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Crisis de deuda en EU y el crash inmobiliario: una gran oportunidad de inversión

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Hay un problema enorme de endeudamiento en Estados Unidos. Las alarmas comenzaron a
sonar en el 2019, cayendo en oídos sordos. Los fuegos continuaron propagándose este año,
alimentados por los paquetes de ayuda ofrecidos por el gobierno, a raíz de los cierres de
comercios por la pandemia.

Residencial

  • Estados Unidos registra solo un pequeño aumento en las tasas de incumplimiento. La moratoria en ejecuciones hipotecarias y desalojos residenciales no permite ver las fisuras en el mercado de bienes raíces.  Tendremos que esperar un poco más para conocer qué está pasando con estos préstamos, aunque se espera un tsunami de ejecuciones y desalojos para el próximo año.
  • Los préstamos de viviendas unifamiliares observan una mora del 8.22%,  según la Asociación de Banqueros Hipotecarios (esta cifra incluye préstamos aplazados.)  A comienzos de este año, la tasa estaba a 2.36%, un aumento considerable.

Fuente: Mortgage Bankers Association

Comercial

  • La tasa de incumplimiento comercial aumentó de 0.36% a 0.59%, alcanzando su nivel más alto (225 mil millones de dólares) desde el periodo de recuperación económica (post recesión 2007). Pero se puede respirar con alivio; no ha llegado al récord 9% que alcanzó durante la cúspide de la crisis financiera.
  • Las propiedades hoteleras están en el ojo del huracán. Representan el mayor número  de préstamos en atraso, con una tasa de incumplimiento del 26%.  Ahora, debemos asumir que programas de indulgencia están al alcance de estos prestatarios comerciales en problemas, aunque no haya información confiable al respecto.
  • El 18.32% de los préstamos minoristas  han sido transferidos a un administrador maestro (special servicing), lo que significa que una gran cantidad de estos préstamos están en manos de administradores especiales. Muchos de ellos terminarán en ejecuciones bancarias.
  • Un 2.85% de los préstamos de propiedades de oficinas están bajo administradores maestros (special servicing*). Se espera que esta cifra aumentará a medida que los arrendadores no tengan más incentivos que ofrecer a sus inquilinos o que los alquileres en general disminuyan.
  • 2.66% de los préstamos de propiedades multifamiliares están en “special servicing.” Este número también subirá una vez que caduque la moratoria de desalojos.
  • A las propiedades industriales les va mejor. Hasta ahora solo un 1.17% de ellas han sido transferidas a “special servicing.” Este sector registra un crecimiento gracias al aumento de compras en la red.
  • El  mercado de valores respaldados por hipotecas comerciales  (CMBS,Commercial mortgage-backed securities) ) anda inquieto. Los activos minoristas y hoteleros ya han comenzado a moverse al servicio de administradores especiales (special servicing), quienes lidian con créditos morosos o vencidos.
  • Algunos fondos de inversión libre comienzan a deshacerse de  sus activos CMBS* por miedo a que hoteles, oficinas y centros comerciales colapsen bajo la pandemia. Otros grupos de capital privado, como Starwood Capital han creado un fondo de 11 mil millones de dólares para adquirir activos en problemas.

*Un “special servicer” es una entidad contratada por instituciones bancarias para cobrar  hipotecas que están en retraso e incumplimiento.

*Commercial mortgage-backed securities (CMBS) son productos de inversión de renta fija  respaldados por hipotecas comerciales exclusivamente.

Fuente: Trepp‘s July 2020 historical Commercial Mortgage Back Securities (CMBS) report.

¿Qué se puede decir de la deuda nacional y de los mercados de capital?

  • Los mercados internacionales están revueltos. Se reportan oscilaciones de un 2% a 5% diariamente, volatilidad que alarma a inversores minoristas.
  • Hay demanda en los mercados de bonos, con tasas de interés bajas.
  • La deuda fiscal de EEUU está alta. Muchos inversionistas no están siendo compensados por el riesgo asumido al comprar esta deuda, lo cual podría traer problemas para grupos inversores a largo plazo.

Hablemos de las tasas de interés

  • Las tasas de interés para la deuda soberana y comercial  se mantienen bajas. El flujo de transacciones para préstamos comerciales ha disminuido, pero continúa. 

