Durante el periodo, los inmuebles crecieron en promedio 7.9% en el país; en Guadalajara crecieron 11.1%; Tijuana, 9.7%; la de Puebla-Tlaxcala, 8.5%; y la de Monterrey, 8.3%, con las mayores plusvalías.
Uno de los temas más destacados dentro de la inversión inmobiliaria es la plusvalía. Esta consiste en un aumento de valor. Es la diferencia positiva entre el precio original que se pagó por una propiedad y el precio mayor que vale actualmente con el paso de los años.
Esta plusvalía depende de la buena ubicación, la llegada de nuevos negocios, mejores vías de transporte y el crecimiento de servicios en la zona.
Por ejemplo, si se compra una casa en un millón de pesos y con los años vale un millón doscientos mil, se obtuvo una plusvalía del 20%.
En México, la plusvalía oficial la brinda la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Su más reciente Índice SHF de Precios de la Vivienda del segundo trimestre de 2026 mostró una apreciación de 7.3% a nivel nacional, en comparación con el mismo periodo de 2025.
En el acumulado anual, el crecimiento fue de 7.9%.
En valores inmobiliarios macroeconómicos, según el Banco de México, la tasa hipotecaria promedio en el segundo trimestre de 2026 fue de 11.42%.
Alzas en la vivienda nueva
El Índice SHF para vivienda nueva presentó una apreciación de +8.3%, mientras que la vivienda usada aumentó +7.5% de enero a junio de 2026. Las casas solas subieron 8.4% y las casas en condominio y departamentos, conjuntamente, subieron 7.4% al primer semestre de 2026.
Por su parte, la vivienda económica-social aumentó +10% y la vivienda media-residencial se apreció +6.7%.
Al primer semestre de 2026 (1S26), el valor promedio nacional de una vivienda fue de 1,960,032 pesos.
La mediana del valor de avalúo fue de 1,299,580 pesos —50% de las operaciones en el mercado se realizaron por debajo de este monto—, en tanto que 75% de las viviendas fueron valuadas en un rango menor a los 2,226,101 pesos.
Zonas metropolitanas más relevantes
El Índice SHF por Zona Metropolitana (ZM) reportó, de enero a junio de 2026, los siguientes resultados, de mayor a menor:
- La ZM de Guadalajara mostró una apreciación de 11.1%.
- La ZM de Tijuana presentó un incremento de 9.7%.
- En la ZM de Puebla-Tlaxcala, el crecimiento fue de 8.5%.
- La ZM de Monterrey tuvo un incremento de 8.3%.
- En la ZM de León, el índice de precios aumentó 7.9%.
- En la ZM de Querétaro, el Índice SHF se apreció 5.6%.
- La ZM de Toluca creció 5.1%.
- Finalmente, en el Valle de México, el Índice SHF se incrementó 4.6%.
Por entidades federativas
El Índice SHF mostró que 17 estados presentaron variaciones mayores al promedio respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que 15 registraron bajas.
Aunque la SHF no explica la metodología, destaca que en las entidades con más alza hay un elemento no clarificado, que es el alza en la ola de inseguridad. Por eso destaca la inclusión de Tamaulipas, con 11.8%; Jalisco, con 11.2%; Sinaloa, con 9.5%; Michoacán, con 8.9%; Puebla, con 8.7%; y Guanajuato, con 8.2%. Llama la atención que la plusvalía más baja se presenta en la CDMX, con solo 3.9%.
Índice SHF estatal al primer semestre de 2026 (1S26)
Variación porcentual
| Entidad | Variación | Entidad | Variación |
|---|---|---|---|
| Tamaulipas | 11.8% | Nacional | 7.9% |
| Quintana Roo | 11.5% | Colima | 7.7% |
| Jalisco | 11.2% | Chiapas | 7.6% |
| Aguascalientes | 10.7% | Morelos | 7.1% |
| Nayarit | 10.6% | Campeche | 7.1% |
| Baja California | 9.9% | San Luis Potosí | 7.0% |
| Baja California Sur | 9.8% | Oaxaca | 6.9% |
| Yucatán | 9.6% | Guerrero | 6.7% |
| Sinaloa | 9.5% | Tabasco | 6.6% |
| Sonora | 9.4% | Veracruz | 6.1% |
| Michoacán | 8.9% | Zacatecas | 5.8% |
| Hidalgo | 8.9% | Querétaro | 5.7% |
| Puebla | 8.7% | México | 5.5% |
| Chihuahua | 8.7% | Durango | 5.4% |
| Nuevo León | 8.3% | Tlaxcala | 4.7% |
| Guanajuato | 8.2% | Ciudad de México | 3.9% |
| Coahuila | 8.0% |
Elaborada por SHF.
Sorprendentes resultados por municipios y alcaldías
En la CDMX, las plusvalías mejor posicionadas son las de Iztapalapa y Cuauhtémoc, con 4.2%, y les siguen Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Gustavo A. Madero, con 4.1%, respectivamente.
