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Negocios

El abismo entre inventir y comprar inmuebles

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En general, los inversores piensan que al adquirir un inmueble están invirtiendo, pero realmente, no es así. Cuando en el sector inmobiliario se habla del rendimiento de una propiedad, se habla únicamente del beneficio económico que produce su alquiler. Esto es razonable ya que generalmente se adquiere un inmueble y se mantienen a largo plazo. Hoy, en el mundo, dependiendo el tipo de activo, un alquiler puede alcanzar en promedio una rentabilidad del orden del 6% anual, aunque en Argentina hoy no llegue al 4% anual.

Pero esa rentabilidad es teórica y bruta, ya que no tiene en cuenta una gran cantidad de gastos ocultos que inciden en el resultado final. Por ejemplo, los seguros, la falta de ingresos en períodos de vacancia – cuando un inmueble no está alquilado–, comisiones inmobiliarias, costo de administración, impuestos inmobiliarios, gastos de mantenimiento y reservas para reparaciones futuras del inmueble, entre otros.

Finalmente, el rendimiento termina siendo casi la mitad de lo que en el sector se menciona. Cuando se habla que el rendimiento es del 6%, en realidad lo que el inversor se pone en el bolsillo, termina siendo aproximadamente el 3% anual.

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En general, dado que el alquiler es la única variable que se considera para definir la rentabilidad de un inmueble, y si consideramos que puede ser del 3%, es lógico que se piense que invertir en inmuebles no es un negocio atractivo y de altos rendimientos. En realidad, la inversión inmobiliaria es otra cosa completamente diferente.

La inversión inmobiliaria, como lo hacen los grandes fondos de inversión de real estate, incorpora tres variables que la diferencian del sector inmobiliario tradicional, orientado a la compra y conservación de inmuebles y no a invertir en inmuebles.

Una de las variables clave de una real inversión inmobiliaria, es comprar muy por debajo del valor de mercado. Los fondos de inversión de bienes raíces no adquieren inmuebles al valor que se compra en una inmobiliaria o al precio que fija un desarrollador ya que los gastos transaccionales de compra y venta (comisiones y escrituras) es de alrededor del 10%. Si lo hacen, empezarían perdiendo el 10% de lo invertido, como le sucede normalmente a los compradores de inmuebles.

Los jugadores profesionales logran descuentos en mercados oportunos de entre 20 y 30% del valor que tiene el bien en el mercado para empezar ganando desde el momento cero. Y lo logran porque compran de manera sofisticada carteras de inmuebles a bancos que necesitan liquidarlos y en subastas.

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La segunda variable clave es la tasa de apreciación acelerada. En el largo plazo, la tasa de apreciación anual real de un activo inmobiliario, es decir descontando la inflación, es prácticamente cero. Es por eso, que se dice que, los activos inmobiliarios son refugio de valor.

Ahora bien, quienes invierten en forma profesional, logran apreciaciones de más del 10% anual real, ya que buscan los mercados que tuvieron una profunda crisis y los activos que sufrieron una fuerte corrección, tocaron su piso y hay evidencias que su valor comenzó a subir para recuperar su valor histórico. En general, cuando un mercado cae 50% tiene un margen de entre un 80 y 100% de subida que se producirá en un período de 4 a 7 años, dependiendo del tipo y clase de activo.

La tercera variable, es la maximización de la rentabilidad por alquiler. Cuando se adquiere un inmueble a un valor muy inferior al real, por ejemplo 50% debajo del valor histórico en un mercado desarrollado donde los alquileres se mantienen constantes, el rendimiento por alquiler suele duplicarse.

En países como EEUU o España, por ejemplo, el valor de un alquiler se mantiene constante, por lo que en las crisis no sufren una fuerte devaluación como en Argentina que destruye el valor de alquiler en moneda dura. Es decir, que al haber bajado tanto el valor del inmueble, la rentabilidad por alquiler realmente se transforma en un gran negocio. Por ejemplo, hoy en Detroit la rentabilidad que deja un alquiler puede superar el 10% anual. En zonas suburbanas de Madrid, la rentabilidad por alquiler está en torno al 7% anual.

