación y conectividad con la ZMG, su cercanía con los principales corredores industriales cercanos a la mancha urbana, así como la integración de un mix de servicios complementarios los vuelven muy atractivos para empresas pequeñas y medianas de logística y distribución que operan en espacios industriales clase B, y han permitido su integración en el mercado como una alternativa a los parques industriales de gran formato.
Al cierre de 2020 el inventario asciende a 646 mil m2, distribuidos en 38 micro parques en los principales submercados de la ZMG. La mayor demanda se ha concentrado en formatos de condominio construidos principalmente por desarrolladores locales, de manera que la reserva acumulada para este tipo de desarrollo asciende a 1.3 millones de m2 disponibles. Cabe mencionar que la logística y almacenaje son los que predomina la demanda de estos espacios con un 55%, seguida de la de alimentos y bebidas con un 22%.
La tasa de vacancia durante el año pasado cerró en 9.4% con 60,700 m2. A nivel de submercado, Zapopan Norte es el que más espacio vacante tiene. Mientras que el precio promedio de renta para micro parques fue $102.40/m2, en moneda nacional. El submercado con el precio promedio más alto son Zapopan Norte, y el más bajo es El Salto.
En cuanto absorción bruta, de 2019 hasta la fecha se han comercializado poco más de 250 mil m2 de espacios con superficies inferiores a 5 mil m2, incluyendo espacios pre-arrendados.
Algunos de los rasgos que destacan del formato de micro parques industriales son la configuración (almacén, oficinas, espacio rentable de 7-10%, capacidad de integrar showroom), seguridad con control de acceso y CCTV, espacios de estacionamiento y de descarga adaptables con capacidad de ampliación y, vialidades de concreto hidráulico e iluminación LED.
Los contratos de arrendamiento oscilan entre los 1 y 3 años de duración, y corresponden a las clases A y B. Los materiales de construcción son principalmente metal y block, y poseen un andén por módulo. Se estima que la demanda de estos espacios continúe creciendo debido al cambio en los hábitos de consumo durante la pandemia de Covid-19.
