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Finanzas

¿Dónde y cómo invertir en tiempos de incertidumbre?

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El 2019 ha sido un año muy complicado para el sector inmobiliario, tan solo en el primer semestre la construcción registró un desplome de 7.3% anual, reveló el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Esto ha implicado la pérdida de 60 mil empleos y mermas directas para 50 ramos industriales, contrataciones de créditos e inversiones.

Si bien, recientemente Eduardo Ramírez Leal, Presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), ha anunciado en entrevista frente a un medio nacional que, al cierre de este 2019 se observa una ligera mejoría, el desplome acumulado a lo largo del año será difícil de contener.

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Por su parte, especialistas en economía del sector privado consultados por el Banco de México (Banxico) revisaron a la baja las expectativas de crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) en el 2019, pasando de 0.43% en el 2018 a 0.26% en este período.

No obstante, para el 2020 anticiparon una menor inflación y un tipo de cambio más bajo; además, conforme a la encuesta del mes de octubre de Banxico, los expertos ajustaron su previsión de crecimiento a 1.21% del 1.35% especulado en septiembre.

Mientras que los problemas de inseguridad, la incertidumbre política causada por la nueva gobernanza, la situación económica interna y la política de gasto público, son los principales factores que se piensan como los obstáculos para el crecimiento del país en los próximos seis meses, además de la debilidad del mercado externo y la economía mundial.

En este contexto, durante el desarrollo del 8º Congreso Internacional de Expo Negocios Inmobiliarios, los líderes del sector inmobiliario expresaron sus perspectivas sobre la inversión y el crecimiento económico para el 2020, además de las tendencias en cuanto a vivienda, oficinas, industrial y desarrollo turístico.

Alexis Milo, Economista en Jefe de HSBC

“El año que viene la economía mexicana se va a acelerar, actualmente tenemos un pronóstico de crecimiento de 1.4% para el año que viene, esa aceleración de la economía es una combinación de más inversión de las empresas, una recuperación del consumo privado (que estuvo un poco más débil de lo esperado en este año) y también de algunos de los factores transitorios.

Sobre todo, por el lado de la construcción y de la producción de petróleo van a superarse, la combinación de todo esto es lo que nos da un crecimiento ligeramente mayor el próximo año con respecto a este. Mucha de esta recuperación de la inversión, es porque se disipa en buena medida la incertidumbre.

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Alexis Milo

Por otra parte, está el tratado el Tratado de Libre Comercio y su renegociación, todos sabemos que eso ha introducido mucha incertidumbre desde hace más de dos o tres años, que fue cuando se empezó a manejar el tema de renegociación del tratado.

También, se ve un poco más claro, cuál es la política económica de la administración actual, tenemos un presupuesto para el 2020 que mantiene finanzas públicas ordenadas con supuestos macroeconómicos realistas. Entonces la suma de todo esto es lo que vemos como una recuperación del consumo privado y de la inversión.

Es un buen momento para invertir, de alguna manera sigue existiendo incertidumbre, pero mucha de esa se va a disipar, yo creo que el mercado mexicano, tanto nacional como para exportaciones va a crecer en los próximos años de manera importante”.

Lyman Daniels, Presidente de CBRE México

“El mercado en general es positivo, bastante desnivelado, con mucha incertidumbre […] pero los fundamentales la parte base del mercado es muy sólida, lo que genera que vaya para adelante.

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Lyman Daniels

El mercado va a seguir creciendo, pero se necesita saber exactamente qué está pasando en el mundo, en la economía global, de dónde viene la demanda. Los inversionistas no van a tomar decisiones si no saben dónde van a estar en 12 o 18 meses. Hay mucha volatilidad en todo lo que está pasando en el mundo, por ello México tiene que tener muy claro cómo participar”.

Este es un fragmento del artículo Perspectivas hacia 2020 de la edición 117 http://inmobiliare.com/inmobiliare-117/

Finanzas

Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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