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E-Commerce; el paradigma del desarrollo industrial y logístico ya cambió

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La era del e-commerce comenzó de forma imperceptible en 1995 con la venta de un libro a través de Amazon desde un garaje en Seattle y a través de los años la mayoría de las empresas mayoristas han comenzado a vender sus productos desde sus propios websites. Durante el 2016 las ventas por e-commerce en EU tuvieron un crecimiento del 16% manteniendo la tendencia de doble dígito que ha tenido en los años recientes, esperándose que esta continúe.
Las gigantescas ventas de productos de consumo a través de internet han sido un factor determinante en el crecimiento de los principales mercados inmobiliarios industriales en Estados Unidos, los cuales registraron durante el 2016 cifras record en bajas tasas de disponibilidad, alta absorción y nuevos desarrollos, esto debido principalmente a la ocupación de grandes espacios industriales. “big box, fulfillment centers”, destinados a almacenar y distribuir los productos destinados a las ventas en línea de las grandes cadenas de retail y mayoristas, así como de aquellas especializadas en las ventas en línea como Amazon.
En México, de acuerdo con el AMIPCI (Asociación Mexicana de Internet), las ventas por comercio electrónico crecieron 59% en 2015, siendo el área metropolitana de CDMX, Guadalajara y Monterrey las zonas con mayor índice de compras en línea, principalmente debido a los millennials, (39% de las compras), quienes tienen preferencia de concentrarse en grandes centros urbanos.
Estas cifras reportadas y las tendencias en el desarrollo de Naves industriales de características especiales y grandes dimensiones, “big box”, impulsadas por el e-commerce a nivel mundial, han propiciado que el Mercado Industrial de la Ciudad de México, principalmente en el área denominada CTT, (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán), no sea la excepción en la ocupación de grandes espacios destinados a la distribución de los productos adquiridos por internet delas grandes cadenas mayoristas y tiendas online. confirmándose esto con los datos de los principales indicadores de mercado reportados al cierre del 2016.

La rápida transición hacia e-commerce ha generado ganadores y perdedores. En el lado negativo, centros comerciales como el icónico “Mall of America” está sufriendo tasas de desocupación alarmantes, asimismo. tradicionales cadenas de retail como Macy’s, Nordstrom y Sears han tenido que reducir o cerrar tiendas a lo largo y ancho de EU. Este efecto más temprano que tarde también va a afectar el mercado inmobiliario de retail en México. Liverpool ya vende más productos vía e-commerce que en la mejor de sus tiendas. WalMart tiene asignado este año un presupuesto de 1,700 millones de pesos para comercio electrónico y tecnología.
En lo relativo al mercado inmobiliario industrial, es evidente como los desarrolladores industriales en CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlan) han estado cambiando gradualmente el formato de sus parques y naves industriales para atender la demanda de sus clientes de e-commerce en sus requerimientos de “first mile”, (grandes centros de distribución). El nuevo reto inmobiliario es ofrecer/desarrollar centros de distribución urbanos de “last mile”. (formatos pequeños), ya que los consumidores exigen cada día mayor velocidad en las entregas de los cuales se surten directamente a los compradores. Para los millennials. inmediatamente no es suficientemente rápido. Adicionalmente a la velocidad, el nivel de servicio de compras online sigue incrementándose. llegando a extremos, como en la venta de zapatos, donde ya hay proveedores que envían una medida más chica y una más grande a la que solicitó el comprador enviando 3 pares en vez de uno, lo cual va a generar, necesariamente, el retorno de por lo menos 2 pares, por lo que el costo logístico, de inventarios, (almacenaje) y financiero que este nivel de servicio implica es muy elevado.
El crecimiento del e-commerce a nivel mundial continuará su dinamismo y sin duda los grandes consorcios de retail internacionales y empresas de 3PL enfocarán sus estrategias inmobiliarias en la consolidación y expansión de sus ubicaciones en centros de distribución localizadas en puntos estratégicos, (en los grandes centros urbanos), que les permitan atender el creciente mercado de las compras online.
Ciclo de mercado industrial Ciudad de México 2017 

En los últimos cinco años, el mercado industrial en la Ciudad de México, sobre todo en el área metropolitana ha experimentado un crecimiento notable, principalmente en la construcción de Naves Industriales Clase “A”, derivado principalmente por la alta demanda de edificios con características de primera categoría y por la expansión y consolidación de operaciones de empresas nacionales e internacionales especializadas en servicios logísticos, distribución y almacenamiento de productos de consumo.
Debido a los altos niveles de absorción de naves Clase “A”, las tasas de desocupación continúan registrando niveles históricamente bajos, menores al 3.3%, como podemos observar en la gráfica de ciclo de mercado, el nivel de desarrollo permanece en la etapa de “expansión”. Nuestro pronóstico es que continúe con este comportamiento en los próximos 2 a 3 años.
La reducida disponibilidad de terrenos industriales en CTT, ha impulsado a los desarrolladores a explorar, “mas seriamente”, otros corredores mas al norte sobre la carretera NAFTA 57, cuyo crecimiento hasta el año 2016 había sido limitado, como Huehuetoca, Tepeji, Jilotepec, (Arco Norte). Un excelente ejemplo de esta nueva tendencia es el mega desarrollo de Artha Capital, Arco 57, en el cual Liverpool ya adquirió +130 hectáreas para su centro de distribución regional.
Por: Rafael McCadden, SIOR
Director Industrial 8. Logistics I Mexico City
rafael.mccadden@colliers.com
www.colliers.com

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