Este cuadro muestra la diferencia que existe entre el método tradicional inmobiliario de invertir frente a una metodología profesional, la que utilizan los grandes fondos de real estate o como lo hacemos las pocas compañías de inversión inmobiliaria que existen en el mundo.

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Siendo conservadores, con los descuentos en la compra, rendimientos por renta y apreciaciones, con un modelo profesional, se puede lograr rendimientos del orden del 16,5% anual neto sin apalancamiento frente a casi una nula rentabilidad que deja el modelo tradicional.

Por eso decimos, que existe un abismo entre la compra de un inmueble para alquiler, con lo que verdaderamente es una inversión en inmuebles.

Por Mariano Capellino, CEO de INMSA

Este es un artículo de la edición 119 https://inmobiliare.com/inmobiliare-119/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Negocios

Capitol Distrito Urbano: gran opción de inversión en el sureste mexicano

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La península de Yucatán se ha consolidado como una de las regiones más prolíficas para numerosas actividades económicas, entre ellas el desarrollo inmobiliario.  Particularmente, la ciudad de Mérida se encuentra en un momento importante de atracción de inversión no solo en bienes raíces, sino en otros sectores como turístico, industrial y tecnológico.

En entrevista con Inmobiliare, Santiago Mancebo Landa, Director General de Bterra Desarrollos comentó: “Mérida es un hub regional en el sureste en diferentes aspectos: educación, salud, atención médica, cultura y turismo. Esto quiere decir que gente de toda la península acude a Mérida para alguno de estos fines y eso le da a la ciudad mucho dinamismo en cuanto a la llegada de inversiones y la atracción de gente de diferentes demografías e inclusive nacionalidades”.

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Imagen cortesía Bterra Desarrollos

Además, la llamada Ciudad Blanca se distingue por tener un ambiente de negocios con características muy positivas. “Ayuda mucho el tema de la apertura y transparencia. En Mérida se vive una cercanía con las autoridades muy particular que creo no sucede en el resto del país. Es un entorno más transparente en muchos sentidos lo que permite un ambiente propicio para las inversiones y negocios inmobiliarios”, apuntó Santiago Mancebo.

Por ello, Bterra Desarrollos ha encontrado en esta ciudad una ubicación favorable para el desarrollo de proyectos inmobiliarios ambiciosos e innovadores. La empresa forma parte de Grupo Bepensa, una de las empresas industriales más importantes en el sureste del país.

“Nos consideramos un gran socio estratégico para las marcas en su entrada al mercado de Yucatán y Mérida. Nos gusta mucho el tema de urbanización, desarrollo y venta de tierra urbanizada, así como los desarrollos industriales y comerciales en esquemas built to suit”, señaló el Director General. 

Aun en el contexto de la pandemia, el especialista destacó que ven el mercado muy sano a diferencia de otros lugares de la república. El crecimiento poblacional sigue su curso y eso impulsa la demanda de productos inmobiliarios cada vez más sofisticados, no solo de vivienda horizontal, sino vertical y en otros sectores como el corporativo o de entretenimiento.

Capitol Distrito Urbano

Capitol Distrito Urbano forma parte de Distrito Xcanatún, un proyecto de desarrollo inmobiliario que consta de 200 hectáreas ubicadas al norte de Mérida, a 3 kilómetros de Periférico, sobre la carretera Mérida-Progreso. Esta zona es conocida por ser uno de los polos económicos más relevantes de la ciudad.

La propiedad ha sido parte de Bepensa por varias décadas pero el crecimiento que se ha generado en los últimos años en las zonas contiguas indica que es el mejor momento para impulsar el proyectos inmobiliarios con la seguridad de que generarán una alta plusvalía.

