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El ABC del porqué una empresa busca cambiar de edificio

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Una buena o mala decisión inmobiliaria puede tener un impacto de varios millones de dólares, y el efecto financiero de un cambio de edificio puede ser positivo o negativo. Hoy más que nunca, las empresas nos buscan para ayudarles a implementar los análisis de ‘Stay vs Go’, ¿nos quedamos en el edificio actual? o ¿nos reubicamos? No existe una causa aislada única del porqué las empresas deciden cambiarse de edificio. Existen muchas razones la cuales siempre y cuando se sumen y se combinen de cierta manera, empujaran al usuario corporativo a cambiarse de edificio, o por lo menos a cuestionar si su ocupación actual es la mejor solución.

Cuestiones como crecimiento no esperado de la compañía, sistemas obsoletos en su edificio, estacionamiento insuficiente, utilizar (o más bien subutilizar) un inmueble muy valioso, hasta una sobreoferta de espacio de calidad en el mercado, pueden combinarse de tal manera que influyan en cambios decisivos en las estrategias inmobiliarias de las empresas.

Si bien la lista de razones para un cambio de edificio es muy larga, éstas podrían englobarse en tres temas principales:

a) Temas Internos de la empresa

b) Temas del Edificio

c) Temas del Mercado

Temas internos de la empresa

Nuevas Formas de Trabajo (Restacking). La tendencia global de nuevas formas de trabajo (denominada en CBREWorkplace 360), en donde se reducen las áreas privativas a cambio de más áreas comunes con diseño innovador, generando mayor productividad vía comunicación visual, colisiones casuales, flexibilidad, lugares no-asignados, etc. Ha sido una razón contundente por la cual las corporaciones cuestionan si su edificio actual es la mejor solución.

Al tener que realizar una inversión en el 100% de sus interiores, algunas empresas optan por cambiarse a un nuevo edificio para evitar los costos y/o la incomodidad de remodelar un espacio ocupado.

En un sentido similar, algunas empresas han subido su exigencia en temas de seguridad de vida, infraestructura, tecnología, certificaciones ambientales (LEED, PCES, WELL), y evalúan el cambio si su edificio actual no logra actualizarse.

Reducción de Costos. No hay mucho que explicar en este tema, aunque naturalmente para que esta causa sea motivo de cambio de edificio, tiene que combinarse con un mercado inmobiliario con rentas menores a la que hoy paga la corporación.

Inmuebles Propios Subutilizados. En el siglo pasado, la industria farmacéutica en la CDMX ubicó sus fábricas en grandes terrenos al sur de la CDMX. En los últimos 20 años, muchas de ellas reubicaron su producción a provincia y a otros países, y sólo las oficinas corporativas continuaron ocupando inmuebles con parcelas que iban de 30,000 a 60,000 m², en zonas céntricas, bien conectadas, con servicios, y por supuesto con gran plusvalía. La razón del cambio en este caso es clara: capitalizar sus inmuebles y reducir costos de mantenimiento y operación. Al reubicarse a un edificio de oficinas moderno y eficiente, dichas empresas también mejoraron su operación de oficinas, y el capital liberado es entonces invertido en su negocio principal.

Varios. Existen otras razones internas de las empresas que de manera natural resultan en la necesidad de reevaluar su situación inmobiliaria, tales como crecimiento no estimado, compra de otras empresas, y cambios de visión del liderazgo local.

Temas del edificio

Mal Mantenimiento. En 25 años de experiencia, éste ha sido uno de los temas recurrentes del porqué las empresas buscan cambiarse de edificio. El usuario corporativo le da mucho valor a su calidad de vida, por lo que cuando ésta se ve afectada, dejan de ser relevantes otros valores que a primera vista pudieran ser más importantes como el diseño, la tecnología de punta o su ubicación.

