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Negocios

Crisis de deuda en EU y el crash inmobiliario: una gran oportunidad de inversión

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Hay un problema enorme de endeudamiento en Estados Unidos. Las alarmas comenzaron a
sonar en el 2019, cayendo en oídos sordos. Los fuegos continuaron propagándose este año,
alimentados por los paquetes de ayuda ofrecidos por el gobierno, a raíz de los cierres de
comercios por la pandemia.

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Residencial

  • Estados Unidos registra solo un pequeño aumento en las tasas de incumplimiento. La moratoria en ejecuciones hipotecarias y desalojos residenciales no permite ver las fisuras en el mercado de bienes raíces.  Tendremos que esperar un poco más para conocer qué está pasando con estos préstamos, aunque se espera un tsunami de ejecuciones y desalojos para el próximo año.
  • Los préstamos de viviendas unifamiliares observan una mora del 8.22%,  según la Asociación de Banqueros Hipotecarios (esta cifra incluye préstamos aplazados.)  A comienzos de este año, la tasa estaba a 2.36%, un aumento considerable.

Fuente: Mortgage Bankers Association

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Comercial

  • La tasa de incumplimiento comercial aumentó de 0.36% a 0.59%, alcanzando su nivel más alto (225 mil millones de dólares) desde el periodo de recuperación económica (post recesión 2007). Pero se puede respirar con alivio; no ha llegado al récord 9% que alcanzó durante la cúspide de la crisis financiera.
  • Las propiedades hoteleras están en el ojo del huracán. Representan el mayor número  de préstamos en atraso, con una tasa de incumplimiento del 26%.  Ahora, debemos asumir que programas de indulgencia están al alcance de estos prestatarios comerciales en problemas, aunque no haya información confiable al respecto.
  • El 18.32% de los préstamos minoristas  han sido transferidos a un administrador maestro (special servicing), lo que significa que una gran cantidad de estos préstamos están en manos de administradores especiales. Muchos de ellos terminarán en ejecuciones bancarias.
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  • Un 2.85% de los préstamos de propiedades de oficinas están bajo administradores maestros (special servicing*). Se espera que esta cifra aumentará a medida que los arrendadores no tengan más incentivos que ofrecer a sus inquilinos o que los alquileres en general disminuyan.
  • 2.66% de los préstamos de propiedades multifamiliares están en “special servicing.” Este número también subirá una vez que caduque la moratoria de desalojos.
  • A las propiedades industriales les va mejor. Hasta ahora solo un 1.17% de ellas han sido transferidas a “special servicing.” Este sector registra un crecimiento gracias al aumento de compras en la red.
  • El  mercado de valores respaldados por hipotecas comerciales  (CMBS,Commercial mortgage-backed securities) ) anda inquieto. Los activos minoristas y hoteleros ya han comenzado a moverse al servicio de administradores especiales (special servicing), quienes lidian con créditos morosos o vencidos.
  • Algunos fondos de inversión libre comienzan a deshacerse de  sus activos CMBS* por miedo a que hoteles, oficinas y centros comerciales colapsen bajo la pandemia. Otros grupos de capital privado, como Starwood Capital han creado un fondo de 11 mil millones de dólares para adquirir activos en problemas.

*Un “special servicer” es una entidad contratada por instituciones bancarias para cobrar  hipotecas que están en retraso e incumplimiento.

*Commercial mortgage-backed securities (CMBS) son productos de inversión de renta fija  respaldados por hipotecas comerciales exclusivamente.

Fuente: Trepp‘s July 2020 historical Commercial Mortgage Back Securities (CMBS) report.

¿Qué se puede decir de la deuda nacional y de los mercados de capital?

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  • Los mercados internacionales están revueltos. Se reportan oscilaciones de un 2% a 5% diariamente, volatilidad que alarma a inversores minoristas.
  • Hay demanda en los mercados de bonos, con tasas de interés bajas.
  • La deuda fiscal de EEUU está alta. Muchos inversionistas no están siendo compensados por el riesgo asumido al comprar esta deuda, lo cual podría traer problemas para grupos inversores a largo plazo.

Hablemos de las tasas de interés

  • Las tasas de interés para la deuda soberana y comercial  se mantienen bajas. El flujo de transacciones para préstamos comerciales ha disminuido, pero continúa. 

La deuda

  • La deuda global alcanza cifras astronómicas:  270 billones de dólares, lo que equivale a más de un 330% del PIB global, según el Instituto Internacional de Finanzas.
  • Esta deuda consiste en: deuda soberana (títulos del tesoro estadounidense), deuda municipal, corporativa, bancaria y del consumidor.
  • Se espera que la deuda aumente aún más, por las bajas tasas de interés y por el nivel de endeudamiento incurrido por consumidores, compañías y gobiernos quienes seguirán amortizando pérdidas asociadas a la pandemia. Sin embargo, ya había alcanzado nuevos máximos, antes de la era del COVID19.

¿Cuál es el diagnóstico para los bancos? ¿Tienen síntomas del coronavirus?

