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Industria

¿Dónde buscar oportunidades para negocios exitosos de PropTech en México?

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Es realmente emocionante ver que la industria inmobiliaria es atractiva para los emprendedores de tecnología e innovación. Creo que la industria de bienes raíces siempre ha tenido emprendedores de otro tipo. La industria en México y en el mundo tiene muchos ejemplos de estos casos de emprendimiento.

Los emprendedores de mi generación que estaban interesados en el mundo inmobiliario encontraron grandes oportunidades en el modelo de capital privado inmobiliario. Ahí está, por ejemplo, Ricardo Zúñiga y Héctor Sosa. Los dos compañeros de ingeniería civil de la IBERO encontraron cómo volver a trabajar juntos después de la maestría que ambos hicieron en Estados Unidos. Primero trabajaron en O’Connor Capital Partners y eventualmente fundaron, junto con otras personas, Vertex una administradora de fondos de inversión inmobiliarios. Otro ejemplo de emprendedores en el sector financiero enfocado en bienes raíces fueron Roberto Ordorica y Salvador Magaña amigos de la primaria que hoy tienen Si Renta, que también ha levantado capital de las Afores para invertir en el sector. Hay muchos otros ejemplos, entre ellos destacan Artha Capital, IGS por citar a dos.

Los emprendedores en capital privado son una minoría en el sector inmobiliario en México. Cada desarrollador es un emprendedor. Chicos y grandes tienen que enfrentarse a los mismos retos. Buscar un terreno, negociarlo a buen precio, tratar de que el dueño lo aporte, diseñar un producto, conseguir permisos, comenzar la construcción y enfocarse en la comercialización. Este ciclo está lleno de incertidumbre y riesgos, que normalmente se afrontan con menos recursos que los necesarios, eso los hace emprendedores por excelencia.

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Dos ejemplos contemporáneos míos son MIRA y O’Donnell. MIRA fue la evolución profesional de Javier Barrios que trabajó la primera parte de su carrera en una desarrolladora de vivienda de María Asunción Aramburuzabala y otras importantes personalidades del mundo de los negocios en México. Tras su salida, Javier pudo convencer a varios inversionistas institucionales de crear una plataforma de inversión enfocada en vivienda y hoy es una de las empresas líderes del mercado.

En el caso de O’Donnell, la historia quizá es todavía más similar a las anécdotas de emprendimiento de Silicon Valley. David O’Donnell se vino a México antes de que entrara en vigor el TLC de 1994. Como muchos norteamericanos pensaron que México sería la nueva frontera en donde enriquecerse. Después del Tequila Crisis, pocos se quedaron. David lo hizo y hoy tiene una de las empresas de desarrollo industrial más importantes de México y ha levantado su propio fondo.

Actualmente siguen existiendo emprendedores tratando de hacer fondos de capital para invertir en bienes raíces y sin duda nunca faltarán personas entrando o manteniéndose en la parte del desarrollo inmobiliario, pero ya no son los únicos emprendedores tratando de ganar dinero y hacer una carrera profesional en el sector. Ahora hay una naciente comunidad de personas buscando darle soluciones a la enorme industria inmobiliaria en México.

La industria inmobiliaria se segmenta por tipo de uso de los activos. Por lo que los grupos más importantes son vivienda para venta, vivienda multifamiliar para renta (concebida desde el principio no para venderse sino para alquilarse), activos comerciales, oficinas, industrias, centros de distribución y hoteles. Hay otros como escuelas, cárceles, mini bodegas, estacionamientos, pero los más fuertes son los antes mencionados.

Se estima que más de la tercera parte del valor de todos los inmuebles pertenecen a la vivienda por lo que hace a este sector el más atractivo para los emprendedores, pero hay otros factores importantes que no deben dejarse de lado y hacen a la vivienda atractiva para el desarrollo de tecnología e innovación. Esas características adicionales son, que es un mercado enormemente fragmentado y que es el sector con más transacciones dentro de los bienes raíces.

La fragmentación y la repetición plantean oportunidades que se pueden aprovechar con la tecnología. Hoy en México casi todas las transacciones de viviendas en renta son de viviendas individuales. Según varias fuentes como CONAVI, SHF, INEGI y otros hay 5.1 millones de viviendas rentadas. En Estados Unidos más del 50% de las viviendas rentadas son de una empresa que se dedica a comprar o desarrollar edificios especializados para la renta y que contratan a un administrador central para el proceso.

En México, esta industria no llega a las 10,000 unidades en renta. Lo anterior hace que la oferta esté completamente atomizada en un dueño por unidad. Estos dueños no pueden invertir en desarrollo tecnológico para rentar sus unidades y dependen de usos y costumbres como solicitar un aval que garantice la renta.

Por Roberto Charvel, director de Vander Capital Partners

Este es un fragmento del artículo ¿Dónde buscar oportunidades para negocios exitosos de PropTech en México? de la edición 113
http://inmobiliare.com/inmobiliare-113/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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Industria

Repunta actividad inmobiliaria industrial por auge del ecommerce en la CDMX

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Los indicadores del mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México y su área metropolitana al cierre del 2020 se mantuvieron en una relativa estabilidad, a pesar del impacto en la economía que tuvo la contingencia sanitaria del Covid-19, señala CBRE en su último reporte.

Ante las medidas de confinamiento la baja de actividad industrial fue inminente en todos los subsectores, sin embargo, la manufactura es la que ha tenido una recuperación más rápida. Asimismo, el auge del sector logístico como consecuencia del crecimiento en el ecommerce ha sido un factor determinante para el repunte de la actividad inmobiliaria industrial en la CDMX y su zona conurbada. 

Según el reporte al cierre del cuarto trimestre (4T), el inventario se situó en 9.03 millones de m2, un incremento del 2.8% con respecto al mismo periodo del año anterior, concentrando la nueva oferta en centros de distribución de última milla hacia la segunda mitad del año.

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La construcción ha mantenido su dinamismo, situándose en 379 mil m2, un aumento de más de 153 mil m2 con respecto del 4T de 2019. La mayoría de los nuevos espacios se concentran en Tepotzotlán y Cuautitlán, dos de los submercados que más han crecido, con incrementos de entre el 1 y el 4% en comparación con el 4T del 2019.

La tasa de vacancia cerró en 5.3%, tan sólo 0.2 puntos porcentuales por encima de la de 2019, motivado por la nueva oferta. El precio de salida cerró en US $5.69/m2/mes, 80 centavos más que el 4T de 2019; y  la absorción neta se colocó en 70,972 m2.

Se espera que la demanda de espacio destinado a logística y distribución aumente durante 2021 y continúe impulsada por el cambio en los hábitos de consumo y la expansión del ecommerce, lo que se verá reflejado en esta región del país.

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