Edificio Obsoleto. Ya sea seguridad de vida limitada, diseño ineficiente, falta de estacionamiento o bien infraestructura anticuada, la obsolescencia de un edificio no necesita combinarse con otras causas para influir en la decisión de cambio de una empresa.

Temas de mercado

Flight to Quality. Esta frase resume la tendencia de las empresas a reubicarse en edificios de mayor calidad y de menor precio que surgen en ciudades con mercados inmobiliarios, donde en un periodo de tiempo prolongado, la oferta es considerablemente mayor a la demanda. Lo anterior obliga a los edificios recién construidos o en construcción, no solo a ser competitivos económicamente para atraer clientes nuevos, sino también deberán de ser de mayor calidad.

Cambios Económicos y en Regulación Contable a Nivel Internacional. No sólo el mercado inmobiliario de una ciudad o país puede cambiar la estrategia inmobiliaria de las empresas, nuevas reglas contables o cambios económicos mundiales pueden hacer que una empresa cambie de edificio. Por ejemplo, en años recientes muchas firmas que pertenecen a la industria financiera y aseguradora, ha optado por capitalizarse vía la venta de sus propios inmuebles, rentándolos de regreso o bien reubicándose a un nuevo edificio.

A partir de enero del 2019 se aplicarán nuevas reglas contables establecidas por el International Accounting Standards Board (IASB) y el Financial Accounting Standards Board (FASB). Lo que obligará a que las empresas reevalúen sus estrategias inmobiliarias, al tener que registrar sus arrendamientos en el balance general de la empresa, lo cual podría significar también cambiar su plataforma inmobiliaria.

Por  Pablo Yrizar de GRUPO CBRE

Este artículo fue parte de la edición 110 http://inmobiliare.com/inmobiliare-110/

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Helvex Care: espacios más limpios y seguros para un nuevo comienzo

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En el marco de sus 70 años y en medio de la pandemia mundial a causa del Covid-19, Helvex, la empresa mexicana líder en la innovación de productos institucionales y residenciales para baño y cocina, diseñó una nueva línea con tecnología de mínimo y cero contacto, denominada Helvex Care; cuyo objetivo es crear espacios libres de contacto, cuidando así el bienestar de las familias, en un contexto donde la salud es lo más importante.

Entre los productos que conforman la nueva gama se encuentran: llaves de pedal y electrónicas, regaderas, fluxómetros de sensor, excusados y más.  Algunos de los beneficios son que evita la propagación de virus y bacterias, además de brindar ahorro en el recurso de agua o energía.

Por ejemplo, las llaves electrónicas favorecen la ejecución de la técnica del correcto lavado de manos, ya que estas funcionan a través de la tecnología touchless, mediante sensores de movimiento que advierten la presencia de las personas sin necesidad de que exista una activación manual, con lo que se logra cero contacto, ahorro de agua y espacios más higiénicos y seguros para las personas. 

Por su parte, las llaves de pedal expuesto, controlan el flujo del agua con el pie gracias a su accionamiento por pedal, con lo que mantienen la misma seguridad y ahorro que las electrónicas a un precio más accesible; son ideales para áreas de hospital y procedimientos médicos. Además, la línea Helvex Care cuenta con fluxómetros electrónicos ideales para lugares públicos. 

A lo anterior se suma su estética y funcionalidad, que se adapta tanto a espacios públicos como residenciales. Las características de esta gama de productos forman parte de las recomendaciones de las autoridades mexicanas para reducir la incidencia del coronavirus y cuentan con la ventaja de adquirirse en línea con los distribuidores de la marca o en tienda física.

Cabe mencionar que colocar acabados de gran calidad a la larga resulta una gran inversión, porque brindan mayor salud, seguridad y bienestar a los usuarios. Factores que pueden influir en la compraventa de una propiedad y que aumentan la plusvalía de los inmuebles. De acuerdo con la compañía: “Un nuevo comienzo nos espera y ahora es muy fácil equipar un baño y adaptarlo a las necesidades que vivimos actualmente”.

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