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Capitol Distrito Urbano

“La idea es construir un centro urbano con todos los servicios iguales a los que podemos encontrar en la ciudad. Un símil de esto tal vez podría ser Santa Fé en la Ciudad de México. Queremos crear este subcentro donde puedas tener espacios de trabajo, centros comerciales, de entretenimiento, escuelas, servicios de salud, entre otros”, explicó Mancebo Landa. 

“Nuestra visión es a largo plazo y enfocada en hacer ciudad” agregó. Por esta razón, en Capitol Distrito Urbano han dado preferencia a la integración con el tejido de la ciudad, en línea con las últimas tendencias de urbanismo, transporte público, movilidad y tecnologías relacionadas con proyectos sostenibles. “Todas esas tendencias las trabajamos con nuestros diseñadores y asesores para poder ofrecer un producto innovador que marque la pauta de Mérida de aquí para adelante”, aseguró.

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Imagen cortesía Bterra Desarrollos

De este modo, Capitol Distrito Urbano es un proyecto diseñado con gran cuidado, que ofrece una opción segura y altamente rentable para invertir. Esto implica importantes beneficios para los inversionistas y desarrolladores. En primer lugar, Santiago Mancebo destaca la ubicación. “Nuestra tierra está en el lugar correcto, en el centro del polo de desarrollo, cumpliendo con la regla de oro del Real Estate: location, location, location”. 

Por otro lado, Bterra se ha interesado ampliamente por agregar valor con amenidades y servicios que cumplan con las necesidades reales de los usuarios y sean congruentes con el entorno urbano inmediato.

En tercer lugar, Grupo Bepensa respalda este desarrollo con solidez financiera y responsabilidad empresarial. Un factor vital que solo una empresa con tal trayectoria puede ofrecer, destacó el Director General de Bterra. “Nuestros inversionistas pueden tener esa certeza de quién está detrás, cómo se está diseñando y de cómo vamos a cuidar el producto para que nos generemos valor entre todos”. 

El plan maestro

Capitol Distrito Urbano cuenta con 31 lotes de diferentes usos: habitacional, oficinas, comercio y servicios. Además, el desarrollo incluye áreas verdes que sirven no solo como amenidades, sino también para integrar los diferentes usos y lograr una sinergia entre las diferentes demografías y usuarios, generando con ello un valor a nivel ciudad, expuso Santiago Mancebo. 

Un ejemplo interesante es la ciclovía que unirá a Distrito Xcanatún con el norte y centro de Mérida a través de la vialidad de Progreso. “Nosotros estamos trabajando con despachos de diseño y arquitectura locales. Trabajamos con el arquitecto Mario Sherman a nivel máster plan y él nos está ayudando con esa visión integradora de Distrito Xcanatún y de Capitol para generar este sentido de ciudad e integrarnos muy bien con nuestros vecinos y el entorno”.

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Imagen cortesía Bterra Desarrollos

Por otro lado, una de las ventajas principales que ofrece este proyecto es la infraestructura del centro urbano en el que ya existen calles, banquetas o  jardines terminados. Así como instalaciones eléctricas, de drenaje, agua potable, plantas de tratamiento, etc.

“A los inversionistas que estén listos para desarrollar, nosotros estamos listos para recibirlos y es cuestión de que tengan sus proyectos definidos para que puedan empezar a colocar la primera piedra”, dijo el Director General de Bterra Desarrollos. 

Aunado a ello, la oferta en precios es muy competitiva en contraste con otros proyectos similares de la zona, debido a que todo lo referente al ordenamiento y comercialización forma parte de la visión a largo plazo que tiene la compañía. 

“Nosotros no compramos la tierra ayer para desarrollarla hoy. Nuestros proyectos son visiones de más de 20 y estas tierras las tenemos desde hace varias décadas. Nuestro punto de entrada nos permite generar esa competitividad, no es que estemos malbaratando el precio, es que por esas condiciones nuestros rendimientos pueden ser muy sanos, incluso siendo muy competitivos en precio y dando a nuestros clientes facilidades en los pagos”, apuntó Santiago Mancebo. 

Para más información, visita bterra.mx

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