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  • El sistema bancario estadounidense parece pisar firme o así lo afirma la líder de la reserva Federal de Kansas Esther George, “Se han reportado pocos problemas de solvencia a  través del sistema bancario, a pesar de la contracción económica.” Ahora, desde el año pasado, las ramas de la Reserva Federal han estado rescatando el mercado de a un día (overnight repo market*), ya que las grandes instituciones financieras no están dando acceso a  liquidez para que bancos pequeños y medianos puedan cumplir con los requisitos de la FDIC.
  • Los bancos reportan niveles históricamente bajos de activos tóxicos, pero sí se ve un aumento en el nivel de incumplimiento de los activos en sus respectivas carteras. Por ello, se esperan ventas de activos de último minuto a medida que se contrae la liquidez.
  • La banca en la sombra (intermediarios financieros no regulados) es más difícil de analizar, debido a su estatus privado.  Lo que sí es información pública es que en el 2019, el 50 por ciento de los préstamos comerciales estadounidenses están  financiados por estos grupos privados.  Estas entidades otorgan préstamos más riesgosos, ya que nadie controla sus operaciones.
  • Durante los últimos años,  han restringido sus procesos de suscripción y están pidiendo más concesiones a sus prestamistas.

*Overnight repo: Un acuerdo de recompra en el cual los activos son vendidos bajo la condición de que serán comprados por alguien más al día siguiente. Las instituciones financieras utilizan este mercado para generar liquidez a corto plazo y financiar su inventario. (Dictionary by Barlex)

Fuente: Reserva Federal

Por: Nitza Soledad Pérez, CGTN América

Información a partir de la entrevista a: Ralph Stebenne, CEO de Element Finance Group

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Negocios

REBS Summit Proptech 2021: centro de innovación tecnológica global

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B2B Media e Inmobiliare Magazine en compañía de USMX Chamber of Commerce California Regional Chapter, llevaron a cabo por cuarto año consecutivo el REBS Summit Proptech Demo Day, ahora en formato digital. 

Evento durante el cual se dieron cita expertos y compañías innovadoras de Proptech y Fintech que brindan soluciones para acelerar el mercado. 

Carlos Jaramillo, presidente de la asociación de Desarrollo Económico e Industrial de Tijuana (Deitac) y CEO Tijuana EDC, señaló que la región de CALI-BAJA (Baja California en México y California en Estados Unidos), es un punto clave para la economía de ambos países y para el desarrollo de la innovación. 

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“La región cuenta con 27 millones de residentes, más de 90 universidades, 80 centros de investigación, más de 35 Fondos de Inversión y más de 630 Contract Manufacturers. 51% de comercio total dentro de la zona se ubica en el sector de servicios”.

Asimismo señaló que a la fecha se tienen 76 millones de dólares invertidos en el diseño de sistemas de tecnología y servicios relacionados; 3.5  millones en servicios de investigación científica y desarrollo; 3.1  en otros servicios profesionales, científicos y técnicos; 2 millones en editores de software; y 2 más en procesamiento de datos. 

“Nuestra fortaleza como región tiene que ver con esta binacionalidad y de intercambio cultural y comercial; y como hoy se están vinculando las universidades de San Diego en Estados Unidos y Baja California en México. Esta comunicación entre instituciones crea un ecosistema de innovación”.  

Por su parte, Harold Hoekstra, CEO de NAI Mexico, también destacó la cooperación empresarial e industrial entre México y Estados Unidos, en la cual se observó un crecimiento en las inversiones para tecnología que mejoran la comunicación entre ambos países. 

“Contamos con más 800 pies cuadrados en temas industriales distribuidos en la zona fronteriza de México. Hoy en día con la situación del Covid-19, la tecnología que utilizamos para dar seguimiento al cliente y a nuestro trabajo interno tuvo que ser acelerada. Los planes que se tenían para futuros años, se adelantaron, como resultado de la demanda industrial y el uso de tecnologías para mantener el distanciamiento social”.

Continuando en la misma línea, Pedro Azcué, CEO de JLL México, apuntó que al tratarse de una compañía con presencia mundial, parte de la estrategia que utiliza JLL para continuar ofreciendo un servicio de primera calidad es invertir fuertemente en tecnologías e innovación. 

“Parte de nuestra estrategia es invertir en traer tecnología tanto para las personas que colaboran con nosotros como para nuestros clientes. Te puedo decir que al año designamos una inversión aproximada de 100 millones de dólares para nuevas tecnologías”. 

Igualmente, comentó que la pandemia y los precios a la baja han impulsado la compra de propiedades en destinos de playa por parte de extranjeros, quienes al trabajar de manera remota, desean hacerlo desde climas tropicales. 

“Hemos visto un aumento en la demanda de extranjeros por propiedades en destinos turísticos mexicanos. Los últimos dos meses, hemos vendido inmuebles que pensábamos vender en 2021, 2022 y hasta el 2023, pues aprovechan los precios bajos en comparación con Estados Unidos”.

Las startup como Alibre.io, Homie, Smart Lending, Vreal, Bauns, Perfilan y Aptoclick comentaron las ventajas y beneficios que obtienen tanto clientes como empresas que hacen uso de cada una de ellas. 

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