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Vivienda

Criterios de construcción para la vivienda asequible

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Desarrollo social:

Producir y/o comercializar un mínimo de 30% del total de las viviendas como vivienda incluyente. Distribuidas de la siguiente forma:

  • 40% del total con un precio máximo de 8,581 UMAs por vivienda y 171.62 UMAs por metro cuadrado habitable.
  • 17% de viviendas con un precio máximo de 13,308 UMAs y 221.72 UMAs por metro cuadrado habitable.
  • El porcentaje restante no podrá comercializarse a un precio superior a las 6,865 UMAs y 171.62 UMAs por metro cuadrado habitable.

En todos los casos el precio máximo ponderado del metro cuadrado habitable no podrá ser superior a 188 UMAs.

Sustentabilidad:

Contar con las ecotecnias y ecotecnologías siguientes: Inodoros y regaderas de bajo consumo de agua; llaves ahorradoras de agua en cocina y baños; válvulas de seccionamiento/paso; sistema alternativo de captación, almacenamiento y aprovechamiento del agua pluvial (en usos que no requieren la calidad potable), así como un tanque con capacidad para lluvia extraordinaria; lámparas de tipo LED en áreas comunes y privativas; zonas especiales para la separación de basura; sembrado de árboles adecuados en las áreas libres dentro del predio y en la banqueta, y azoteas verdes o con huertas.

Hidráulicos: Trampa de retención de grasas y aceites obligatoria para desechar aguas residuales con contenido considerable de grasas o la combinación de sus derivados en edificaciones que incluyan la instalación de restaurantes; cisternas de almacenamiento de agua potable y pluvial tratada; instalación de una toma por predio e instalar aparatos medidores en cualquier tipo de toma; y sistema de redes separadas de agua potable, residual, pluvial y pluvial tratada.

Desarrollo urbano:

Se aplicarán los usos de suelo y la intensidad de construcción establecida en las normas vigentes, incluyendo las normas generales de ordenación y de vialidad, de los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano y/o los Programas Parciales de Desarrollo Urbano.

No aplicarán polígonos de actuación, ni transferencias de potencialidad con excepción de aquellos que provengan de predios catalogados en los perímetros A y B del Centro Histórico.

Los proyectos podrán integrarse por más de un predio, siempre y cuando la integración permita cumplir con todos los criterios de elegibilidad señalados.

Movilidad:

La cantidad máxima permitida de cajones de estacionamiento será de 1 por vivienda no considerada como incluyente. No se podrán adquirir derechos de construcción de cajones de estacionamiento adicionales.

Las edificaciones podrán construirse sin la obligación de contar con cajones para vehículos motorizados. Asimismo, se deberá contribuir a la mejora del transporte público a través de las mitigaciones indicadas en el Dictamen de Impacto Urbano en el contexto zonal cuando se trate de proyectos de más de 10,000 m2 de construcción.

Por cada 20 viviendas se deberá contar con 1 cajón de estacionamiento para uso exclusivo de personas con discapacidad; 1 cajón de bicicleta por cada 4 viviendas y las preparaciones requeridas para la carga de vehículos eléctricos o híbridos. Se podrán considerar cajones adicionales de estacionamiento, únicamente, cuando se destinen para vehículos eléctricos de uso compartido.

Gestión de riesgo:

Se deberá contar con una capacitación técnica para el personal en materia riesgos y protección civil, durante la etapa de construcción.

Arquitectónicos y técnicos:

El 40% del total de viviendas de tipo incluyente deberá ser de dos recamaras. El resto de las viviendas incluyentes se recomienda se ajusten a los porcentajes del número de integrantes por hogar. El promedio ponderado de la superficie habitable de todos los tipos que se propongan no deberá ser inferior a 45 m2.