La deuda

  • La deuda global alcanza cifras astronómicas:  270 billones de dólares, lo que equivale a más de un 330% del PIB global, según el Instituto Internacional de Finanzas.
  • Esta deuda consiste en: deuda soberana (títulos del tesoro estadounidense), deuda municipal, corporativa, bancaria y del consumidor.
  • Se espera que la deuda aumente aún más, por las bajas tasas de interés y por el nivel de endeudamiento incurrido por consumidores, compañías y gobiernos quienes seguirán amortizando pérdidas asociadas a la pandemia. Sin embargo, ya había alcanzado nuevos máximos, antes de la era del COVID19.

¿Cuál es el diagnóstico para los bancos? ¿Tienen síntomas del coronavirus?

  • El sistema bancario estadounidense parece pisar firme o así lo afirma la líder de la reserva Federal de Kansas Esther George, “Se han reportado pocos problemas de solvencia a  través del sistema bancario, a pesar de la contracción económica.” Ahora, desde el año pasado, las ramas de la Reserva Federal han estado rescatando el mercado de a un día (overnight repo market*), ya que las grandes instituciones financieras no están dando acceso a  liquidez para que bancos pequeños y medianos puedan cumplir con los requisitos de la FDIC.
  • Los bancos reportan niveles históricamente bajos de activos tóxicos, pero sí se ve un aumento en el nivel de incumplimiento de los activos en sus respectivas carteras. Por ello, se esperan ventas de activos de último minuto a medida que se contrae la liquidez.
  • La banca en la sombra (intermediarios financieros no regulados) es más difícil de analizar, debido a su estatus privado.  Lo que sí es información pública es que en el 2019, el 50 por ciento de los préstamos comerciales estadounidenses están  financiados por estos grupos privados.  Estas entidades otorgan préstamos más riesgosos, ya que nadie controla sus operaciones.
  • Durante los últimos años,  han restringido sus procesos de suscripción y están pidiendo más concesiones a sus prestamistas.

*Overnight repo: Un acuerdo de recompra en el cual los activos son vendidos bajo la condición de que serán comprados por alguien más al día siguiente. Las instituciones financieras utilizan este mercado para generar liquidez a corto plazo y financiar su inventario. (Dictionary by Barlex)

Fuente: Reserva Federal

Por: Nitza Soledad Pérez, CGTN América

Información a partir de la entrevista a: Ralph Stebenne, CEO de Element Finance Group

Negocios

Terrafina vende portafolio industrial por 127 millones

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El Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces industriales Terrafina anunció mediante un comunicado, emitido a través de la Bolsa Mexicana de Valores, que concluyó la venta de un portafolio industrial por US $127 millones; lo que forma parte de su estrategia de reciclaje de capital. 

Esta transacción presenta un beneficio dual fortaleciendo el balance mediante el pago de deuda, así como apoyando la estrategia de desarrollo para inquilinos en sectores y  mercados estratégicos”.

Alberto Cherin, director de Terrafina comentó que la venta significa un logro importante para el Fideicomiso y que la transacción les permite continuar con su crecimiento orgánico en el mediano plazo. 

De acuerdo con el comunicado, la transacción integra la venta de activos por un total de 3.0 millones de pies cuadrados a valor de mercado. Asimismo, se informó que el grupo de activos están ubicados en la región Norte (45%), Bajío (48%) y Centro (6%). 

“Como resultado de la transacción, mejora el valor promedio de mercado por pie cuadrado del portafolio de US$56.0 a US$57.3; la tasa de ocupación de 95.5% a 95.7%; y la renta promedio anualizada por pie cuadrado de US$5.18 a US$5.25”. 

Terrafina comentó que después de esta venta, el porcentaje de contratos denominados en dólares aumentará en su portafolio y disminuirá la edad promedio del mismo. Los recursos de la transacción serán utilizados para el pago de deuda, “disminuyendo nuestro LTV de 42.7% a 39.8% aproximadamente”.  

Hasta el momento, Terrafina tiene 300 propiedades, que incluyen 289 naves industriales, con un total aproximado de 42.3 millones de pies cuadrados de ARB y 11 reservas de tierra.

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