Conecta con nosotros

Desarrollo Urbano

El “cuadrante inmobiliario” del éxito

Publicado

el

Aunque son muchas las variables que determinan el éxito de un proyecto inmobiliario, existen dos que son clave: los aspectos legales y el mercado.
¿Por qué no destacó los recursos financieros y otros asuntos técnicos-constructivos? Porque los considero commodities que se obtienen con mayor facilidad siempre y cuando exista un plan de negocios integral. Este tipo de plan no sólo contempla perspectivas y vídeos bien diseñados; también análisis de mercado a detalle y modelos financieros con supuestos y sensibilidades para determinar los retornos.
Pero volvamos al título del artículo y definamos el “cuadrante inmobiliario” del éxito. En la gráfica 1 planteo dos ejes: el mercado y los aspectos legales.
El eje del mercado determina los segmentos relevantes para nuestros proyectos. Comprende el estado de la competencia en la zona principal del terreno y en zonas secundarias más alejadas, pero que pudieran competir por su valor o características.
En este eje se determinan variables como:

  1. Segmento de mercado
  2. Niveles socioeconómicos
  3. Productos inmobiliarios
  4. Precios 5. Absorciones, velocidades de venta
  5. Marketing dirigido al nicho de mercado

Respecto al eje legal, variables como:

  1. Uso actual de la propiedad
  2. Situación de gravamen
  3. Estatus de pagos de predial, entre otros
  4. Escrituras

Ahora revisemos tres casos hipotéticos:
Caso 1(A): Existe mercado, pero no uso de suelo
Aquí la obtención del uso de suelo nos tomará un tiempo considerable. Por tanto, habremos de cuantificar el impacto que la duración del trámite significará para la inversión; por otro lado, consideraremos también si la oportunidad en el mercado podrá esperar a conseguir las autorizaciones necesarias.
Es recomendable que, aunque el mercado demande el producto inmobiliario, no iniciemos ninguna estrategia de desarrollo o de venta hasta no haber alistado los requisitos legales, ya que podríamos poner en riesgo la inversión.
Caso 2 (B): Amplia disponibilidad de usos de suelo: usos mixtos y prácticamente cualquier otro; sin embargo, no existe mercado
Esto suele suceder en zonas con baja madurez de mercado y, por ende, el desarrollo se impulsa a través de las facilidades legales, permisos y usos de suelo.
Sin un mercado suficientemente claro y abundante a nuestra disposición, habremos de optar por un proyecto muy flexible, preferentemente de uso mixto, en el que los componentes -ya sean comerciales, habitacionales o de oficinas- puedan adecuarse fácilmente al mercado interesado en adquirirlo.
Caso 3 (C): Existe amplia disponibilidad de usos de suelo y hemos identificado uno o más mercados potenciales para nuestro desarrollo inmobiliario
Cumpliendo la tarea de estudiar, analizar y elaborar un plan de negocio inmobiliario aumentamos la probabilidad de encontrar nichos de mercado o segmentos relevantes para nuestro desarrollo, dentro del marco legal.
Este es el mejor de los escenarios, porque podemos proyectar una ganancia atractiva y rápida en la inversión, una tasa interna de retorno (TIR) interesante y un riesgo menor para el inversionista.
En este caso debemos evaluar si el proyecto satisface nuestras expectativas de generar un componente patrimonial y la capitalización producida por las ventas, ya que contamos con oportunidades de diferentes mercados y el marco legal cubierto.
Si las condiciones de la propiedad permiten desarrollar el proyecto por fases, habremos de considerarlo, porque con ello reducimos sus requerimientos de capital y creamos plusvalía para sus siguientes etapas.
Existe un último escenario en el que carecemos tanto de mercado como de usos de suelo. Esto claramente implica enfrentar un riesgo muy alto y pocas posibilidades de obtener un retorno. Desafortunadamente, he visto varios desarrollos en este punto.
Busquemos situarnos en el cuadrante inmobiliario del éxito. Para lograrlo, en Orange Investments® hemos desarrollado metodologías propias que garantizan conectar cada proyecto con el mercado correcto y considerar los usos de suelo permitidos.
Por Baloys Tiburcio
Senior Managing Director
Oficina de Orange Investments en Ciudad de México

Últimas Noticias

X-EMPIRE-alt X-EMPIRE-alt
Negocioshace 16 segundos

10 X EMPIRE for real estate

Elena Cardone, CEO de 10X Empire y Perla Machaen, CEO The Pearl Group / Cardone Latino Ambassador hablaron de las...

Retailhace 10 min

Centros comerciales en México recuperaron su afluencia a finales de 2021

Los centros comerciales en México fueron los desarrollos más golpeados por la pandemia de Covid-19.  Pero en los últimos cuatro...

desarrollo-inmobiliario-alt desarrollo-inmobiliario-alt
Desarrollo Urbanohace 5 horas

El arte de integrar socialmente el desarrollo inmobiliario

“Creo que todo buen proyecto debe tener un buen constructor, que no solo sea capaz de ejecutar de manera perfecta...

Viviendahace 20 horas

Vinte espera crecimiento de 30% en ingresos del 4T2021

Vinte estimó en un comunicado que su crecimiento en el último trimestre de 2021 sería 13% superior en comparación con...

Paladin-Realty-Partners-anuncia-certificación-Edge-Zero-Carbon-alt Paladin-Realty-Partners-anuncia-certificación-Edge-Zero-Carbon-alt
Sustentabilidadhace 21 horas

Paladin Realty Partners anuncia certificación Edge Zero-Carbon para proyecto de vivienda

Paladin Realty Partners, LLC, un administrador y operador de inversiones de capital privado en bienes raíces, dio a conocer la...

microciudad_industrial_alt microciudad_industrial_alt
Construcciónhace 21 horas

Construyen microciudad industrial en el Bajío con inversión de 40 mdd

Fue colocada la primera piedra del Orient Business Park, la primera microciudad industrial en la región del Bajío de México....

Desarrollo Urbanohace 22 horas

Sedatu anuncia expropiación de 198 inmuebles para construcción del Tren Maya

La Secretaria de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) anunció la expropiación de 198 inmuebles de propiedad privada para la...

Mercado-Industrial-de-la-CDMX-2-alt Mercado-Industrial-de-la-CDMX-2-alt
Industriahace 23 horas

Mercado Industrial de la CDMX registro un incremento en su inventario

El mercado Industrial de la CDMX cerró con un inventario de 9.46 millones de m2, lo que significó un incremento...

vivienda-vacacional-mazatlán-alt vivienda-vacacional-mazatlán-alt
Viviendahace 24 horas

Demanda de vivienda vacacional en Mazatlán se mantiene en pandemia

La vivienda vacacional en Mazatlán mantiene una demanda del 20% en 2022, reconoció Jesús Daniel López Tirado, expresidente local de...

Ciudad-de-México-altjpg Ciudad-de-México-altjpg
Desarrollo Urbanohace 1 día

Verticalidad vs horizontalidad en la Ciudad de México

El desarrollo vertical se da por la escasez del suelo, así lo mencionó Francisco Martín del Campo, Socio Fundador de...