Finalmente, el 29 de mayo de 2026, Fibra Mty concluyó la adquisición, mediante una relevante OPA (Oferta Pública de Adquisición), del 80.69% de los CBFIs de Fibra Macquarie.
En las cifras de Fibra Mty al segundo trimestre de 2026 (2T26), las métricas de desempeño financiero incluyen la participación proporcional en negocios conjuntos y excluyen las participaciones no controladoras, tanto el fideicomiso en el que Fibra MQ mantiene una participación del 25% como la participación no controladora del 18.62% en Fibra MQ, atribuible a terceros distintos de Fibra Mty.
Portafolio adquirido
El portafolio adquirido consta de 246 propiedades industriales y 8 propiedades comerciales, además de una coinversión al 50% con Frisa Desarrollos Comerciales, con 9 propiedades comerciales. En conjunto, el área bruta rentable total ascendió a más de 3 millones 427 mil metros cuadrados.
Además, su valor empresa (Enterprise Value o “EV”, por sus siglas en inglés) ya es superior a los 48,000 millones de pesos, dentro de la OPA más relevante en México en más de 10 años.
Efectos financieros y operativos
Como resultado de esta transacción:
- El valor por CBFI en dólares de Fibra Mty se incrementó en 9% para posicionarse en US$0.76, equivalentes a 13.2 pesos al 30 de junio de 2026.
- El valor de capitalización de Fibra Mty superó los 4,000 millones de dólares, posicionándola como la segunda emisora de bienes raíces industriales más grande dentro de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
- Fibra Mty recibió mejoras por parte de S&P Global Ratings y Fitch Ratings.
- El volumen promedio diario de los CBFIs en el mercado se incrementó a 5.4 millones de dólares durante el 2T26.
- El 18 de junio de 2026, Fibra Mty realizó una distribución de efectivo cuyo monto incluía el mes de marzo del flujo generado por Fibra Mty y los tres meses de distribución del 1T26 de Fibra Macquarie.
Contraprestación para la compra de Macquarie
La contraprestación para la compra de Macquarie, incluyendo la transacción, se compuso así:
| Forma de pago | CBFIs adquiridos de Fibra MQ | CBFIs emitidos de Fibra Mty | Precio | Contraprestación total (en millones) |
|---|---|---|---|---|
| Efectivo pagado | 105,475,061 | — | — | Ps. 4,955 (2) |
| CBFIs emitidos | 537,899,079 | 1,721,277,018 | Ps. 14.23 (1) | Ps. 24,494 |
| Total | 643,374,140 | — | — | Ps. 29,449 (3) |
(1) Precio de Fibra Mty al cierre del 29 de mayo de 2026.
(2) Incluye Ps. 314.6 millones correspondientes a costos de la OPA.
(3) Considerando la combinación de las formas de pago y un total de 643,374,140 CBFIs de Fibra MQ adquiridos, el equivalente del precio pagado asciende a Ps. 45.28 por cada CBFI de Fibra Macquarie.
Precio de adquisición sin costos de la OPA
Aislando los costos de la OPA, la adquisición ascendió a 48 mil 86 millones de pesos, equivalentes a 2,800 millones de dólares calculados al 29 de mayo de 2026, y está integrada así:
| Concepto | Monto en millones de pesos (1) |
|---|---|
| Contraprestación total | 29,449 |
| − Costos de la OPA | 315 |
| Contraprestación sin costos | 29,134 |
| + Pasivos proporcionales | 18,952 (2) |
| Precio de adquisición | 48,086 |
(1) Los resultados pueden presentar variaciones por redondeo.
(2) Pasivos de Ps. 23,486 millones por 80.69%.
Efectos en el estado de posición financiera
Los efectos en el estado de posición financiera al cierre de mayo de 2026 se pueden apreciar en la gráfica a continuación:
(Cifras en millones de pesos).
Participación no controladora
Al 30 de junio de 2026, tras la adquisición de CBFIs de Fibra Macquarie en el mercado secundario, Fibra Mty mantiene una participación directa del 81.38% y una participación no controladora del 18.62%.
Acuerdo de internalización
El 26 de junio de 2026, Fibra Mty celebró un acuerdo de internalización con Macquarie Asset Management (“MAM”) y Macquarie Infrastructure and Real Assets Holding Pty Limited (“MIRAH”), sujeto al cumplimiento de ciertas condiciones, para la administración de Fibra MQ.
Tras ello, Fibra Macquarie, MAM y Fibra Mty acordaron una transición ordenada. Esta contraprestación por internalización fue superior a los 172 millones de dólares, equivalentes a 3 mil 17 millones de pesos, y será pagada una vez que se cumplan las condiciones.
Fibra Mty al 2T26
El valor de los activos totales fue superior a los 6,600 millones de dólares, con más de 5.5 millones de m² para capitalizar en la demanda industrial en México.
Al segundo trimestre de 2026, la FIBRA cerró con 383 propiedades en portafolio, incluyendo 343 para uso industrial, 17 para uso de oficinas y 23 para uso comercial.
Su nivel de endeudamiento se ubicó en 32.8%, desde el 26.4% registrado al cierre del 4T25. Considerando el efectivo disponible en caja y la capacidad de endeudamiento al cierre del 2T26, Fibra Mty tiene la posibilidad de invertir en el sector industrial 680 millones de dólares, para posicionar el nivel de endeudamiento en 35% de manera consolidada.
Su renta promedio por metro cuadrado fue de 6.6 dólares en naves industriales, 21.5 dólares en oficinas corporativas, 16.8 dólares en oficinas operativas y 11.1 dólares en inmuebles comerciales.
Resultados financieros
Los ingresos totales, ION y la UAFIDA alcanzaron 1,197, 1,060 y 969 millones de pesos, respectivamente, con alzas de 41.7%, 38.2% y 37.9% respecto del 2T25.
El Flujo de Operación (FFO) y el Flujo Ajustado de la Operación (AFFO) se situaron en 891 millones y 834 millones de pesos, respectivamente, 36.5% y 32.5% por encima del 2T25.
La distribución total de Fibra Mty al 2T26 ascenderá a 1,094.4 millones de pesos.
Perspectiva de la dirección
“El segundo trimestre de 2026 marcó un punto de inflexión en Fibra Mty. La conclusión de nuestra Oferta Pública de Adquisición por los CBFIs de Fibra Macquarie, con aceptación superior al 80% de sus certificados en circulación, representa la transacción más relevante que hemos realizado”, destacó Jorge Ávalos Carpinteyro, director general de Fibra Mty.
“Durante el trimestre, avanzamos en la planeación de la integración y, posteriormente, celebramos un acuerdo con Macquarie Asset Management para internalizar la administración de Fibra Macquarie. El acuerdo contempla una transición estructurada para preservar la continuidad operativa y administrativa. Una vez concluido el proceso, Fibra Mty asumirá la administración, mientras que Macquarie Asset Management brindará apoyo durante un periodo de transición para facilitar una transferencia ordenada”, agregó finalmente.
Mario Vázquez
Analista Senior en Real Estate Capital & Innovation de Inmobiliare. Periodista especializado en bienes raíces con 10 años de trayectoria y tres nominaciones a mejor reportero inmobiliario en CDMX. Host de Inmuebles24 TV Ver perfil completo →
