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Desarrollo Urbano

Demanda de vivienda no mejorará a menos que mejore el salario de los mexicanos

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Si bien es algo que no se puede medir con exactitud, la demanda de vivienda en México es uno de los temas centrales a la hora de tomar decisiones y levantar proyectos para todos aquellos interesados en adquirir un inmueble. Por dicha razón, el presente artículo está encaminado a entender el panorama actual en el país.

La tendencia 

De acuerdo con la última Encuesta Nacional de los Hogares emitida por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía, en México hay 34.1 millones de hogares donde viven 123.6 millones de personas, lo cual se traduce en un incremento de 1.2 millones de hogares respecto al año anterior -2016- y 2.7 millones con relación al 2014, tendencia clara de que existe una constante y creciente demanda del parque habitacional alrededor del país.

Lo antes mencionado indica que hubo un incremento de la demanda de 3.6% durante el 2017, donde se concentra una población conformada en su mayoría por las nuevas generaciones -de 0 a 29 años- que representan el 51.3% del groso total de la república mexicana y que son quienes a corto, mediano y largo plazo encabezarán las operaciones inmobiliarias.

Así mismo, la encuesta precisa que el número de personas en el hogar bajó de 3.7 a 3.6 el ciclo pasado, dato del que se infieren dos cosas: mayor participación de hogares independientes y una menor capacidad monetaria para formar familias de gran tamaño.

Los créditos

En 2017, la Sociedad Hipotecaria Federal esperaba recibir Un millón 88 mil 815 solicitudes de crédito para la vivienda para hogares con rezago habitacional -61.4%-, para la tipología de formación de hogares -28.2%-, también para movilidad habitacional -7.4%- y curas de originación -2.9 por ciento-. Sin embargo, en el 2018 la institución ha mostrado disminución de 7.5% -es decir 1,007,238- debido a una serie de variables: un primer semestre expectante por el resultado de las elecciones, así como sueldos poco competitivos y tasas de interés elevadas.

Dentro de su reporte indican que en 2018 los estados que más operaciones realizarán entre los tres tipos de solución: adquisición, mejoramiento y autoproducción destacan Nuevo León -96,079-
Estado de México -78,627-, Jalisco -72,245-, Ciudad de México -64,146- y Chihuahua -50,722-.

En cuanto al crédito otorgado de manera individual en el mercado tradicional integrado por Infonavit, Fovissste y la banca comercial, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano -SEDATU en conjunto con la Comisión Nacional de Vivienda -CONAVI- apunta que el monto alcanzó 330.9 mil millones de pesos en los últimos doce meses registrados hasta abril de 2018, equivalente a un incremento de 6.1% de forma anualizada, debido a “un repunte significativo de la colocación de créditos de los tres actores en abril, tanto en su comparación interanual -31.4%-, como en relación al mes previo de 4.3 por ciento”.

Del total del monto otorgado, Infonavit realizó 150.3 miles de acciones, lo que significa un incremento de 12.4% en el otorgamiento por parte de la institución con relación al ejercicio enero-abril 2017; en cambio, el Fovissste registró una caída de -39.3% a razón del cofinanciamiento (-19.5%) y el programa Respalda con una implicación del -100%. Por su parte, la banca comercial se vio expuesta con una variación anual de -6.2 puntos porcentuales en cuanto a sus acciones se refiere y una contracción en la cifra de inversión de -5.1%, de 47.8 a 45.3 miles de millones de pesos.

Niveles de endeudamiento

Sobre el endeudamiento de las personas que están pagando un crédito mes con mes, BBVA Bancomer a través de el documento Situación Inmobiliaria México del primer semestre de 2018, enuncia que “se mantiene prácticamente sin cambios la proporción del pago por vivienda respecto al ingreso, en el monto sí se observa un incremento en términos reales en todos los deciles”, lo cual explica que al tener tasa fija la mayoría de los créditos hipotecarios, los incrementos son gracias a “nuevos créditos con un pago mayor debido a que se financia una vivienda de mayor valor o con menor aforo”, concluyen.

Por ejemplo, del ingreso corriente perteneciente al primer decil -bloque- de 9 mil 234 pesos, se destinan 3 mil 423 pesos a la vivienda -2016-, mientras que el bloque de los que tienen un ingreso superior a 29 mil 109 pesos y menor a 35 mil 67 pesos, tienen una deuda promedio de 5 mil 141 pesos.

“Los hogares que reportan menos de un salario mínimo de ingreso superan el 30% del nivel de endeudamiento. El resto no alcanza el 15% de su ingreso trimestral en promedio. A partir de 5 salarios mínimos como ingreso, esta proporción disminuye todavía más, teniendo como máximo 10% en los hogares con más de 8 salarios mínimos de ingreso”. Esto quiere decir que con más de cinco salarios mínimos de ingreso se cuenta con una mayor capacidad de compra y de obtener financiamiento.

Demanda en Internet

El uso de internet ha resultado benefactor para que los ciudadanos mexicanos evalúen una o varias opciones de propiedades de acuerdo con su perfil y estilo de vida antes de tomar una decisión; como prueba, 71.3 millones de habitantes tienen acceso a este recurso, el cual tuvo un incremento de 4.4% de 2016 a 2017 según la Encuesta Nacional sobre Disponibilidad y Uso de Tecnologías de la Información en los Hogares -ENDUTIH 2017-.

En tanto que las búsquedas en línea de inmuebles han ido al alza con los años, “claro ejemplo es el hecho de que en 2017 se registraron 42 millones de búsquedas de vivienda a través de Internet, con una representación correspondiente al 60.46% de mujeres y 39.54% de hombres, duplicando la cantidad de 21 millones registrados en el 2016”, describe el Informe Anual del Mercado Inmobiliario 2018 de Lamudi.com.mx, donde se explica que el 42.08% de los interesados pertenecen a la Generación X -35 a 44 años-, seguidos de los millennials de 25 a 34 años -35.13%-, los baby boomers de 55 a 64 años -10.76%-, Generación Z de 18 a 24 años -9.38%- y la Generación Silenciosa con más de 65 años -2.64%- que en conjunto acumulan un promedio de 109 mil búsquedas mensuales como promedio.

Los indicadores antes mencionados demuestran que, a pesar de que hay una desaceleración en la solicitud de créditos, la tendencia apunta hacia arriba, con una creciente demanda de vivienda en el país, pero dando pasos pequeños, pues si bien la demanda a través de internet aumentó y los niveles de endeudamiento se han mantenido estables, hay que poner atención al comportamiento de los salarios y las tasas de interés, ya que son determinantes para que tanto el sector inmobiliario oferente aporte nuevas y mejores soluciones, así como el grupo demandante tenga un mejor ingreso para acceder a propiedades adecuadas y de calidad.

Por Lamudi

Este artículo fue de la edición 109 http://inmobiliare.com/inmobiliare-109/

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