Las dimensiones mínimas de las viviendas y las condiciones de iluminación y ventilación deberán cumplir con lo establecido por el Reglamento de Construcciones del Distrito Federal y sus Normas Técnicas Complementarias. Las viviendas deberán contar con los servicios mínimos que garanticen la habitabilidad; además de acabados que protejan todos los elementos arquitectónicos.

Además el promovente para la vivienda incluyente deberá demostrar la experiencia de haber construido, al menos, cincuenta viviendas en la Ciudad de México.

Patrimonio cultural urbano:

Todos los proyectos en Área de Conservación Patrimonial deberán cumplir con lo establecido en la Norma de Actuación 4 (Referente a las Áreas de Conservación Patrimonial) y contar con los Vistos Buenos, dependiendo del caso, del Instituto Nacional de Antropología e Historia, Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura y Patrimonio Cultural de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Ciudad de México.

Las viviendas se podrán adquirir de forma individual, en copropiedad o en cooperativa, usando créditos hipotecarios, tanto de bancos como de instituciones públicas, tales como el Infonavit o el FOVISSSTE. Los créditos no podrán ser liquidados o traspasados en cinco años. El enganche máximo será de 15% del crédito. También podrá ser pagado de contado, siempre y cuando, antes sea presentado un estudio socioeconómico.

Los interesados en uno de estos inmuebles tendrán que cumplir con dos requisitos:

1. Constituir un hogar de uno o más integrantes con ingresos de 7 mil a 30 mil pesos mensuales.

2. No ser propietario de otra vivienda.

El gobierno capitalino aún está en proceso de habilitar el sitio web de registro para el programa, que estará a cargo de la Dirección General de Planeación de Desarrollo y Ordenamiento Territorial de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi). En donde se podrá consultar los desarrollos que se vayan autorizando.

Cabe mencionar que para evitar abusos y prácticas clientelares, el gobierno ha implementado ciertas restricciones, por lo que los procesos de registro de participantes y la asignación de las futuras viviendas solo se podrán realizar a través del portal electrónico.

Asimismo, a partir de que una vivienda sea adquirida su precio no podrá cambiar en los próximos cinco años, esto con el fin de evitar que las viviendas sean compradas y re-vendidas de inmediato con un precio más alto, por lo que el inmueble quedará registrado como vivienda incluyente en las escrituras del Registro Público de la Propiedad.

Si los desarrolladores, propietarios, directores responsables de obra (DRO) o beneficiarios buscan beneficiarse del programa sin cumplir las condiciones correspondientes, se corre el riesgo de tener consecuencias de acuerdo con el Código Penal local.

Por Xareni Zafra

Este es un fragmento del artículo Vivienda asequible en la CDMX de la edición 118 http://inmobiliare.com/inmobiliare-118/

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Vivienda

Departamentos pequeños con amenidades de alta demanda: tendencia de vivienda en CDMX

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Existen diversas características y factores determinantes al momento de elegir una vivienda, tales como la ubicación, el acceso a vialidades principales y la seguridad que ofrece el desarrollo. Asimismo, en los últimos años, las amenidades adicionales que incluya un inmueble resultan muy atractivas para los compradores interesados en un hogar que se ajuste a sus necesidades. 

Departamentos y viviendas en nuevos desarrollos se han alineado a la tendencia de incluir amenidades para los dueños, como: gimnasio, tiendas, centros de negocios e incluso salas de cine, que les permiten tener sus principales necesidades a la mano. Esto ha provocado en cierta medida, que disminuya el interés de varios grupos en aspectos que antes eran decisivos al comprar una casa, como el número de habitaciones o el espacio extra. 

“Se ha reforzado una tendencia que ya veíamos, especialmente en el mercado joven que adquiere su primer inmueble, una inclinación a espacios más pequeños, con amenidades de alta demanda. Estas se adaptan a las necesidades de la población, la zona y el contexto social, teniendo como ejemplo el alto interés por balcones durante la pandemia. Las tres principales son gimnasio, business o social center, y un roof top, ideal para reuniones o asados”, asegura Sergio Rojas, Country Manager de La Haus México.

