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El ABC del porqué una empresa busca cambiar de edificio

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Una buena o mala decisión inmobiliaria puede tener un impacto de varios millones de dólares, y el efecto financiero de un cambio de edificio puede ser positivo o negativo. Hoy más que nunca, las empresas nos buscan para ayudarles a implementar los análisis de ‘Stay vs Go’, ¿nos quedamos en el edificio actual? o ¿nos reubicamos? No existe una causa aislada única del porqué las empresas deciden cambiarse de edificio. Existen muchas razones la cuales siempre y cuando se sumen y se combinen de cierta manera, empujaran al usuario corporativo a cambiarse de edificio, o por lo menos a cuestionar si su ocupación actual es la mejor solución.

Cuestiones como crecimiento no esperado de la compañía, sistemas obsoletos en su edificio, estacionamiento insuficiente, utilizar (o más bien subutilizar) un inmueble muy valioso, hasta una sobreoferta de espacio de calidad en el mercado, pueden combinarse de tal manera que influyan en cambios decisivos en las estrategias inmobiliarias de las empresas.

Si bien la lista de razones para un cambio de edificio es muy larga, éstas podrían englobarse en tres temas principales:

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a) Temas Internos de la empresa

b) Temas del Edificio

c) Temas del Mercado

Temas internos de la empresa

Nuevas Formas de Trabajo (Restacking). La tendencia global de nuevas formas de trabajo (denominada en CBREWorkplace 360), en donde se reducen las áreas privativas a cambio de más áreas comunes con diseño innovador, generando mayor productividad vía comunicación visual, colisiones casuales, flexibilidad, lugares no-asignados, etc. Ha sido una razón contundente por la cual las corporaciones cuestionan si su edificio actual es la mejor solución.

Al tener que realizar una inversión en el 100% de sus interiores, algunas empresas optan por cambiarse a un nuevo edificio para evitar los costos y/o la incomodidad de remodelar un espacio ocupado.

En un sentido similar, algunas empresas han subido su exigencia en temas de seguridad de vida, infraestructura, tecnología, certificaciones ambientales (LEED, PCES, WELL), y evalúan el cambio si su edificio actual no logra actualizarse.

Reducción de Costos. No hay mucho que explicar en este tema, aunque naturalmente para que esta causa sea motivo de cambio de edificio, tiene que combinarse con un mercado inmobiliario con rentas menores a la que hoy paga la corporación.

Inmuebles Propios Subutilizados. En el siglo pasado, la industria farmacéutica en la CDMX ubicó sus fábricas en grandes terrenos al sur de la CDMX. En los últimos 20 años, muchas de ellas reubicaron su producción a provincia y a otros países, y sólo las oficinas corporativas continuaron ocupando inmuebles con parcelas que iban de 30,000 a 60,000 m², en zonas céntricas, bien conectadas, con servicios, y por supuesto con gran plusvalía. La razón del cambio en este caso es clara: capitalizar sus inmuebles y reducir costos de mantenimiento y operación. Al reubicarse a un edificio de oficinas moderno y eficiente, dichas empresas también mejoraron su operación de oficinas, y el capital liberado es entonces invertido en su negocio principal.

Varios. Existen otras razones internas de las empresas que de manera natural resultan en la necesidad de reevaluar su situación inmobiliaria, tales como crecimiento no estimado, compra de otras empresas, y cambios de visión del liderazgo local.

Temas del edificio

Mal Mantenimiento. En 25 años de experiencia, éste ha sido uno de los temas recurrentes del porqué las empresas buscan cambiarse de edificio. El usuario corporativo le da mucho valor a su calidad de vida, por lo que cuando ésta se ve afectada, dejan de ser relevantes otros valores que a primera vista pudieran ser más importantes como el diseño, la tecnología de punta o su ubicación.

Edificio Obsoleto. Ya sea seguridad de vida limitada, diseño ineficiente, falta de estacionamiento o bien infraestructura anticuada, la obsolescencia de un edificio no necesita combinarse con otras causas para influir en la decisión de cambio de una empresa.

