

Desarrollo Urbano
El “cuadrante inmobiliario” del éxito
Publicado
hace 4 añosel
Por
Emiliano GarcíaAunque son muchas las variables que determinan el éxito de un proyecto inmobiliario, existen dos que son clave: los aspectos legales y el mercado.
¿Por qué no destacó los recursos financieros y otros asuntos técnicos-constructivos? Porque los considero commodities que se obtienen con mayor facilidad siempre y cuando exista un plan de negocios integral. Este tipo de plan no sólo contempla perspectivas y vídeos bien diseñados; también análisis de mercado a detalle y modelos financieros con supuestos y sensibilidades para determinar los retornos.
Pero volvamos al título del artículo y definamos el “cuadrante inmobiliario” del éxito. En la gráfica 1 planteo dos ejes: el mercado y los aspectos legales.
El eje del mercado determina los segmentos relevantes para nuestros proyectos. Comprende el estado de la competencia en la zona principal del terreno y en zonas secundarias más alejadas, pero que pudieran competir por su valor o características.
En este eje se determinan variables como:
- Segmento de mercado
- Niveles socioeconómicos
- Productos inmobiliarios
- Precios 5. Absorciones, velocidades de venta
- Marketing dirigido al nicho de mercado
Respecto al eje legal, variables como:
- Uso actual de la propiedad
- Situación de gravamen
- Estatus de pagos de predial, entre otros
- Escrituras
Ahora revisemos tres casos hipotéticos:
Caso 1(A): Existe mercado, pero no uso de suelo
Aquí la obtención del uso de suelo nos tomará un tiempo considerable. Por tanto, habremos de cuantificar el impacto que la duración del trámite significará para la inversión; por otro lado, consideraremos también si la oportunidad en el mercado podrá esperar a conseguir las autorizaciones necesarias.
Es recomendable que, aunque el mercado demande el producto inmobiliario, no iniciemos ninguna estrategia de desarrollo o de venta hasta no haber alistado los requisitos legales, ya que podríamos poner en riesgo la inversión.
Caso 2 (B): Amplia disponibilidad de usos de suelo: usos mixtos y prácticamente cualquier otro; sin embargo, no existe mercado
Esto suele suceder en zonas con baja madurez de mercado y, por ende, el desarrollo se impulsa a través de las facilidades legales, permisos y usos de suelo.
Sin un mercado suficientemente claro y abundante a nuestra disposición, habremos de optar por un proyecto muy flexible, preferentemente de uso mixto, en el que los componentes -ya sean comerciales, habitacionales o de oficinas- puedan adecuarse fácilmente al mercado interesado en adquirirlo.
Caso 3 (C): Existe amplia disponibilidad de usos de suelo y hemos identificado uno o más mercados potenciales para nuestro desarrollo inmobiliario
Cumpliendo la tarea de estudiar, analizar y elaborar un plan de negocio inmobiliario aumentamos la probabilidad de encontrar nichos de mercado o segmentos relevantes para nuestro desarrollo, dentro del marco legal.
Este es el mejor de los escenarios, porque podemos proyectar una ganancia atractiva y rápida en la inversión, una tasa interna de retorno (TIR) interesante y un riesgo menor para el inversionista.
En este caso debemos evaluar si el proyecto satisface nuestras expectativas de generar un componente patrimonial y la capitalización producida por las ventas, ya que contamos con oportunidades de diferentes mercados y el marco legal cubierto.
Si las condiciones de la propiedad permiten desarrollar el proyecto por fases, habremos de considerarlo, porque con ello reducimos sus requerimientos de capital y creamos plusvalía para sus siguientes etapas.
Existe un último escenario en el que carecemos tanto de mercado como de usos de suelo. Esto claramente implica enfrentar un riesgo muy alto y pocas posibilidades de obtener un retorno. Desafortunadamente, he visto varios desarrollos en este punto.
Busquemos situarnos en el cuadrante inmobiliario del éxito. Para lograrlo, en Orange Investments® hemos desarrollado metodologías propias que garantizan conectar cada proyecto con el mercado correcto y considerar los usos de suelo permitidos.
Por Baloys Tiburcio
Senior Managing Director
Oficina de Orange Investments en Ciudad de México
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Construcción
Gobierno de Guanajuato entrega obras del Distrito León MX
Publicado
hace 6 horasel
5 marzo, 2021Por
Mónica Herrera
Distrito León MX es uno de los proyectos más importantes de los últimos años, que cambiarán la imagen de la ciudad, con espacios públicos, mayor y mejores servicios. Esta semana, el Gobierno de Guanajuato, hizo entrega de dichas obras, integradas por el Poliforum, la Feria Estatal de León, el Fórum Cultural y el Patronato de Explora.
De acuerdo con el Gobernador, Diego Sinhue Rodríguez Vallejo, estas obras suman una inversión total de más de 232.8 millones de pesos y se realizaron en una superficie de 38 mil 418 metros cuadrados, entre plazas y edificios con espacios incluyentes.

Asimismo, señaló que se generaron 2 mil 150 empleos, entre directos e indirectos; se beneficiará a cerca de cinco millones de visitantes durante la temporada de feria, y cerca de dos millones de personas del municipio de León a lo largo del año.
“Hoy estamos dando un gran paso para proyectar a nivel nacional y mundial, la identidad del Distrito León MX, porque con las obras que hoy estamos entregando, estamos consolidando la imagen urbana y el desarrollo integral de este gran conjunto”.
Rodríguez Vallejo, indicó que será un espacio disponible todo el año, para la realización de eventos artísticos y culturales, prestación de servicios y de atracción comercial, económica, turística y cultural, a nivel municipal y estatal.
👇En #GTO seguimos avanzando para proyectar a nivel nacional y mundial, la identidad del #DistritoLeónMX, porque con las obras que entregamos, consolidamos la imagen urbana y el desarrollo integral de este gran conjunto.🦁🌎#AquíSí trabajamos unidos, porque #UnidosSomosGrandeza pic.twitter.com/Kf1Gb0yGaL
— Diego Sinhue Rodríguez Vallejo (@diegosinhue) March 4, 2021
Entre las obras entregadas se encuentran un edificio de dos niveles con espacios para restaurantes y bares: seis locales para restaurantes, tres para bares, 10 de comida rápida y dos elevadores.
Otro edificio de servicios de tres niveles con servicios de personal con baños y regaderas, bodega y caldera, entre otros. En el primer nivel hay una cocina industrial con cámaras de refrigeración, comedor para empleados y sanitarios, el segundo nivel es un área libre de uso exclusivo del Patronato de la Feria de León, con sanitarios, elevadores de personal y montacargas.
En las zonas exteriores hay patios de maniobras, estacionamiento para proveedores y personal, andadores, puentes y escaleras.
Se ampliaron la zona de espera y el acceso principal a la Feria, donde se instalaron 2 bodegas y 7 taquillas con tecnología de última generación.
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