Por esta razón, la plataforma proptech que acompaña de forma gratuita a las personas en el proceso de compra de su casa, ha identificado los principales detalles sobre esta inclinación en cuanto a la elección de vivienda: 

Small living como tendencia: En los últimos 10 años, los departamentos nuevos de una sola recámara han pasado a ocupar de 3 a 20 por ciento de las ventas de propiedades nuevas, de acuerdo con Softec. Esta es una tendencia que comparten grandes urbes, en donde los dueños dan preferencia a la ubicación en zonas atractivas con un presupuesto alcanzable. Los desarrolladores responden con esquemas eficientes con menos metros cuadrados, pero respaldados en amenidades comunes, edificios con más tecnología, elementos de seguridad, entre otros. 

Un hogar de transición: De acuerdo con la plataforma, la mayoría de los inmuebles que ofrecen amenidades tienden a tener menos metros cuadrados como espacio habitacional (la nueva oferta se coloca entre 30% y 42%), por lo que son excelentes opciones para una primera vivienda o como inmueble de transición durante el crecimiento de una familia. El perfil más común para éstas, son personas solteras, entre 27 a 35 años, con ingresos por encima del promedio que buscan su primer hogar, así como familias pequeñas de 2 o 3 miembros, e inversionistas que adquieren este tipo de departamentos para rentarlos para estancias cortas a extranjeros o jóvenes que requieren un departamento bien ubicado pero no quieren comprar. 

Precios a partir de los 2.5 y 3 millones de pesos: El precio promedio de la vivienda con estas comodidades parte de los 3 millones de pesos, y el valor depende de: la zona, tamaño y amenidades. Existen opciones que incrementan su precio a partir de apelar al interés por el diseño contemporáneo, construcciones con una arquitectura de vanguardia, amplios jardines comunes, entre otros. 

Zonas más destacadas: Este tipo de viviendas se concentran en zonas de alto interés y potencial para la plusvalía, ubicaciones con acceso a vialidades principales y cercanas a zonas de gran actividad corporativa o comercial. Por ejemplo: Polanco, Del Valle, o la zona del Corredor Reforma, etcétera. 

Corredor Reforma será la zona más “hot” en los próximos dos años: Esta ubicación experimentará una completa transformación en los próximos años, con obras sofisticadas y rascacielos con altos estándares de construcción. Aquí se colocan proyectos ambiciosos, como los que se impulsan en la colonia Tabacalera. Ahí, cuatro grandes grupos realizarán desarrollos en los próximos 24 meses, que serán codiciados ya que contarán con un alto enfoque en ubicación, amenidades y plusvalía: Be Grand, Desarrolladora El Parque, Sordo Madaleno y GDC desarrollos tienen proyectos en marcha en la zona.

Son inversión turística inmobiliaria: El tamaño de departamentos y las amenidades disponibles, así como su ubicación, vuelven a estas propiedades piezas de gran interés, ya que su potencial de renta es muy alto para periodos largos o estancias cortas. 

“Hay gente que está apuntando a estas unidades pensando en el mediano y largo plazo, por ejemplo hay quienes ya han hecho apartados en nuevos desarrollos sobre el corredor Reforma, pensando en departamentos que serán entregados en los próximos 2 o 3 años, y que piensan usarlos para rentar y además tener el boom de renta turística que se viene con el próximo Mundial de fútbol en 2026, a realizarse entre México, Canadá y Estados Unidos”. indica Sergio Rojas.

Entre las principales ventajas de habitar un desarrollo con amenidades, es que éstas representan comodidades que te permitirán disfrutar aún más de tu hogar, tener los principales servicios cerca y gozar de espacios que antes parecían exclusivos para viviendas millonarias.  A éstos, se suman otros factores esenciales como la cercanía a vialidades, transporte público, seguridad en los edificios y confianza de la desarrolladora.

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