La rápida transformación de las cadenas de suministro, el desarrollo y crecimiento del comercio electrónico, los avances tecnológicos y las necesidades actuales del consumidor, impactadas principalmente por los efectos del Covid-19, han propiciado la redefinición del desarrollo inmobiliario y logístico en México y el mundo.

En este contexto, las empresas dedicadas al E-Commerce y Logística (3PL’s) siguen siendo los ganadores en estos tiempos de confinamiento, de acuerdo a cifras proporcionadas por la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO), 2 de cada 10 empresas que venden sus productos a través de internet han experimentado un crecimiento de hasta 300% en sus ventas online y para 2021, el 19% espera que las ventas a través de este medio representen 30% de sus ventas totales.

Así durante el 2020 el desarrollo del E-Commerce y la redefinición de las cadenas de suministro impactaron de forma positiva a los principales mercados industriales en México (Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara).

De acuerdo con Colliers International durante el 2021, la tendencia de crecimiento del E-Commerce continuará de forma positiva y seguirá impactando de la misma forma al mercado industrial en México. “Sin duda los grandes consorcios de retail internacionales y empresas de 3PL enfocarán sus estrategias inmobiliarias en la consolidación y expansión de sus ubicaciones en centros de distribución localizadas en puntos estratégicos, (en los grandes centros urbanos), que les permitan atender el creciente mercado de las compras online”.

Asimismo, el crecimiento del e-commerce ha generando una fuerte demanda de espacios de última milla (last mile). En el caso del mercado de la Ciudad de México, está tendencia ha propiciado que los requerimientos de puntos cercanos a la ciudad vayan en ascenso, es así como las zonas de Vallejo-Azcapotzalco, Naucalpan, Iztapalapa-Tláhuac e Iztacalco se han vuelto atractivos y estratégicos para empresas del sector logístico, comercio electrónico, desarrolladores e inversionistas.

Cabe mencionar que el mercado industrial y logístico de la CDMX al cierre del 4T del 2020  fue el menos afectado y más resiliente ante los efectos del Covid-19; de acuerdo con Colliers International registra un inventario existente de clase A superior a los 12 millones de m², que incluye la incorporación de 16 nuevas naves industriales que suman 382 mil m², de los cuales el 66% ingresó como pre-arrendamiento.

Mientras que la oferta mostró un comportamiento similar a lo reportado en 2019 durante el mismo periodo, cerrando en 4.5%, con un total de 546 mil m² disponibles. Asimismo, durante el trimestre se registraron nuevas disponibilidades en los distintos submercados, ocasionando un alza de la tasa de disponibilidad de 3.7% (3T 2020) a 4.5%.

Por otro lado, la absorción neta acumulada fue de 204 mil m², una cifra 48% inferior en comparación con el 4T 2019 (396 mil m²).  En lo que respecta a la actividad de mercado, esta fue de 1 millón 33 mil m², similar a lo registrado un año anterior en ese mismo periodo (1 millón 44 mil m²).

Durante el lapso analizado se observó un ligero decremento (2%) en los precios de salida de las naves industriales clase A, de US$5.40 a US$5.30 por m² mensual, con respecto al trimestre pasado. El submercado industrial Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán “CTT” registra el mayor inventario y disponibilidad, con un rango de precios de salida de US$4.0 y US$6.95. Es importante mencionar, que, al ser un mercado con una baja tasa de disponibilidad, fomenta un aumento de precios que favorece a los arrendadores.