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Desarrollo de proyectos inmobiliarios a gran escala

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Los proyectos inmobiliarios a Gran Escala como suelen ser definidos, implican no solo grandes inversiones, sino también, una proyección sin igual, son desarrollos concebidos a largo plazo y que sin duda, generan complejos habitacionales que mejoran la calidad de vida de inquilinos y propietarios.4
¿Cómo definir un proyecto a gran escala? Es el cuestionamiento central que tuvo este panel de discusión. Javier Lomelin, moderador de esta mesa, detalla que este tipo de desarrollos, demandan una complejidad derivada no sólo de la incertidumbre financiera – ya que se trata de inversiones a largo plazo – sino también en la ejecución, en donde ese proyecto por fuerza mayor, tiene que generar un diferenciador importante en ubicación, diseño y conexión con el entorno.
HACER COMUNIDADES
“Hacemos comunidades para mejorar la calidad de vida de los usuarios”, es la manera como define Javier Barrios de MIRA Companies un proyecto de este tipo. “Se trata de desarrollos a gran escala, en donde en efecto lo complejo está en la incertidumbre financiera a largo plazo. Tenemos que jugar con los distintos escenarios económicos, los retornos y la TIIE.
3”Para MIRA Companies, este tipo de desarrollos generan entornos que pueden ayudar a tener una vida más atractiva. “La clave en efecto es la ubicación lo cual es preponderante, generar un valor y la idea es posicionar el proyecto teniendo recursos para largo plazo.
”Para proyectar un desarrollo de gran escala en una ciudad grande, el análisis que se debe de realizar es a profundidad, sobre todo hay que estudiar bien el mercado, por ejemplo, ciudades de más de un millón de habitantes pueden ser propicias para estos grandes desarrollos, sin embargo, hay que realizar una serie de análisis como son estudiar la competencia y hacer una proyección del volumen de clientes a tener por lo menos en los primeros 10 años, comenta Javier Barrios de MIRA Companies.imag22222e (7)

Los proyectos de Gran Escala vienen a suplir un espacio insatisfecho en términos de desarrollo y de vivienda mal planeada. Este tipo de complejos deben de generar una conexión con los sistemas de transporte masivo, con los lugares de entretenimiento, hospitalarios y con los núcleos de trabajo. “En el caso de Cancún estamos desarrollando un complejo con unas características únicas, bien planeado y con el componente del mar, que es importante en este destino” comenta Javier Barrios.
“Lo que hacemos realmente en MIRA Companies con estos proyectos es provocar e incentivar el regreso a la vida urbana y añadirle un componente comercial en donde generamos un espacio público privado, seguro y con valor, como pueden ser oficinas y servicios.6
”Finalmente para Javier Barrios, las comunidades cerradas provocaron que la gente ya no saliera a las calles y eso generó más inseguridad. “Nosotros apostamos a que el ciudadano regrese en este tipo de proyectos a los espacios abiertos. Nuestra tarea es la regeneración del suelo urbano, capitalizarlo y regenerar zonas con diversos usos de suelo.”
LOS BENEFICIOS
El común denominador sin duda de los jugadores y desarrolladores que están concibiendo este tipo de proyectos, es hacer comunidades planeadas, sin dejar a un lado lo que implica estos complejos, que va desde la compra de la tierra, resolver la tramitología, además de la planeación y vinculación con la infraestructura cercana al proyecto.
2Para Pedro Aspe de Grupo Proyecta otra de las empresas que está generando estos desarrollos, un complejo a gran escala hace sentido si al menos lo van a habitar unas 50 mil personas. “Este número es el mínimo porque finalmente van a detonar otro tipo de negocios alrededor”, dice el ejecutivo.
“Realmente los beneficios que vemos en un desarrollo o proyecto a gran escala es que la tramitología se hace más eficiente, porque es en volumen. También hay un mayor impacto del desarrollador en la zona donde llega a construir porque el proyecto se ve como un todo, entre otras cosas, porque hay casos en donde llevamos los servicios a esa zona y eso, es un beneficio muy grande para la comunidad vecina o cercana al entorno del desarrollo”, añade Pedro Aspe.
Grupo Proyecta contempla sus próximos proyectos de gran escala en ciudades como Irapuato, Mérida y Querétaro. “Lo que hacemos como empresa y es muy importante, es aliarnos con un socio local para cada proyecto, esto es indispensable, concluye Aspe.
FONDEO PARA DESARROLLADORES
Andreu Cors que dirige Gava Capital empresa dedicada a fondear a desarrolladores con capital para realizar proyectos de gran escala, comentó en este panel de discusión, que ellos no están desarrollando, solo le están apostando a financiarlos. “Medimos y evaluamos el participar en un proyecto de este tipo en la capacidad de absorción que tenga. Para nosotros la variable de proyectar este tipo de desarrollos a largo plazo lo vemos como una labor difícil, por eso apostamos solo al financiamiento y admiramos el trabajo del desarrollador.1
”Cuenta Andreu Cors que los inversionistas atrás del capital de fondeo de Gava Capital, son principalmente familias “patrimoniales” localizadas la mayoría en Monterrey. “Prometemos un fondo de inversión en donde diversificamos el riesgo y al ser la empresa un desarrollador de desarrolladores, estamos incentivando el movimiento de capital con retornos interesantes, creamos además en los desarrolladores chicos o medianos oportunidades de inversión que al final ayuda a detonar ciudades”, afirma Cors.
Finalmente para el Director General de Gava Capital, proyectos de este tipo que generen comunidades cerradas no son bien recibidas, aunque entiende que por temas de seguridad hay gente que invierte en este tipo de complejos justamente porque encuentran seguridad.33

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