Variación municipal del Índice SHF al 1S26
Variación porcentual
| Municipio | Variación (%) | Municipio | Variación (%) |
|---|---|---|---|
| Reynosa (Tamps) | 12.8% | León (Gto) | 7.9% |
| Matamoros (Tamps) | 12.2% | Tapachula (Chis) | 7.8% |
| Solidaridad (Q.Roo) | 11.7% | Temixco (Mor) | 7.5% |
| Tlajomulco de Zúñiga (Jal) | 11.6% | Saltillo (Coah) | 7.4% |
| Kanasín (Yuc) | 11.4% | Manzanillo (Col) | 7.4% |
| Benito Juárez (Q.Roo) | 11.4% | Emiliano Zapata (Mor) | 7.4% |
| Huejotzingo (Pue) | 11.0% | Nacajuca (Tab) | 7.2% |
| San Pedro Tlaquepaque (Jal) | 11.0% | Zumpango (Mex) | 7.1% |
| Aguascalientes (Ags) | 10.7% | Campeche (Camp) | 7.1% |
| Bahía de Banderas (Nay) | 10.7% | Zihuatanejo de Azueta (Gro) | 7.0% |
| Guadalajara (Jal) | 10.7% | Tlacolula de Matamoros (Oax) | 7.0% |
| Tepic (Nay) | 10.4% | Tuxtla Gutiérrez (Chis) | 6.9% |
| Mexicali (B.C.) | 10.4% | Carmen (Camp) | 6.9% |
| Zapopan (Jal) | 10.2% | Monterrey (N.L.) | 6.9% |
| Juárez (N.L.) | 10.0% | San Luis Potosí (S.L.P.) | 6.7% |
| Mineral de la Reforma (Hgo) | 9.9% | Acapulco de Juárez (Gro) | 6.7% |
| La Paz (B.C.S.) | 9.8% | Veracruz (Ver) | 6.6% |
| Cajeme (Son) | 9.8% | El Marqués (Qro) | 6.4% |
| Jesús María (Ags) | 9.7% | Guadalupe (Zac) | 6.3% |
| Tijuana (B.C.) | 9.7% | Gómez Palacio (Dgo) | 6.2% |
| Los Cabos (B.C.S.) | 9.6% | Centro(Tab) | 6.1% |
| Mazatlán (Sin) | 9.6% | Coatzacoalcos (Ver) | 6.0% |
| Mérida (Yuc) | 9.3% | Tecámac (Mex) | 5.6% |
| García (N.L.) | 9.1% | San Juan Bautista Tuxtepec (Oax) | 5.4% |
| Hermosillo (Son) | 9.1% | Querétaro (Qro) | 5.4% |
| Culiacán (Sin) | 9.0% | Corregidora (Qro) | 5.4% |
| Juárez (Chih) | 8.8% | Zacatecas (Zac) | 4.8% |
| Uruapan (Mich) | 8.7% | Metepec (Mex) | 4.8% |
| Morelia (Mich) | 8.5% | Toluca (Mex) | 4.7% |
| Puebla (Pue) | 8.5% | Durango (Dgo) | 4.7% |
| Villa de Álvarez (Col) | 8.4% | Iztapalapa (CDMX) | 4.2% |
| Chihuahua (Chih) | 8.3% | Apizaco (Tlax) | 4.2% |
| Tizayuca (Hgo) | 8.3% | Cuauhtémoc (CDMX) | 4.2% |
| Apodaca (N.L.) | 8.2% | Tlaxcala (Tlax) | 4.1% |
| Nacional | 7.9% | Benito Juárez (CDMX) | 4.1% |
| Torreón (Coah) | 7.9% | Miguel Hidalgo (CDMX) | 4.1% |
| Celaya (Gto) | 7.9% | Gustavo A. Madero (CDMX) | 4.1% |
| Soledad de Graciano Sánchez (S.L.P.) | 7.9% |
Con datos de la SHF.
En el entorno macroeconómico
El Producto Interno Bruto (PIB) creció 2.2% al segundo trimestre de 2026, en tanto que el número de trabajadores registrados en el IMSS creció 1.4% entre junio de 2025 y junio de 2026 —uno de los más bajos a nivel histórico—, mientras que la inflación mostrada por el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) fue de 3.4%.
El dato relevante
En la Ciudad de México, el precio promedio de una casa oscila entre los 5.1 millones de pesos, con un costo general que supera los 57,000 pesos por metro cuadrado, según el portal de data inmobiliaria propiedades.com.
Según el mismo portal, los precios promedio por alcaldía fueron:
✸ Miguel Hidalgo: Más de 25 millones de pesos.
✸ Cuajimalpa: Cerca de 15.1 millones de pesos.
✸ Álvaro Obregón: Alrededor de 10.3 millones de pesos.
✸ Benito Juárez: Cerca de 5.6 millones de pesos.
✸ Tlalpan: Alrededor de 5.2 millones de pesos.
✸ Coyoacán: Cerca de 4.8 millones de pesos.
✸ Gustavo A. Madero: Alrededor de 2.3 millones de pesos.
✸ Iztapalapa: Cerca de 2.0 millones de pesos.
Mario Vázquez
Periodista especializado en bienes raíces con 10 años de experiencia en el segmento inmobiliario. Ha sido tres veces nominado como mejor reportero inmobiliario en la Ciudad de México.
Colabora en Excélsior TV junto a Karim Goudiaby en el programa Inversiones Inmobiliarias, y es host de Inmuebles24 TV. Ha participado como panelista en diversos canales de televisión especializados en el sector inmobiliario.
Cuenta con trayectoria como periodista en El Financiero y como reportero de televisión en Meganoticias. Actualmente forma parte del equipo editorial de Inmobiliare como analista senior en Real Estate Capital & Innovation.
