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Industria

E-commerce y T-MEC fortalecen al mercado inmobiliario industrial

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Los avances en la ratificación del tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) en materia comercial, así como la expansión del e-commerce impulsaron el crecimiento y la demanda de los principales mercados inmobiliarios industriales del país durante el primer cuarto de 2020. Esto mantuvo sanos sus fundamentales frente a los posibles efectos del Covid-19, lo que confirmó a este segmento como el mejor posicionado del real estate en México.

Al cierre del primer trimestre del año, el inventario total, de los 21 mercados más dinámicos del país, tuvo un crecimiento anual de 2.68%, al alcanzar 81.8 millones de metros cuadrados. La región Noreste tiene el inventario más grande del país, con 23.2 millones de metros cuadrados. Asimismo, Ciudad de México y Monterrey continúan liderando dicho indicador, concentrando el 30.02% del inventario nacional.

La tasa de disponibilidad del país se situó en 6.26%, con 5.1 millones de metros cuadrados disponibles. Cabe mencionar que la tasa tuvo un crecimiento de 56 puntos base respecto a 2019, debido a la expansión de inventario. A nivel región, el Noreste registró la tasa de disponibilidad más alta, con 6.86%; mientras que a nivel mercado, Guanajuato tuvo 8.02%.

De enero a marzo, la absorción bruta del país fue de 928,188 metros cuadrados, 1.15% superior al mismo lapso del año anterior. En este periodo destacó la demanda en la región Bajío-Occidente, que tuvo un incremento anual de 40.27%, al sumar 267,716 metros cuadrados. Por otro lado, Ciudad de México fue el mercado con mayor absorción, con 263,951 metros cuadrados.

Sin embargo, los inicios de construcción tuvieron una caída anual de 27.34% y trimestral de 11.03%, al sólo edificar 559,646 metros cuadrados. De enero a diciembre de 2019, este indicador tuvo un aumento anual de 3%, pero en el 4Q-2019 cayó ligeramente respecto al mismo trimestre, es decir, la baja en inicios de construcción del 1Q-2020 no fue repentina, pero ésta pudo agravarse por la decisión gubernamental de no considerar al sector de la construcción como esencial, a la par de algunas desarrolladoras que decidieron suspender proyectos especulativos para preservar liquidez.

T-MEC impulsa manufactura y logística automotriz

Con la ratificación del T-MEC por parte de los tres países involucrados y el acercamiento de la entrada en vigor de éste, el próximo 1 de julio, la demanda de espacios industriales en los principales mercados manufactureros y logísticos del país se ha mantenido y, en algunos casos, ha incrementado de la mano de empresas de giro automotriz.

Este impulso se puede atribuir al cambio en las reglas de origen del T-MEC, que considera que un alza de 62.5% a 75% del contenido regional requerido para que los vehículos comercializados queden exentos de aranceles.

La evolución de la absorción bruta del Bajío-Occidente durante los últimos 3 años es evidencia de este fenómeno. El inicio de la renegociación del entonces, Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) a petición del presidente de Estados Unidos, produjo que, en el primer trimestre de 2018, la absorción bruta de la región tuviera una caída de aproximadamente 40%; Guanajuato fue el mercado más afectado.

En 1Q-2019, cuando México, Estados Unidos y Canadá comenzaron a alcanzar acuerdos, la demanda de naves industriales en esta región creció alrededor de 43%; Querétaro fue el mercado más beneficiado.

Al cierre del 1Q-2020, el Bajío-Occidente fue la región con mayor absorción bruta del país, con 267,716 metros cuadrados, lo que significó un alza de 40.27% respecto al año anterior. Guanajuato tuvo un alza en este indicador de 40.38%, mientras que Querétaro de 12.78%.

En este sentido, Guanajuato tuvo las transacciones más representativas de la región, pues cuatro empresas automotrices demandaron espacios manufactureros y logísticos. Destacan las expansiones de Mazda para logística y de la empresa japonesa que fabrica motores eléctricos, Shinano Kenshi, para manufactura. Asimismo, en Querétaro iniciará operaciones Aceway, que tiene sede en Hong Kong.

En el Noreste, Monterrey también tuvo un gran dinamismo en absorción bruta debido a las transacciones de empresas automotrices, uno de cada tres metros cuadrados demandados para renta fue para manufactura de esta industria, de las cuales cuatro fueron nuevas operaciones y una expansión, de empresas como la italiana Saleri y la japonesa Toyoda Gosei.

Por Sergio Mireles, socio fundador de Datoz, y Pamela Ventura, análisis y contenido.