Temas de mercado

Flight to Quality. Esta frase resume la tendencia de las empresas a reubicarse en edificios de mayor calidad y de menor precio que surgen en ciudades con mercados inmobiliarios, donde en un periodo de tiempo prolongado, la oferta es considerablemente mayor a la demanda. Lo anterior obliga a los edificios recién construidos o en construcción, no solo a ser competitivos económicamente para atraer clientes nuevos, sino también deberán de ser de mayor calidad.

Cambios Económicos y en Regulación Contable a Nivel Internacional. No sólo el mercado inmobiliario de una ciudad o país puede cambiar la estrategia inmobiliaria de las empresas, nuevas reglas contables o cambios económicos mundiales pueden hacer que una empresa cambie de edificio. Por ejemplo, en años recientes muchas firmas que pertenecen a la industria financiera y aseguradora, ha optado por capitalizarse vía la venta de sus propios inmuebles, rentándolos de regreso o bien reubicándose a un nuevo edificio.

A partir de enero del 2019 se aplicarán nuevas reglas contables establecidas por el International Accounting Standards Board (IASB) y el Financial Accounting Standards Board (FASB). Lo que obligará a que las empresas reevalúen sus estrategias inmobiliarias, al tener que registrar sus arrendamientos en el balance general de la empresa, lo cual podría significar también cambiar su plataforma inmobiliaria.

Por  Pablo Yrizar de GRUPO CBRE

Este artículo fue parte de la edición 110 http://inmobiliare.com/inmobiliare-110/

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Tendencias de arquitectura y diseño que estarán presentes en 2021

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Actualmente los bancos e instituciones de vivienda han implementado medidas para que las personas puedan acceder a una vivienda y reactivar la economía, algunas de las acciones son bajas en las tasas de interés y facilidades de crédito. 

De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal (SIF) en Ciudad de México el índice de precios registra una menor alza en su historia, ya que tienen una variación de apenas 2.3%, lo que de acuerdo con MercadoLibre será una buena oportunidad para adquirir una propiedad. 

Asimismo, la compañía de tecnología en comercio electrónico comentó en comunicado que durante este 2021 se verán algunas tendencias de arquitectura y decoración; a continuación  algunas de estas: 

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Japandi: Debido a que muchas personas seguirán trabajando desde casa, inclusive después del confinamiento, este estilo tomará más presencia en las viviendas para que sus habitantes puedan realizar sus actividades.  “Se caracteriza por combinar el minimalismo japonés con la funcionalidad y elegancia del diseño escandinavo, lo que nos permitirá concentrarnos por horas”.

Tecnología y sustentabilidad: Es una realidad que la pandemia ha cambiado la forma como las personas se relacionan con sus espacios; con el fin de evitar el contacto con superficies, en los próximos meses se verán los dispositivos gadgets, por ejemplo asistentes de voz y controles inteligentes para la luz o la temperatura. “Todo con el mayor ahorro de energía posible a la instalación de paneles solares como alternativa para una vivienda más sustentable”. 

Naturaleza: Dentro de los hogares estará más presente el contacto con la naturaleza, por lo que las plantas, árboles e incluso jardines se encontrarán dentro de la propiedad. Además, los jardines, terrazas y patios estarán más presente en el mobiliario del estudio o trabajo. 

 

Cocina: Durante el 2020 este espacio fue el punto de encuentro para la familia, por lo que para este año se ampliarán y se integrarán con otros espacios como la sala y el comedor. “Las cocinas abiertas ofrecen una mayor luminosidad y traen a este lugar una nueva dinámica en donde incluso se puede llegar a trabajar”.

Spa privados: Las rutinas de spa en las viviendas ahora son el estilo de vida de las personas; por lo que Mercado Libre comentó que se observarán baños con nuevas decoraciones como plantas y flores, decoración minimalista y materiales naturales como el mármol y la madera. 

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