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Finanzas

Economía mexicana recuperará niveles de 2018 hasta 2025: Macario Schettino

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El pasado 24 de septiembre, durante el segundo día de actividades de la Cumbre Inmobiliaria InCON 2020, organizada por Vivanuncios en colaboración con las asociaciones AMPI CDMX, APCI, GIZP Y UPIM; el economista Macario Schettino habló sobre las perspectivas para el país en el escenario post-pandemia. 

De acuerdo con el especialista, la economía mexicana tendrá una caída por arriba de 11%, y para 2021 apenas se podrá observar una recuperación de entre 2 y 3 puntos porcentuales.

“¿Cuándo regresa la economía mexicana al tamaño que tuvo en 2018? Según los especialistas, en 2023; el Banxico dice que en 2024; yo digo que hasta 2025. Para cuando termine el sexenio, la economía será del tamaño como cuando empezó el sexenio. Son seis años que se perdieron”, dijo.

Schettino reconoció que para los siguientes meses será muy importante vigilar el avance de la pandemia, e impulsar la realización de pruebas, seguimiento y uso de cubrebocas, en espera de una vacuna eficaz, que sí en el mejor de casos se consigue en el corto plazo, podría significar la normalización de actividades para segunda mitad de 2021. 

“Si no lo hacemos, vamos a tener rebrotes y vamos a tener que hacer nuevamente confinamiento y eso es un costo muy alto. Si logramos que las vacunas funcionen, dentro de un año, estaremos empezando a normalizarnos”, apuntó.

Por otro lado, subrayó que la recuperación de México estará muy ligada con lo que suceda en Estados Unidos, por lo que será preciso analizar lo que pasa con el vecino del norte para tratar de definir planes a futuro. 

“La recuperación no es un hecho en ninguna parte del mundo. Todo mundo anda entre 20% y 40% por debajo de lo que hacía en enero. Así vamos a seguir y va a ser un año más, al menos, en el que vamos a estar en estas circunstancias”.

Asimismo, consideró que a pesar de que hay riesgo de rebrote, no se presentaría en el país un escenario similar de aislamiento como el que se dio en marzo, sin embargo, sí afectaría al consumo.

Explicó que de cara al cierre de año se empiezan a sentir los efectos de las medidas tomadas durante el 2T20. “El fenómeno que estamos viviendo en este momento, entre agosto y septiembre, es la transición a esta recesión que es como arenas movedizas. No se nota de golpe, pero ahí está. Entonces, no hay una recuperación rápida del consumo porque la gente está empezando a sufrir que perdieron su empleo, parte de su ingreso”.

En adelante, reflexionó, será necesario que el gobierno evalúe el contratar deuda para impulsar programas específicos y detonar la reactivación de empresas y hogares

“Todos hemos propuesto lo mismo: el Presidente debe contratar deuda para, con eso, apoyar a empresas y hogares a que no los golpee tanto la crisis. Y eso es lo que había que hacer en abril, mayo y junio. Y ahora, es contratar deuda para programas específicos de reactivación económica. Eso lo están haciendo todos los países y no hay otra solución”. 

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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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