Este es un fragmento del artículo E-commerce y T-MEC fortalecen al mercado inmobiliario industrial de la edición 120 https://inmobiliare.com/inmobiliare-120/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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Industria

El futuro de los edificios de oficinas

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Con el fin de proteger su salud y evitar los contagios la gran mayoría de los usuarios tuvieron que dejar de acudir a la oficina, lo que ha traído retos importantes en el mercado corporativo desde renegociación de contratos y baja demanda. De acuerdo con Sergio Rojas, Lease Administration y Corporate Solutions de Colliers International México, está surgiendo un cambio de paradigma en términos de la flexibilidad de contratos, plazos y formas de pago de las rentas. “Uno de los puntos importantes es la renegociación de los contratos de arrendamiento para que sea un ganar-ganar entre el propietario y el inquilino. […] Cada caso es diferente, pero hay que buscar un punto medio para que la renta no sea un detonante para no ocupar y operar”.

En cuanto a la demanda de espacios comenta que va a cambiar, “quizá ahora va a tener una orientación más hacia un espacio colaborativo, en el que se pueda transmitir y fortalecer la cultura de la organización, de tal modo que se pueda colaborar fuertemente con los grupos de trabajo […] por ende existirá más flexibilización en cuanto a los usos. Pero las oficinas, sin duda, seguirán siendo fundamentales para el desarrollo de las compañías”.

Eduardo Sarti, Director de Oficinas de Colliers International Guadalajara, explica que los espacios de coworking ya presentaban un crecimiento acelerado, pero tomarán mayor impulso en la nueva normalidad. Menciona que antes las empresas estaban reacias a estos espacios porque existía la concepción que los espacios tradicionales y privados denotaban superioridad.

Sergio Rojas, Director Lease Administration y
Corporate Solutions, Colliers International México

En relación a los procesos de seguridad e higiene que actualmente están más presentes en todos los lugares, comenta que estos procesos continuarán, aunque exista una vacuna, ya que el cuidado constante a las propiedades es fundamental para que no presenten el síndrome del ‘edificio enfermo’. Además, hoy en día la sustentabilidad está más presente y empresas trasnacionales y nacionales que se preocupan tanto por el medio ambiente como de su talento, pedirán esto como requisito. “Ante esta crisis, potencialmente va a ser un requisito en la lista de necesidades al momento de buscar nuevos espacios”.

Implementación del home office en las compañías

No hay una fórmula que diga qué porcentaje de los trabajadores deben estar en las oficinas y quiénes en sus casas, es algo que se va a dar con el tiempo, expresa Sergio Rodríguez de la Vega, Director de Oficinas en Colliers International Ciudad de México, y afirma: “En Colliers contamos con un programa llamado Workplace Strategy. Aplicamos un cuestionario que está dirigido a los empleados sobre qué motivadores y experiencias han tenido con esta pandemia y observamos que las condiciones que tiene la gente para trabajar de home office no son adecuadas para todos”, en algunos casos las empresas han decidido apoyarlos con recursos, con mobiliario e incluso internet, sin embargo, este tipo de acciones se tienen que replicar en todas las compañías.

Eduardo Sarti, Director de Oficinas de
Colliers International Guadalajara.

Por su parte, Ausencio Lomelín menciona que según estudios la gente está muy contenta trabajando desde sus hogares. “Hay muchos estudios en donde se hace un balance de vida laboral y familiar, que al final del día se traduce en una mejora en la calidad de vida”.

Sergio Rodríguez de la Vega, Director de Oficinas
en Colliers International Ciudad de México.

Durante el 2T 2020, Colliers International realizó una encuesta en 25 países contemplando 15 industrias distintas y donde participaron más de cinco mil personas que expresaron su sentir ante el home office, arrojando como resultado que más del 70% busca mantener algún tipo de esquema que combine el trabajo en la oficina con el de casa, comenta Juan Carlos Méndez, Director General de Colliers International Guadalajara.

Juan Carlos Méndez, Director de
Colliers International Guadalajara.

El teletrabajo ha llegado con muchos retos como: mantener la productividad, la retención de talento, seguridad de datos, condiciones de confort, infraestructura tecnológica, la colaboración entre distintas áreas y finalmente la salud mental y emocional de los trabajadores. Conforme se ha ido alargando la pandemia, las empresas se han adaptado a dicho esquema y, con esto, la contratación de nuevos espacios y renovación de contratos de oficinas se han ido postergando.

Por Rubi Tapia

Este es un fragmento del artículo Colliers International México innova en el mercado de real estate al ofrecer la gama más amplia de servicios y cobertura nacional de la edición 122 https://inmobiliare.com/inmobiliare-122/

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